Investir en SCPI : en direct ou via l'assurance vie ?

Les SCPI ont encore battu un record en 2019 : ces fonds immobiliers ont drainé plus de 8 milliards d’euros de souscription en un an. Principal atout des SCPI : des rendements stables et plutôt élevés. Mais pour en profiter, est-il préférable d'acheter ses parts de SCPI en direct ou via une assurance vie ?

Un carton ! Les parts de sociétés civiles de placement immobilier s’arrachent comme des petits pains depuis plusieurs années, et tout particulièrement en 2019 : 8,1 milliards d’euros de collecte selon l’estimation de la plateforme France SCPI. Le record de 2017 (6,3 milliards) est pulvérisé. Quelle part de ce record est due à l’assurance vie ? Difficile de le savoir. Les fonds immobiliers font partie des best sellers des supports en unités de compte de l’assurance vie, comme le confirment le courtier Mes-Placements ou l’assureur Spirica, mais en faisant référence à l’ensemble des fonds immobiliers (SCPI et aussi OPCI et SCI). Véronique Donnadieu, déléguée générale de l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (Aspim), livre une estimation : « Environ 14% des parts de SCPI sont détenues par des assureurs », en nuançant immédiatement, « sans que l’on sache précisément s’ils les détiennent via les unités de compte, ou en direct pour leurs fonds en euros ». Du point de vue des investisseurs, quel mode d'investissement est le plus avantageux ?

Choix : avantage à la SCPI en direct

175 SCPI sont actuellement recensées selon les données de l’Aspim. Or, même en ouvrant l’un des contrats les plus « immobiliers » du marché de l’assurance vie (par exemple ceux de l’assureur Spirica, tels que Linxea Spirit ou Mes-Placements Liberté), vous n’avez accès qu’à une vingtaine de SCPI, maximum. « Il y a bien plus de SCPI disponibles sur le marché direct que via les UC d’assurance vie », confirme Julien Mauffrey, directeur des études de l’Aspim. Et les SCPI disponibles via l'assurance vie sont rarement accessibles en permanence : il faut souvent guetter les « fenêtres » d'ouverture à la souscription.

Performances : avantage à la SCPI en direct

Conséquence directe du panel restreint de SCPI référencées dans l’assurance vie : les SCPI affichant les meilleures performances annuelles ne sont pas nécessairement accessibles dans l’assurance vie. Habitué du podium des plus forts rendements, le gestionnaire de SCPI Corum revendique ainsi de « ne pas être disponible à la souscription via des contrats d’assurance vie », notamment pour « maîtriser la collecte », « préserver la liquidité des parts » et « éviter un empilement des frais ».

« Chez certains assureurs, les dividendes ne sont pas intégralement reversés »

Ainsi, certains assureurs ne reversent pas l’intégralité des loyers des SCPI aux épargnants. Selon les cas, le rendement brut (le « TDVM » affiché par la SCPI) va être reversé à 100%, 90% voire seulement 85% aux détenteurs de parts via un contrat d’assurance vie. Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim, pointe ainsi un double frein à la performance : « Dans les contrats d’assurance vie, vous aurez nécessairement des frais de gestion annuels supplémentaires et, selon les assureurs, les dividendes ne sont pas intégralement reversés : dans certains cas seule 85% de la performance est reversée à l’épargnant. » Un atout, tout de même, pour l’assurance vie : « En direct, vous avez un délai de jouissance généralement compris entre 1 et 6 mois [suite à l’investissement, NDLR] lors duquel vous ne percevez pas de dividendes. Ce délai est raccourci via l’assurance vie. » Bref : les rendements sont rabotés avec l’assurance vie, mais vous touchez les loyers un peu plus rapidement qu’en direct.

Frais : c’est compliqué…

L’assurance vie ajoute, de fait, une couche de frais supplémentaire : les frais annuels de gestion du contrat, qui peuvent aller de 0,50% à 1% - le plus souvent – selon les assureurs. Echec et mat pour la SCPI en direct ? Non, car le fait de passer par un assureur permet de bénéficier d’une ristourne sur les très importants (environ 10%) frais de souscription des SCPI. L’assureur négocie selon les SCPI des frais d’investissement réduits à 8%, 6% voire seulement 3% dans certains cas ! « Quand vous investissez via une assurance vie, il faut être très attentif aux frais de souscription appliqués, et à la part des loyers qui est reversée aux épargnants », souligne Paul Bourdois, cofondateur de FranceSCPI.com, qui conseille aussi de se renseigner auprès de l’assureur pour savoir si les revenus sont réinvestis sous forme d'augmentation du nombre de parts de la SCPI, ou versés sur un fonds en euros.

Fiscalité : avantage à l’assurance vie

Du côté de la SCPI en direct, le mode d’imposition est la fiscalité applicable aux revenus fonciers. Sur ce point, la fiscalité de l’assurance vie est clairement plus avantageuse. Les gains tirés des SCPI sont dans les deux cas soumis aux cotisations sociales (17,2%) mais, si vous conservez votre contrat d’assurance vie pendant plus de 8 ans, les gains peuvent échapper à l’impôt sur le revenu, à condition de ne pas dépasser le seuil d’abattement annuel pour vos retraits.

Plus d’infos sur la fiscalité des rachats de l’assurance vie

Mode d’investissement : avantage à la SCPI en direct

Coté assurance vie, l’argent investi sur les SCPI provient nécessairement de votre épargne, déposée sur votre contrat d’assurance vie.

Côté SCPI en direct, la palette de modes d’investissement est plus large : investir votre épargne, mais aussi financer à crédit l'acquisition de parts de SCPI, ou encore avoir recours à des montages plus complexes, tel que le démembrement temporaire.

Sortie : avantage à l’assurance vie

Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim, estime que les « attentes » entre la détention en direct ou via l’assurance vie ne sont « pas les mêmes ». L’investissement en SCPI s’inscrit sur un horizon d’une dizaine d’années, une durée nécessaire pour amortir les importants frais de souscription. Par ailleurs, en direct, à l’heure de la sortie, il faut anticiper un délai de plusieurs mois pour revendre vos parts de SCPI.

L’investissement en SCPI via l’assurance vie s’entend aussi sur le long terme mais avec « une meilleure liquidité », reconnaît Véronique Donnadieu : une liquidité « garantie par l’assureur sous un délai maximum de 2 mois ». Le code des assurances oblige en effet l’assureur à restituer votre mise dans un délai de 2 mois suite à votre demande de rachat.

L’exemple d’un investissement de 10 000 euros

L’Observatoire des SCPI du courtier en ligne Linxea, qui a la particularité de distribuer des SCPI en direct et via l’assurance vie, a réalisé pour MoneyVox la simulation d’un investissement de 10 000 euros. Linxea a choisi la SCPI Immorente, de Sofidy, qui a distribué des performances régulières entre 4,64% et 4,90% ces 5 dernières années. Une comparaison qu’il convient de relativiser puisque le contrat Linxea Spirit est doublement favorable à la SCPI : les frais de gestion sont limités à 0,50% et les dividendes sont reversées à 100%. Par ailleurs, une sortie à plus long terme (10 ans) permettrait d’amoindrir l’impact des frais de souscription plus élevés en direct. Cet exemple n'est donc qu'une illustration (avant fiscalité) des couches de frais, pas un cas représentatif.

A la vue de cette simulation, le président de Linxea Antoine Delon estime que, « pour ceux qui ont une capacité d’emprunt, souscrire des SCPI à crédit présente de nombreux avantages » : « Mais pour certains clients qui ne veulent prendre aucun risque de liquidité et qui souhaitent utiliser les SCPI pour obtenir des revenus complémentaires avec une fiscalité attrayante au bout de 8 ans, il est intéressant de privilégier les SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. »

Voir par ailleurs un comparatif de SCPI via l’assurance vie