Actuellement affichés à 3,71% en moyenne, les taux de crédit immobilier devraient dépasser les 4% dans les prochaines semaines. Si le crédit immobilier retrouve ses taux des années 2010, les prix des biens ne suivent pas, pénalisant de fait les emprunteurs.
Jusqu'où iront les taux de crédit immobilier ? « Même s'ils progressent maintenant à un rythme légèrement moins soutenu, ils devraient dès la rentrée dépasser la barre des 4%, ce qui risque de réduire à nouveau la capacité d'emprunt des acquéreurs », indique Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis courtage, dans un communiqué du 10 juillet.
« La hausse des taux débutée en mars 2022 se confirme pour atteindre 3,80% en juillet 2023, explique de son côté le courtier Meilleurtaux, qui fait cependant état d'un taux moyen de 3,45% sur les offres éditées au cours des 30 derniers jours, toutes durées confondues. » Le courtier estime que les taux pourraient atteindre les 4% à la rentrée, avant de se stabiliser.
Des taux à 4%, une première depuis 2009
« Aujourd'hui, nous sommes aux alentours des taux de 2012-2013 », développe Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. À première vue donc, rien d'exceptionnel. De l'avis de nombreux spécialistes du marché immobilier, les quatre dernières années, avec des taux aux alentours de 1%, faisaient figure d'anomalie. Et le graphique ci-dessous montre bien que sur les 30 dernières années, les emprunteurs étaient habitués à des taux bien plus hauts. Il faut par exemple remonter à 2009 pour avoir des taux à 4%.
Le problème, c'est que si les taux augmentent, les prix de l'immobilier, eux, ne baissent pour le moment qu'à la marge. Et alors que les taux ont plus que triplé entre janvier 2022 et juillet 2023, les prix, eux, ne devraient pas se corriger dans les mêmes proportions. Selon la dernière étude de la Fnaim publiée le 13 juin, les prix devraient reculer de 5% en moyenne cette année.
Jusqu'à 20m2 de surface en moins
Dans certaines régions, les prix sont même toujours en hausse, à l'image de la Bretagne qui enregistre +6,2% entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023, selon une étude du réseau Century 21 publiée fin juin. Or, le prix moyen au m2 a lui parfois pris plus de +50% entre 2012 et 2023, comme à Toulouse (+55%) ou Strasbourg (+57,31%).
Prêt immobilier : avec la hausse des taux, l'apport personnel exigé frise les 90 000 euros
À Toulouse, une personne gagnant 2 500 euros pouvait espérer, en empruntant 144 000 euros sur 20 ans, acheter un bien de 57m2 en 2012. En juillet 2023, avec les mêmes conditions, il devra se tourner vers un bien de 37m2. La perte est moins prononcée dans certaines grandes villes comme Nantes, Lille ou Nice.
| Ville | Prix moyen* m2 en 2012 | Prix moyen* m2 en 2023 | Évolution du prix sur la période |
|---|---|---|---|
| Paris | 8400 euros | 10 660 euros | +26,9% |
| Marseille | 2650 euros | 3734 euros | +40,91% |
| Lyon | 3661 euros | 5052 euros | +38% |
| Toulouse | 2516 euros | 3902 euros | +55% |
| Nice | 4956 euros | 5680 euros | +14,6% |
| Nantes | 3771 euros | 4307 euros | +14,2% |
| Montpellier | 3060 euros | 4076 euros | +33,2% |
| Strasbourg | 2429 euros | 3821 euros | +57,31% |
| Bordeaux | 2930 euros | 5073 euros | +73,14% |
| Lille | 3078 euros | 3482 euros | +13,13% |
*Prix moyen au m2 dans l'ancien. Sources : Notaires de France et Meilleurs Agents
Forcément, « la situation est plus difficile aujourd'hui pour les emprunteurs, puisqu'à l'époque les prix étaient plus bas, analyse Maël Bernier. Les emprunteurs sont moins bien lotis aujourd'hui qu'il y a 10 ans. »
Faut-il néanmoins attendre avant de se lancer dans un projet ? « Je pense qu'on va rester à 4% pendant un moment, assume la porte-parole de Meilleurtaux. On peut faire le pari que les biens vont baisser un peu, mais sans doute pas de 20%, donc cela ne compensera pas la hausse de taux. Je pense donc qu'il vaut mieux emprunter aujourd'hui, si l'on est capable de financer son projet. Il sera toujours temps de renégocier son taux de crédit dans le futur si ces derniers rebaissent. »
