Raboté en 2023 puis encore plus fortement en 2024, le dispositif Pinel ne propose plus, au mieux, qu'une réduction d'impôts de 14% contre 21% auparavant. Alors que le Pinel devrait disparaître à la fin de l'année, faut-il encore se lancer ?

Clap de fin pour le dispositif Pinel. Accusé par certains, notamment par le ministre de l'Économie Bruno Le Maire, d'être une niche fiscale onéreuse à l'efficacité faible, ce dispositif mis en place en 2014, et qui faisait suite à plusieurs dispositifs similaires (Robien, Borloo, Scellier, etc.) devrait prendre fin au 31 décembre 2024, après un premier rabotage en règle en 2023 puis 2024.

Impôts : suppression du Pinel, la fin programmée d'une niche fiscale qui vous coûte cher

Le Pinel - du nom de la ministre du Logement des gouvernements Valls I et II de 2014 et 2016 - est un dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif dans le neuf ou les biens réhabilités considérés comme neufs. Jusqu'à la fin de l'année 2022, le taux de la réduction d'impôts pouvait aller de 12% à 21% du montant de l'acquisition, jusqu'à 300 000 euros, et selon la durée de l'engagement (6, 9 ou 12 ans). Soit une réduction d'impôts jusqu'à 6 000 euros par an. Depuis le début 2023, la réduction avait déjà été limitée à 10,5%, 15% ou 17,5% du montant de l'acquisition.

Taux de réduction rognés pour la dernière année du Pinel

En 2024, le taux de réduction baisse encore, s'affichant désormais à 9%, 12% et 14% en fonction de la durée de détention du bien, avant sa suppression pure et simple attendue pour la fin de l'année. Pour rappel, ces taux sont ceux effectifs dans la Métropole. Le Pinel pour l'Outre-Mer (ex Duflot Outre-Mer) prend la forme d'une réduction d'impôts de 20%, 23% ou 25% du montant de l'acquisition, toujours dans une limite de 300 000 euros.

« Il est encore possible de faire de très bonnes affaires sur un dispositif Pinel »

Face à cette baisse de la réduction d'impôts en France métropolitaine, faut-il encore miser sur le Pinel ? « Les investisseurs ne doivent pas complètement se détourner du Pinel, car même si on perd un peu en termes de réduction d'impôts, il est encore possible de faire de très bonnes affaires sur un dispositif Pinel, dévoile Alexandra Nabet, conseil en gestion de patrimoine au sein du cabinet Expertalys et membre de Neofa. Avec la contraction du marché de l'immobilier, les promoteurs n'hésitent pas à faire des décotes sur le prix de vente des biens. Chez certains promoteurs, on peut arriver à des baisses de 20 ou 30%, ce qui récupère finalement le taux de réduction perdu. »

Immobilier neuf : grosses ristournes, droits de mutation offerts... Les promoteurs bradent les prix

Un avis partagé par Stéphane van Huffel, conseil en gestion de patrimoine et directeur général de Netinvestissement : « Certains promoteurs connaissent des difficultés. CDC Habitat rachète des lots, mais pour le promoteur c'est 25 ou 30% en moins sur sa marge. Pour le promoteur, mieux vaut alors offrir 15% ou 20% à un particulier. Et cette situation risque de s'intensifier en 2024, puisque les promoteurs vont vouloir vendre leurs Pinel avant la fin du programme. » Profiter du dispositif Pinel aurait donc encore du sens, à condition de trouver la bonne affaire pour faire des économies sur le prix de base du logement.

Le Pinel+, plus cher mais plus avantageux ?

Mais un autre programme existe, permettant de bénéficier, même en 2024, des taux entre 12 et 21% : le Pinel+. Deux types de logements sont concernés : ceux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou ceux qui « respectent un niveau de qualité supérieur à la réglementation ». Outre des normes environnementales exemplaires (répondant aux critères RE2020), ces logements doivent par exemple répondre d'une surface habitable minimale (28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2...), comporter des espaces extérieurs privatifs ou encore comprendre deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

« La réduction d'impôts est forcément un paramètre à prendre en compte, mais ce n'est pas le seul aspect important d'un investissement immobilier »

Des normes qui ont un prix, mais aussi de nombreux atouts, affirme Stéphane van Huffel : « C'est un type de bien très facile à valoriser pour un investisseur. C'est un bien qui coûte plus cher à l'achat, mais qui demandera peu d'entretien à l'avenir, avec des charges très basses pour le locataire. De plus, comme il répond aux normes les plus pointues actuellement, c'est un type de bien qui ne sera jamais taxé, jamais pénalisé comme peuvent l'être les passoires thermiques aujourd'hui. »

« Pour l'investisseur, c'est une véritable sécurité en termes de location et de relocation parce qu'on va répondre parfaitement à la réglementation environnementale, conclut Alexandra Nabet. La réduction d'impôts est forcément un paramètre à prendre en compte, mais ce n'est pas le seul aspect important d'un investissement immobilier. Il faut avant tout regarder le projet dans sa globalité. »