Frais de souscription, de gestion, de suivi des travaux... Tandis que certaines SCPI empilent les frais, d'autres font tout pour les diminuer. Si vous souhaitez investir à moindre coût, voici un rapide tour d'horizon des SCPI à frais réduits.
Investir dans la pierre coûte cher. C'est vrai pour l'immobilier classique. Mais aussi pour la pierre papier. Car c'est un fait : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont aujourd'hui l'un des placements financiers les plus chargés en frais.
À combien ces frais s'élèvent-ils ? « La question n'a rien d'évident. Car bien souvent, plusieurs types de frais s'empilent, ce qui rend la comparaison difficile », explique Jonathan Dhiver, fondateur de meilleurescpi.com.
Il y a les frais de souscription. Les frais de gestion. Mais aussi les frais de cession d'actifs. Ceux de suivi des travaux. Ou encore les frais de transaction. Et pour ne rien arranger... D'une SCPI à l'autre, ces frais ne sont pas toujours les mêmes.
Mais alors... Comment savoir quelles sont les SCPI les moins chargées en frais ? « Le plus simple, c'est de se concentrer sur les trois principales lignes tarifaires des SCPI, à savoir les les frais d'acquisition, de souscription et de gestion », indique Jonathan Dhiver.
Zéro frais ?
Il y a d'abord les frais de souscription. Ces frais sont payés une seule fois, au moment de l'acquisition des parts. En 2021, leur montant s'élevait en moyenne à 10,47%, selon une étude de l'entreprise Rock-n-Data (1).
Les frais de souscription servent à rémunérer les courtiers qui font la promotion de la SCPI. Ces derniers reçoivent 5 à 7% du montant de votre investissement. Les 4 à 5% restants vont à la société de gestion.
Depuis plusieurs années, ces frais sont en baisse. La SCPI Activimmo, par exemple, facture aujourd'hui 12% de frais de souscription, contre 12,72% il y a 1 an. D'autres SCPI vont plus loin. Iroko Zen, Novaxia Neo et Remake Live, par exemple, ont renoncé à ces frais.
Juste derrière ces trois acteurs, on retrouve la SCPI Altixia Commerces, qui facture seulement 3% de frais de souscription. Ainsi que les SCPI Epsilon 360 (6%), Elysées Pierre (7,2%) ou encore Selectinvest 1 (7,5%).
| SCPI | Société de gestion | Frais de souscription (TTC) |
|---|---|---|
| Iroko Zen | Iroko | 0% |
| Novaxia Neo | Novaxia Investissement | 0% |
| Remake Live | Remake Asset Management | 0% |
| Altixia Commerces | Altixia REIM | 3% |
| Epsilon 360 | Espilon Capital | 6% |
| Elysées Pierre | HSBC REIM | 7,2% |
| Pierrevenus | Aestiam | 7,2% |
| Selectinvest 1 | La Française REM | 7,5% |
| Amundi Delta Capital Santé | Amundi | 8% |
| Fructipierre | AEW Patrimoine | 9,03% |
Source : meilleurescpi.com
« En moyenne, il faut conserver ses parts au moins 8 ans pour amortir les frais de souscription », note Jonathan Dhiver. Un constat auquel échappent les SCPI sans frais de souscription. Mais en partie seulement.
« Même sur les SCPI sans frais de souscription, il y a souvent une période minimale de détention, qui peut aller de 3 à 5 ans, durant laquelle des frais seront appliqués en cas de revente des parts », ajoute Clément Renault, co-fondateur de Louve Invest.
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Plus de critères
Et quid des frais de gestion ? Leur montant est encore plus élevé. En 2021, ces frais atteignaient en moyenne 11,35%. Ce qui n'a pas empêché les SCPI de collecter près de 10 milliards d'euros l'année dernière, selon France SCPI. Du jamais vu.
Ces frais servent à assurer la gestion du parc immobilier des SCPI. Ainsi que leur fonctionnement au quotidien. Et contrairement aux frais de souscription, ils n'ont pas diminué au cours des dernières années.
Certaines SCPI ont fait l'effort de réduire leurs frais de gestion. C'est notamment le cas de Pierrevenus, Immo Evolutif, Aestiam Cap'Hebergimmo et de deux SCPI opérées par la société de gestion AEW Patrimoine, qui facturent toutes 7,2% de frais.
| SCPI | Société de gestion | Frais de gestion (TTC) |
|---|---|---|
| Pierrevenus | Aestiam | 7,2% |
| AEW Patrimoine Santé | AEW Patrimoine | 7,2% |
| Immo Evolutif | AEW Patrimoine | 7,2% |
| Aestiam Cap'Hebergimmo | Aestiam | 7,2% |
| AEW Diversification Allemagne | AEW Patrimoine | 7,2% |
| Le Patrimoine Foncier | Aestiam | 7,8% |
| Kyaneos Pierre | Kyaneos Asset Management | 8% |
| Pierval Santé | Euryale Asset Management | 8,4% |
| Elysées Pierre | HSBC REIM | 9,6% |
| Novapierre Résidentiel | PAREF Gestion | 10,2% |
Source : meilleurescpi.com
A l'inverse, les SCPI sans frais de souscription facturent souvent des frais de gestion plus élevés en contrepartie. Novaxia Neo et Remake Live, par exemple, prélèvent toutes deux 18% de frais de gestion.
Des montants qui peuvent paraître rédhibitoires à première vue. Mais en réalité, les frais de gestion sont (presque) invisibles pour les porteurs de parts, puisque les rendements des SCPI sont toujours indiqués nets de frais.
« Les frais ne peuvent pas être les seuls indicateurs lors du choix de votre SCPI. Il est intéressant de les regarder pour comprendre la stratégie de la société de gestion. Mais il faut également prendre en compte d'autres critères : prix des parts, liquidité, taux de distribution, secteur d'activité... », insiste Jonathan Dhiver.
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(1) Etude en date d'avril 2021, réalisée sur un échantillon de 96 SCPI pour les frais de gestion, et 97 SCPI pour les frais de souscription.
