Des entreprises comme Kastel et Tantiem proposent aux particuliers d'investir dans l'immobilier à partir de 100 euros, avec des rendements pouvant aller jusqu'à 10%. Comment ça marche ?

« Investissez dans des propriétés sélectionnées par des pros. Touchez chaque mois une part des loyers et la plus-value à la revente. Tantiem s'occupe de tout le reste. » / « Avec Kastel.co, rejoignez un club d'investisseurs et recevez des revenus mensuels sur la base des rendements locatifs de nos propriétés d'exception et de la plus-value immobilière. » Ces promesses, vous les avez peut-être vu passer. L'occasion, pour tous les particuliers, d'investir dans l'immobilier à partir de 100 euros.

Une proposition alléchante, surtout en ces temps où les taux de crédit immobilier augmentent, rendant de fait difficile l'investissement dans un bien immobilier. « Ces nouvelles solutions s'inscrivent dans une tendance générale de ce qu'on appelle la financiarisation de l'immobilier, décrit Charly Tournayre, Conseil en ingénierie fiscale et patrimoniale. Cela permet aux Français, qui connaissent globalement bien le marché de l'immobilier mais sont plus frileux sur les produits financiers, de diversifier leur épargne grâce à des produits accessibles puisque le ticket d'entrée est de 100 euros quand il faut souvent compter près de 100 000 euros pour un studio. » Quelles différences avec les SCPI ? « Les gens savent dans quoi ils investissent. Depuis le site, ils peuvent choisir d'investir dans un local, mais pas dans un autre. Alors que souvent avec les SCPI, on achète un fond sans savoir ce qui s'y trouve vraiment », jugent Eric Prinet et Thomas Penet, les fondateurs de Tantiem.

Des rendements entre 5 et 10% annoncés

« Tantiem est une idée qui est venue car aujourd'hui investir dans l'immobilier est de moins en moins facile pour le grand public, développent les deux hommes. On propose chaque mois sur le site des biens auxquels les particuliers n'ont aujourd'hui pas forcément accès, comme de l'immobilier de bureau ou des immeubles résidentiels. Après avoir créé son compte, l'investisseur peut acheter des parts, des fractions de ces biens. Au prorata de son investissement, il touchera ensuite des loyers et un pourcentage en cas de plus-value à la revente du bien. » L'entreprise veut proposer de nouveaux projets tous les mois, avec des rendements de l'ordre de 5% à 7%. Ces « loyers » sont ensuite perçus trimestriellement dans un portefeuille électronique, somme que l'investisseur peut réinvestir ou retirer.

De son côté, Kastel se veut la première plateforme de partage de revenus locatifs spécialisée dans l'immobilier d'exception. « On fait de la location saisonnière plus que de la location à l'année car c'est plus rentable, explique Jonathan Glibert, co-fondateur de Kastel. On développe aussi des offres séminaires, des tournages de films pour rentabiliser le bien en hors saison. »

Là encore, il est possible, très facilement, de se créer un compte et d'investir à partir de 100 euros dans les biens proposés par l'entreprise. Le premier, une villa de luxe à Bali, est proposé avec un rendement évalué à 10%. « Les rendements sont versés tous les mois. Et si on fait mieux que 10%, alors on reversera plus à nos investisseurs. Le but pour nous, c'est de faire le mieux possible, car on est commissionné à la performance », détaille Jonathan Glibert.

« L'investisseur ne possède pas un fragment du bien immobilier, mais un droit à une part de l'usufruit »

Concrètement, comment ça marche ? « Tantiem SA offre au public des titres obligataires pour un montant limité à 8 millions d'euros par an conformément à la loi française », fait savoir le premier, tandis que Kastel propose « un contrat de cession des revenus de la foncière dédié à l'exploitation du bien. »

Dans le second cas, Charly Tournayre rappelle que l'investisseur « n'a pas un fragment de la propriété, mais plutôt un droit à une part de l'usufruit du bien en question. Il ne faut pas s'attendre à détenir une partie du bien, ce n'est pas de l'indivision. On peut parler d'un droit à percevoir un pourcentage des revenus générés par le bien immobilier acheté par la société. » Pour Tantiem comme pour Kastel, les investisseurs peuvent également espérer gagner de l'argent sur une éventuelle plus-value à la revente du bien.

« Etre vigilant sur les rendements et les plus-values annoncées »

Pour Charly Tournayre, investir dans l'immobilier fractionné possèdent plusieurs intérêts, à commencer par des rendements très intéressants. Néanmoins, « le marché immobilier est aujourd'hui en train de se retourner un peu. Il faut être plus vigilant sur les rendements et les plus-values annoncées », assure le conseil.

Les fondateurs de Tantiem, comme de Kastel, estiment que le retournement du marché immobilier est source d'opportunités. Mais que se passerait-il pour les investisseurs si les choses venaient à mal tourner ? « Sur le sujet des garanties, on est un schéma supervisé par l'Autorité des marchés financiers (l'AMF). Quand on investit sur un actif, on met une hypothèque de premier rang sur les obligations émises. Ce qui signifie que si demain Tantiem a un problème, le remboursement des biens servira en premier lieu à rembourser les investisseurs et pas Tantiem », assurent Eric Prinet et Thomas Penet.

Cependant, « il faut savoir que cet investissement comporte un risque en capital », conclut Charly Tournayre, qui conseille donc, comme pour les autres produits d'épargne, de voir dans ces opportunités des placements de diversification.