Immobilier et liquidité font rarement bon ménage. Lorsque vous décidez de vendre un bien, il faut souvent patienter quelques semaines, voire quelques mois, avant que l'argent apparaisse sur votre compte en banque. Et la pierre-papier ne fait pas forcément exception à la règle. Explications.
Lorsque vous investissez dans une société civile de placement immobilier (SCPI), c'est bien souvent dans l'optique de vous constituer un capital, de préparer votre retraite, ou de transmettre votre patrimoine. Plus que la liquidité immédiate, vous recherchez donc avant tout le juste équilibre entre rendement et sécurité. Toutefois, la vie est pleine de surprises. Et il arrive que vous ayez besoin de mobiliser votre épargne en urgence.
La bonne nouvelle, c'est que les SCPI ne sont pas un placement bloqué. Il n'existe aucune durée minimale d'investissement dans la pierre-papier, même s'il est souvent conseillé de conserver vos parts au moins 5 à 8 ans pour amortir vos frais d'entrée. En pratique, vous pouvez donc revendre tout ou partie de vos parts de SCPI quand bon vous semble. Cependant, la procédure n'est pas instantanée. Et selon le type de SCPI dans lequel vous avez investi, les modalités de cession de vos parts ne seront pas les mêmes.
« 15 jours ont suffi »
Il existe deux types de sociétés civiles de placement immobilier. Les plus communes sont les SCPI à capital variable. Pour vendre les parts d'une SCPI à capital variable, vous pouvez à tout moment adresser à la société de gestion un ordre de retrait par courrier recommandé avec accusé de réception. Le cas échéant, le gestionnaire enregistre votre demande, et fixe le prix de retrait, c'est-à-dire le prix auquel les parts seront vendues. Ce prix est connu à l'avance, et vous ne pouvez pas le modifier.
Cependant, la vente de vos parts ne sera effective que si votre départ est compensé par l'arrivée d'un nouvel associé. Le montant de la souscription doit être au moins égal à celui de la cession. La société de gestion s'occupe alors d'annuler les parts du vendeur, et de créer de nouvelles parts pour l'acheteur.
Si les conditions de marché sont favorables et que la SCPI jouit d'une bonne réputation, la vente ne pose aucune difficulté. Sur le forum MoneyVox, Romain (1) indique par exemple n'avoir attendu que trois semaines avant de recevoir les fonds. Pour Louis, un autre contributeur, 15 jours ont suffi.
Mais les choses ne se déroulent pas toujours aussi bien. « Les demandes de retrait sont traitées par ordre chronologique. Et si la SCPI peine à attirer de nouveaux associés, il peut parfois s'écouler plusieurs mois avant que la vente de vos parts soit validée », admet Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
Cela dit, la société de gestion peut créer un fonds de remboursement pour éviter des délais à rallonge. « Ce fonds permet aux gestionnaires de rembourser les parts des associés et permet de désengorger le probleme de liquidité. Au besoin, il peut être alimenté par la vente d'une partie des actifs détenus par la SCPI », précise Jonathan Dhiver. « Seul point noir : la création de ce fonds peut entraîner une légère décote sur vos parts ».
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Marché secondaire
Les SCPI à capital fixe ont un tout autre fonctionnement. Ce placement s'adresse aux investisseurs plus expérimentés, car les parts de ces SCPI s'échangent de gré à gré, ou sur un marché secondaire organisé par le gestionnaire.
Dans le détail, vous pouvez envoyer des ordres de vente ou d'achat à la société de gestion. Mais à la différence des SCPI à capital variable, c'est le vendeur qui fixe librement le prix plancher auquel il souhaite céder ses parts. Le gestionnaire enregistre ensuite les ordres reçus dans un carnet d'ordres, puis les confronte entre eux à échéances régulières. Pour certaines SCPI, la confrontation a lieu tous les jours. Pour d'autres, une fois tous les trois mois.
« Suite à la confrontation des ordres d'achat et de vente, un prix d'exécution est déterminé et retenu comme prix de vente », indique Jonathan Dhiver. Pour augmenter vos chances de vendre vos parts rapidement, vous pouvez consulter le carnet d'ordres disponible sur le site de chaque SCPI à capital fixe, et aligner votre prix de vente sur les derniers prix d'exécution observés.
Mais même ainsi, les délais peuvent varier du simple au triple. Quelques semaines suffisent souvent pour vendre vos parts. Par contre si les performances de votre SCPI ne sont pas au rendez-vous, il sera difficile d'attirer les acheteurs, sauf en proposant vos parts à la vente avec une forte décote. Sans compter que chaque fois que vous modifiez votre prix de vente, cela entraîne la perte de votre rang d'inscription.
« Pour vérifier qu'une SCPI est “liquide”, assurez-vous que le montant des parts en attente de cession représente moins de 3% du nombre de parts total », conseille Jonathan Dhiver. Et si la liquidité de vos placements est un critère important, vous pouvez également acheter des parts de SCPI par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance-vie. Après une demande de rachat, les assureurs sont en effet tenus de vous verser les fonds demandés dans un délai de deux mois.
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(1) Les prénoms ont été modifiés.
