Depuis le 1er janvier 2022, la norme environnementale RE2020 est entrée en vigueur pour les constructions neuves. Pour le moment, elle ne concerne que les logements individuels. Cette nouvelle mesure a notamment pour objectif de poursuivre l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments neufs. Elle va avoir un impact conséquent sur les coûts de construction.
« Nous pouvons estimer l'augmentation entre 5 et 10% sur les coûts de construction hors foncier », estime Julien Serri, délégué national aux affaires techniques de la Fédération Française du Bâtiment (FFB). L'impact de la RE2020 n'est donc pas à prendre à la légère alors que la construction représente, en moyenne, les deux tiers du prix total d'une maison. Cette nouvelle norme est imposée pour toutes les nouvelles constructions de logements individuels depuis le 1er janvier lors du dépôt de permis de construire. Evidement les conséquences seront différentes selon le type de projet. Pour une maison de plain-pied rectangulaire, cette hausse des coûts sera plutôt de 5% contrairement aux maisons avec étage ou conçues de façon plus atypique avec des décrochés, pour lesquelles ce surcoût se situera entre 7 et 10%.
Des indicateurs à respecter
La RE2020 introduit des modifications majeures par rapport à la RT2012 notamment par la prise en compte de l'empreinte environnementale des bâtiments et la définition de seuils de température intérieure (Inconfort d'été). La température intérieure au bâtiment ne doit donc pas dépasser 26°C la nuit et jusqu'à 28°C la journée. Là où la RT 2012 demandait le calcul de 3 indicateurs (le Bbio, le Cep et la Tic), la RE 2020 en impose 9 : 5 sur la performance énergétique et 4 sur l'impact carbone des bâtiments. Pour Julien Serri, ce dernier est « le principal poste de surcoût ». Le second facteur à prendre en compte est la performance énergétique, notamment l'isolation et le chauffage. L'isolation devra en effet être renforcée de 30% par rapport à la RT2012 et cela à naturellement, un coût. De même, que côté chauffage, le passage en pompe à chaleur, fortement recommandé, va augmenter le budget initiale, de façon sensible, jusqu'à + 10% « Aujourd'hui six maisons neuves sur dix sont déjà équipées de pompe à chaleur », tempère Julien Serri. « L'exposition de la maison sera tout aussi importante. Si le logement n'est pas exposée au sud, cela risque d'occasionner des coûts supplémentaires pour se mettre aux normes », ajoute le délégué national aux affaires techniques de la FFB. En contrepartie, l'application de ces nouvelles normes devraient permettre de diminuer sensiblement les factures d'énergie. Selon le ministère d e l'Ecologie, « la facture d'électricité d'une maison neuve typique avec une pompe à chaleur sera de l'ordre de 200 euros/an, soit moins de 17 euros/mois ! »
Lors du dépôt de permis de construire, les propriétaires devront aussi fournir des études thermiques et carbone. Ces études, réalisées par des cabinets spécialisés, « coûtent entre 500 et 1 500 euros. A cela s'ajoutent les contrôles de fin de chantier eux facturés autour de 500 euros », décrit Julien Serri.
Des effets concrets sur certains ménages
« Le surcoût aura forcément un impact sur les ménages aux revenus plus modestes. Faire construire sa maison est le rêve d'un nombre important de Français. Le problème c'est que plus il y a de contraintes dans les nouvelles réglementations, moins on a la possibilité de construire, regrette Julien Serri, certains devront peut-être revoir leur projet pour des maisons plus petites et plus compactes ».
Selon Sylvain Challande, courtier immobilier franchisé vousfinancer.com, « avec la nouvelle norme, il faut prévoir une augmentation de 10% du budget d'achat. Ainsi, pour un projet de construction de 250 000 euros en RT 2012, il passera à 275 000 euros avec la nouvelle norme », soit une augmentation de la somme empruntée de 25 000 euros. Avec pour conséquence, une augmentation des mensualités de 110 euros pour un couple qui emprunte 275 000 euros à un taux de 1,3% sur 25 ans (avec une quotité d'assurance emprunteur de 100% pour chaque), d'après les calculs de Sylvain Challande. Au final, le surcoût de 25 000 euros d'emprunt atteint 33 000 euros sur l'ensemble de la durée du prêt.
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Résultat, certains ménages risquent de devoir revoir leur projet puisque le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l'Economie, a serré la vis concernant les conditions d'octroi de crédit immobilier. Depuis le 1er janvier, ce qui était jusque-là présenté comme « de bonnes pratiques », devient désormais la règle. Sous peine de sanctions, les banques ont désormais l'obligation, sauf exceptions, de respecter deux commandements : les emprunteurs ne pourront pas s'engager sur des durées supérieures à 25 ans et les mensualités de leur crédit ne dépasseront pas 35% de leurs revenus.
Cependant pour Sylvain Challande, « il est encore un peu tôt pour juger l'impact de cette mesure. On aura un recul d'ici six mois à un an. Les plans de financement vont l'intégrer à partir de maintenant ». « Il y a eu une accélération des demandes de financement au mois de décembre, poursuit le courtier. Pour ne pas dépendre de cette nouvelle norme les propriétaires ont déposé leur permis de construire avant. Il y a un risque de demande d'enveloppes supplémentaires pour les constructions en 2022 ». D'autant que selon les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le prix moyen du neuf au m2 frise désormais les 4 600 euros.
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L'augmentation du prix des matériaux et les délais de livraison s'ajoutent au surcoût
Au-delà du surcoût de construction, il faudra également ajouter l'augmentation des prix des matériaux. Selon la FFB, les prix des produits de construction ont explosé en 2021. Les plus fortes hausses concernent les aciers, à l'instar des produits plats ou des poutrelles, ainsi que les produits PVC, qui s'envolent de plus de 60% entre les fins d'année 2020 et 2021. D'autant que, « même si la RE2020 aura un impact minime sur les coûts des matériaux déjà en augmentation, dans certains cas, les délais de livraison seront plus longs. Par exemple pour une pompe à chaleur,aujourd'hui, il faut parfois compter entre 10 et 20 semaines de délai », complète Julien Serri.
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Quid des appartements ?
Malgré tout, la norme RE2020 ne devrait pas dissuader les Français de construire leur maison. Construire éco-responsable est une préoccupation largement partagée surtout si elle s'accompagne de la possibilité d'étaler les frais et débouche sur de réelles économies. Selon la FFB, 398 000 logements devraient être commencés en 2022, soit une progression de 8 000 unités sur un an (+2,1%). En revanche, les prévisions anticipent une baisse des autorisations (-7,8%) qui pèsera sur l'activité de 2023, en lien avec le surcoût de la RE2020 et le respect des recommandations du HCSF.
Pour ce qui est des logements collectifs, c'est une toute autre histoire. La RE2020 ne s'applique pour le moment qu'à l'habitat individuel mais elle concernera les logements collectifs d'ici à 2025. Alors que, toujours selon la FFB, les permis dans le collectif se sont contractées, accentuant encore la crise du logement neuf dans les zones tendues. La fédération estime une perte de 7 000 bâtiments collectifs pour 2022, soit une baisse de 3,2% par rapport à 2021.
Interrogé par Le Monde, le ministère du Logement minimise l'impact de la mise en place de la RE2020. A ses yeux, la hausse des prix ne dépassera pas 4%, voire moins à l'image de l'impact précédent de la RT2012. « Les surcoûts anticipés lors de l'élaboration de la RT2012 étaient de 10% à 15% des coûts de construction, mais le commissariat général au développement durable a analysé a posteriori que ceux-ci ne s'étaient que faiblement matérialisés et avaient été rapidement absorbés par les effets d'apprentissage. »
