Immobilier locatif : pourquoi il est intéressant de souscrire des SCPI à crédit

Investir dans l'immobilier à 30 ans sans trop rogner sur sa capacité d'épargne, c'est le souhait de Léa. Mais comment faire ? Jonathan Philippart, conseiller en gestion de patrimoine chez MeilleurPlacement, explique, dans la nouvelle rubrique de MoneyVox « Argent en famille », la solution choisie pour sa cliente.

Quelle est la problématique de votre cliente ?

Jonathan Philippart est conseiller en gestion de patrimoine pour le courtier en épargne MeilleurPlacement

Jonathan Philippart : « Elle se demande si elle achète sa résidence principale ou investit dans un projet locatif pour son premier projet immobilier. Après un rendez-vous avec son banquier pour connaître sa capacité d'emprunt, elle se rend compte qu’elle n'est pas en mesure d'acheter un appartement correspondant à ce qu'elle recherche au regard des prix de l'immobilier dans la capitale. Elle est venue me voir afin d'évaluer les posibilités d'investissement autour de 100 000 euros pour commencer à se créer un patrimoine tout en ne s'empêchant pas de faire d'autres projets à court terme. »

Quelle solution vous semble la plus appropriée ?

J.P. : « Investir en SCPI. Ce placement permet d'obtenir des revenus réguliers via des loyers mais sans soucis de gestion puisque c'est la société de gestion qui se charge de louer et d'entretenir un parc immobilier diversifié pour mutualiser les risques. L'acquisition à crédit sur 25 ans, sans apport, permettrait à Léa d'obtenir un rendement intéressant pour son épargne, sur du long terme, avec un effort raisonnable compte tenu de son train de vie : environ 170 euros par mois (fiscalité incluse) puisque les loyers de la SCPI rembourseront le reste de la mensualité de crédit de 464 euros environ.

Actuellement, les taux des prêts immobiliers proposés par les banques sont très faibles au regard du rendement servi. Cette opération est a priori rentable car le coût des intérêts est inférieur aux revenus locatifs.

Une fois le crédit remboursé, Léa pourra conserver ses parts ou les revendre en cours de route pour se servir du capital créé comme apport pour sa future résidence principale. Je lui ai proposé d'investir sur la SCPI Primovie spécialisée dans les actifs immobiliers liés aux thèmes acycliques de la santé et de l’éducation. Elle offre un rendement historiquement stable : encore 4,5% en 2020 malgré la crise.

Par ailleurs, dans le cadre d'un investissement à crédit, la totalité des intérêts d'emprunt et les frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur…) sont déductibles. Léa va pouvoir réaliser des économies fiscales sur ses revenus fonciers. Et comme Primovie a 30% de ses investissements à l'étranger, la fiscalité des revenus générés sur les biens situés hors de France est plus douce.

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Quel capital peut espérer Léa à terme ?

J.P. : « Tout dépend quand elle revendra ses parts. Pour un investissement de 101 650 euros (incluant les frais de dossier), Léa peut obtenir un taux pour son prêt de 2,5% sur 25 ans. C'est le principal problème de la SCPI à crédit : les banques traditionnelles les financent mal et parfois imposent leurs propres produits d'une qualité souvent inférieure. Forcément le taux d'emprunt appliqué est élevé au regard de ce qu'il est possible d'obtenir pour un autre achat immobilier hors SCPI : autour de 1,3% sur 25 ans. Mais ce surcoût est sans grande conséquence car l'intégralité des intérêts est déduite du résultat fiscal.

Au final, Léa peut espérer un capital de près de 27 000 euros si elle revend ses SCPI au bout de 10 ans par exemple. De quoi servir d'apport pour un autre projet immobilier. Si elle va au bout du remboursement en 2046, elle aura un capital de 102 500 euros. En revanche, outre son capital, elle pourra profiter en plus sur les loyers de 1 128 euros par trimestre, avant fiscalité.

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