Deux biens en location qui rapportent de moins en moins et des locataires qui changent de plus en plus souvent. Pour doper l'épargne de son client, Pierre Pech- PECH GESTION PRIVEE, conseiller en gestion de patrimoine, lui propose « une stratégie passive d’encaissement de revenus réguliers stables ». Avec des perspectives bien plus alléchantes. Quatrième épisode de la rubrique « Argent en famille ».
Le profil de la famille
Madame, 52 ans, inspectrice des impôts.
Monsieur, 53 ans, cadre supérieur dans l’industrie pharmaceutique.
Ce couple réside à Ivry-sur-Seine (94). Ils sont propriétaires de leur résidence principale. Mariés en séparation de biens, Madame et Monsieur ont une fille de 19 ans rattachée au foyer fiscal.
Tranche marginale d'imposition : 30% pour des revenus de 120 000 euros nets par an.
Pierre Pech est conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Il est membre de Neofa, plateforme de mise en relation avec des conseillers indépendants.
Pourquoi ce couple est-il venu vous voir à la mi-septembre ?
Pierre Pech, conseil en gestion privée : « Le mari a investi dans deux petits studios à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), il y a des années. L’évolution des charges et le turnover des locataires, couplés à des frais élevés de gestion locative font que leur rendement s’est progressivement dégradé jusqu’à devenir quasi-nul. Dans ce contexte, il est disposé à les vendre ce qui lui permettrait de récupérer 300 000 euros. Il souhaite dans le même temps revoir les 300 000 euros qu’il a investis sur des livrets et des assurances vie. C’est une épargne qu’il juge relativement opaque (avec seulement deux évaluations par an des compositions de ses fonds en euros, fortement investis en obligations d’Etats), avec là aussi une rémunération qui baisse graduellement d’année en année. Il souhaite donc restructurer son patrimoine par un plan de placement à 10 ans, soit jusqu'à ses 63 ans. »
Quelle est votre feuille de route sur ce dossier ?
P.P. : « Il s’agit d'obtenir des rendements supérieurs en n'ayant ni à gérer, ni à payer pour le maintien en l'état de ses biens immobiliers. C’est ce que j’appelle une stratégie passive d’encaissement de revenus réguliers stables. Ces revenus réguliers seront soit consommés, soit réinvestis dans des placements au gré des projets du client, dans le cadre d'une fiscalité optimisée. Le montant à considérer pour ce plan s’élève à 600 000 euros. »
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Au vu de cette demande, quelles sont vos préconisations ?
P.P. : « Ayant travaillé 5 ans en tant que banquier privé au Luxembourg, j’ai pu apprécier les avantages des assurances vie luxembourgeoises. Le cadre juridique apporte une sécurité plus importante aux investisseurs notamment en cas de faillite d’un assureur ou d'une banque. Je propose donc l’ouverture d’une assurance vie luxembourgeoise en y plaçant 400 000 euros répartis de la façon suivante : 100 000 euros sur 2 produits très bien structurés qui garantissent un coupon annuel de 4,5% et 5,5% ; 100 000 euros placés sur 6 fonds bien sélectionnés et bien suivis ( JP Morgan AM « X », Vontobel AM « Y », BlueBay AM « Z », Pictet AM « Z », Axiom AI « Y » et PIMCO « Z ») avec un rendement attendu de 1% net par trimestre ; pour le reste sur 2 bons fonds à sous-jacents immobiliers : OPPCI Mata Capital (stratégie immobilière « core et core + ») et Keys Reim (stratégie immobilière « Value-Added »).
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Cette enveloppe d’assurance vie est susceptible de rapporter 4% net d'impôt par an, soit 16 000 euros. Une somme qui peut être transférée sur le compte courant de mon client. Dans ce cas, il devra régler 192 euros d’impôts sur les 640 euros d’intérêts fiscalisés, c’est-à-dire après application de la flat tax, soit un total de 15 808 euros nets. Sinon, il peut choisir de capitaliser ces 16 000 euros directement dans l’assurance vie et donc différer leur consommation, ou leur transmission. »
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Mais que faire des 200 000 euros qui restent ?
P.P. : Pour ce dernier tiers du plan d’investissement, soit 200 000 euros, afin de poursuivre l'encaissement passif de loyers et de coupons, je suggère l’ouverture d’un compte-titres ordinaire (CTO) avec 3 opportunités d’investissement : 100 000 euros sur des obligations en direct, 100 000 euros sur 2 bonnes SCPI que sont Immorente et Efimmo ou bien 100 000 euros sur des fonds obligataires - qui distribuent régulièrement tout ou partie de leurs revenus - très soigneusement sélectionnés et suivis. Au final, les revenus attendus de ce CTO sont de 8 000 euros bruts par an.
Quel rendement peut espérer votre client à l’issue de ce plan d’investissement sur 10 ans ?
P.P. : En réinvestissant chaque année les intérêts de l’assurance vie plus les revenus du CTO à un taux de 4% net par an, les 600 000 euros seraient valorisés à 888 000 euros en 2030. De plus, après 8 années de détention, la fiscalité des rachats de l’assurance vie est plus avantageuse encore, de même une optimisation fiscale des revenus pourra être réalisée par la donation à sa fille de l’usufruit du CTO ainsi que des parts des 2 SCPI sélectionnées.
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