Comment doper l'épargne de ce jeune couple qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale ? Maelwenn Le Paven, conseiller en gestion de patrimoine chez MeilleurPlacement à Rennes, explique en détail ses recommandations dans la nouvelle rubrique de MoneyVox « Argent en famille ».
Le profil de la famille
- Monsieur, 40 ans, directeur financier
- Madame, 37 ans, cadre à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie
- Ce couple réside à Condé-sur-Sarthe dans l'Orne (61). Mariés sous le régime de communauté légale, ils ont 2 enfants.
- Tranche marginale d'imposition : 30%
Quelle est la surface financière de ce couple ?
Maelwenn Le Paven est conseiller en gestion de patrimoine pour le courtier en épargne MeilleurPlacement à Rennes (35)
Maelwenn Le Paven : « Ils sont tous les deux salariés avec des revenus confortables et ils touchent ensemble 9 000 euros nets par mois. A ces revenus professionnels, il faut ajouter des revenus fonciers de 735 euros bruts par mois puisqu'ils sont propriétaires de 2 studios à Nantes. Ces deux biens s'autofinancent presque dans la mesure où les remboursements de crédit immobilier s'élèvent à 700 euros par mois. Ils disposent aussi de 100 000 euros de liquidités placés sur leurs Livrets A et leurs 2 plans d'épargne logement.
Suite à une mutation géographique en Normandie, ils ont mis en vente leur résidence principale ce qui leur a permis, une fois le remboursement de leur capital restant dû, de récupérer 200 000 euros. Ils sont locataires de leur résidence dans l'Orne avec un loyer de 800 euros par mois. »
Pourquoi sont-ils venus vous voir ?
M.L.P. : « Leurs problématiques initiales sont multiples : réduire leur fiscalité, créer du patrimoine à travers de l'immobilier locatif et constituer une épargne disponible en vue d'une potentielle acquisition de leur résidence principale. »
Quelles ont été vos préconisations ?
M.L.P. : « Nous avons abordé l'acquisition de parts de SCPI. Cette solution d'investissement dans l'immobilier offre de nombreux avantages : pas de frais d'entretien, zéro risque locatif et surtout aucune gestion : pas d'état des lieux, pas de locataire à chercher... Afin d'optimiser la performance, j'ai donc proposé que cet investissement se réalise à crédit, sans apport de trésorerie. L'objectif étant que les revenus immobiliers et la capacité d'épargne de ce couple, et non pas leurs économies, financent le projet. Afin de mutualiser les risques, ils ont placé 100 000 euros sur Novapierre Allemagne, une SCPI investie dans les commerces Outre-rhin, et 100 000 euros sur Pierval Santé, une SCPI spécialisée dans le domaine de la santé en France et à l'étranger à hauteur de 60%. »
Concrètement, que peut rapporter cette opération ?
M.L.P. : « Pour ce faire, ils ont emprunté 200 000 euros sur 20 ans. Une somme remboursée grâce aux revenus trimestriels des SCPI mais qu'ils doivent compléter en déboursant 400 euros par mois. Un effort qui inclut 100 euros de fiscalité sur ces revenus fonciers. Une fiscalité adoucie car ces SCPI tirent en partie bonne partie leurs revenus de l'étranger. Du fait des conventions fiscales internationales, ils sont exonérés de prélèvements sociaux et bénéficient d'un crédit d'impôt. Résultat, dans ce cas précis, non seulement ils ne doivent pas payer les 17,2% de prélèvements sociaux mais en plus le taux d'imposition sur ces revenus est de seulement 18% alors que ce couple à une TMI de 30%. Cet effort de 400 euros par mois sur 20 ans est de 96 000 euros sur 20 ans. Mais dans le même temps, le patrimoine généré par ces SPCI va atteindre 200 000 euros, hors potentielle de revalorisation. Le taux de rendement interne net fiscal (TRI) est de 6,56% par an ! »
Ce couple a 300 000 euros de liquidités. Quelle solution proposez-vous ?
M.L.P. : « Je leur ai préconisé de placer au minimum 200 000 euros en assurance vie sur le contrat NetLife assuré par Spirica. C'est ce qu'ils ont fait. Vu leur appétence au risque, ils ont mis 50% sur le fonds euros ALT2 dont le rendement l'an dernier était de 2,40% net de frais de gestion et 25% sur le fonds général avec un rendement de 1,5% en 2019. Les 25% restants sont logés dans la SCI Capimmo géré par Primonial, support très peu chargé en frais avec seulement 2% de droits d'entrée, et qui a rapporté 4,56% net l'an dernier. »
Pour ce qui est de la réduction d'impôts, quelle option a été retenue ?
M.L.P. : « Un Pinel ! Il sera livré en 2021 à Angers et nécessitera un effort d'épargne moyen de 210 euros par mois. L'investissement est de 220 00 euros, réalisé à crédit sur 25 ans pour maximiser l'effet de levier. A la clef, une réduction d’impôts de 4 400 euros par an pendant 6 ans. En cas de revente au bout de 12 ans, le TRI de l’opération ressortira à 16,7% par an, sans prise en compte d'une éventuelle plus-value du bien. Cette opération peut ainsi leur permettre de se créer au minimum un capital de 95 000 euros après remboursement anticipé du prêt immobilier. »
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N'y a-t-il pas un risque que vos clients soient trop endettés s'ils veulent ensuite acheter leur résidence principale ?
M.L.P. : « Non. Cette crainte n'est pas justifiée dans la mesure où l'effort nécessaire pour ses 420 000 euros d'emprunt ne leur revient qu'à 600 euros par mois. Au regard de leurs revenus, de leurs charges courantes, ils peuvent se permettre de supporter ces différents investissements sans que cela n'entame leur projet futur d'acquérir leur résidence principale. »
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