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Immobilier locatif : les villes où le Denormandie peut vous rapporter gros

HLM à Paris (13e)
CC David Monniaux/Wikimedia

Le dispositif d’immobilier locatif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un logement ancien, de sa rénovation et de sa mise en location. Pour que l’investisseur rentabilise son acquisition, le choix de la ville est fondamental.

Apporter « dès à présent une réponse à la dégradation du parc privé » en mobilisant « un outil fiscal puissant incitant les investisseurs bailleurs à rénover leurs logements » : c’est en ces termes que Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement, a introduit en novembre 2018 son dispositif d’immobilier locatif. Depuis, ce dernier a été adopté dans le cadre de la loi de Finances 2019 entrée en vigueur au 1er janvier dernier.

Pour faire simple, le dispositif d’immobilier locatif Denormandie reprend, pour les logements anciens, les recettes qui ont fait le succès du Pinel. Il consiste à acheter un bien à louer en échange d’une réduction d’impôt. Bien sûr, des critères viennent encadrer le dispositif. Le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation dont le montant doit représenter au moins un quart du coût total de l'opération. Concrètement, si l’investisseur fait l’acquisition d’un bien de 150 000 euros, il doit effectuer au moins 50 000 euros de rénovation.

Le choix des locataires a également son importance. L’obtention de l’avantage fiscal est en effet conditionnée à la location du logement à des particuliers dont les ressources ne dépassent pas un certain niveau. Quant au montant de la réduction d’impôt, elle augmente avec la durée d'engagement de mise en location. Si celle-ci est de 6 ans, la réduction atteint 12% du montant total de l’opération plafonné à 300 000 euros. Au-delà de 12 ans, elle grimpe à 21%. Voilà pour le cadre général du Denormandie. Pour en connaître le détail, notamment la nature des travaux à mettre en œuvre, il faut encore patienter jusqu’à la publication du décret d’application.

Lire aussi : Les dispositifs Pinel et Denormandie pour l'investissement locatif

Le soutien à l'immobilier ancien attendu par la profession

Les professionnels de l’immobilier n’ont toutefois pas attendu la parution du décret pour donner leur avis sur le Denormandie. Et il s’avère plutôt favorable. Ainsi pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site spécialisé dans l’estimation immobilière MeilleursAgents, « cette initiative est à saluer alors que de nombreuses villes moyennes françaises connaissent une dégradation de leur parc d’habitat privé », explique-t-il par communiqué. Même enthousiasme du côté du cabinet d’analyses ImmoGConsulting : « le Denormandie est une bonne initiative pour répondre à la crise du logement. L'ancien est un gisement de logements potentiels important, déjà existant et se situant dans des secteurs habités et habitables », estime ainsi son gérant Jean-Michel Ciuch. Cependant, il déplore que le dispositif soit circonscrit à seulement 222 villes.

Les communes ciblées sont en effet celles retenues dans le cadre du plan « Action cœur de ville », lancé l’année dernière par le gouvernement. Il s’agit de villes de taille moyenne dont le taux de logements vacants dépasse les moyennes nationales. Mais, pour ImmoGConsulting, le besoin de réhabilitation est beaucoup plus global et massif. « Dans le cadre de nos analyses de terrain, nous constatons que, dans beaucoup de villes de 1 000 à 20 000 habitants, le parc immobilier ancien nécessite des travaux importants de rénovation », relate le gérant. D’après ce dernier, ces communes péri-urbaines ou semi-rurales sont également marquées par une forte demande d’habitation : l’une des caractéristiques premières pour rentabiliser un investissement locatif.

Voir également : La Cour des comptes juge les dispositifs Pinel et Scellier coûteux et inefficaces

Une liste trop restrictive et des communes pas toujours rentables

Côté rendement, les quelques 220 communes ne se prêtent d’ailleurs pas toutes au Denormandie. Certaines présentent une demande locative trop limitée, notamment Saint-Quentin (Hauts-de-France) et Thiers (Grand Est) où Thomas Lefebvre de MeilleursAgents redoute que la proportion de locataires éligibles soit trop faible. Dans d’autres secteurs, notamment en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou dans le pays basque, ce sont les prix élevés de l’immobilier qui ternissent les perspectives de rendement.

Dans le détail, le site immobilier considère que le dispositif serait rentable dans 147 villes, des communes dans lesquelles un achat à crédit de 100 000 euros permettrait d’obtenir une rentabilité moyenne de plus de 3%. Pour déterminer cette liste de villes, MeilleursAgents a évalué d'une part la rentabilité annuelle de l’investissement, en tenant compte des loyers perçus et de la réduction d’impôt, et d'autre part les risques associés, comme la dépréciation du bien ou la faiblesse de la demande locative. Résultat, Limoges puis Corbeil-Essonnes seraient les cités les plus rentables. S’agissant de la préfecture de Haute-Vienne, MeilleursAgents estime que l’investisseur peut tirer parti de la faiblesse du prix du mètre carré (1 200 euros en moyenne) concomitante pourtant à un niveau de loyer relativement élevé (10 euros du mètre carré), en dépit du recul démographique sur 15 ans.

Mais cette sélection de villes ne fait pas l’unanimité. La cabinet ImmoGConsulting déconseille au contraire d’investir dans les villes de taille importante. « Les taux de rendement dans l’ancien sont plus élevés dans les communes semi-rurales que dans les grandes villes. A Paris, l'investisseur peut espérer gagner 3% par an dans l'ancien, alors que, dans les villes de 5 000 à 10 000 habitants, le rendement peut monter à 7% ou 9% », explique Jean-Michel Ciuch. De fait, Limoges, Corbeil-Essonne ou encore Poitiers ne font pas partie de sa sélection (voir ci-dessous). Le cabinet d’analyses immobilières se montre beaucoup plus restrictif concernant les communes potentiellement rentables.

Liste des communes où investir en Denormandie

Le cabinet ImmoGConsulting limite à quelques dizaines de villes sa liste de communes potentiellement rentables, tout en insistant sur le fait que, selon l’investisseur et le quartier retenu, la performance peut diverger. Voici sa sélection :

  • Abbeville (Hauts-de-France)
  • Alençon (Normandie)
  • Argentan (Normandie)
  • Ambérieux en Bugey (Auvergne-Rhône-Alpes)
  • Aurillac (Auvergne-Rhône-Alpes)
  • Béziers (Occitanie)
  • Brive-la-Gaillarde (Nouvelle-Aquitaine)
  • Carcassonne (Occitanie)
  • Châteauroux (Centre-Val de Loire)
  • Cosne-Cours-sur-Loire (Bourgogne-Franche-Comté)
  • Denain (Hauts-de-France)
  • Digne-les-Bains (Provence-Alpes-Côte d’Azur)
  • Dunkerque (Hauts-de-France)
  • Figeac (Occitanie)
  • Flers (Normandie)
  • Gien (Centre-Val de Loire)
  • Le Puy-en-Velay (Auvergne-Rhône-Alpes)
  • Maubeuge (Hauts-de-France)
  • Montargie (Centre-Val de Loire)
  • Montluçon (Auvergne-Rhône-Alpes)
  • Nevers (Bourgogne-Franche-Comté)
  • Pithiviers (Centre-Val de Loire)
  • Sedan (Grand Est)
  • Thionville (Grand Est)
  • Tulle (Nouvelle-Aquitaine)
  • Verdun (Grand Est)
  • Vichy (Auvergne-Rhône-Alpes)

Pour MeilleursAgents, le choix est très différent, même si les deux analystes s’accordent sur certaines communes comme Figeac, Denaim, Vichy et Béziers. Son top 10 fait ainsi davantage la part belle aux villes de Nouvelle-Aquitaine.

  • Limoges (Nouvelle-Aquitaine)
  • Corbeil-Essonnes (Ile-de-France)
  • Sarrebourg (Grand Est)
  • Marmande (Nouvelle-Aquitaine)
  • Cognac (Nouvelle-Aquitaine)
  • Toul (Grand Est)
  • Mulhouse (Grand Est)
  • Chalon-sur-Saône (Bourgogne-Franche-Comté)
  • Angoulême (Nouvelle-Aquitaine)
  • Sarreguemines (Grand Est)
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© cbanque.com / MEF / Février 2019

Commentaires

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Publié le 22 février 2019 à 11h49 - #1l'isarien

Ouaaaahh, les villes de la liste font trop rêver !

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