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Impôts : micro-foncier ou réel, quel régime choisir pour les revenus locatifs ?

Revenus fonciers
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Vous êtes propriétaire d’un logement locatif ou souhaitez le devenir ? Découvrez comment les loyers sont imposés et quelle est la meilleure stratégie à adopter.

L’investissement immobilier locatif est taxé à toutes les étapes. A l’achat vous réglez les frais de mutation, improprement nommés frais de notaire, et lors de la revente un impôt sur les plus-values, sauf si la durée de détention dépasse 30 ans. Pendant la location, le revenu foncier net s’ajoute à vos autres revenus et l’ensemble est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La loi vous propose le choix entre deux systèmes pour l'imposition des loyers que vous recevez : le régime micro-foncier, système dans lequel les charges sont déduites de manière forfaitaire, sans justificatif, et le régime du revenu foncier réel.

Forces et faiblesses du micro-foncier

Le régime micro-foncier est un menu clefs en main qui vous permet d'inscrire directement vos revenus fonciers imposables sur votre déclaration 2042, celle que tout le monde remplit, sans avoir à utiliser la déclaration des revenus fonciers n° 2044. Cette simplicité est bienvenue pour les propriétaires rebutés par la paperasse. La contrepartie, c’est un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un forfait supposé couvrir la totalité des charges liées au logement : vous ne pouvez rien déduire d’autre, et vous ne pouvez pas non plus déclarer un déficit foncier.

Le revenu foncier net imposable est donc obligatoirement égal à 70% des loyers encaissés. Exemple : pour un revenu foncier brut déclaré de 12 000 euros, le revenu foncier net imposable s’élève à 8 400 euros.

Le régime micro-foncier vous est automatiquement appliqué si le montant brut annuel de tous vos loyers encaissés, charges non comprises est égal ou inférieur à 15 000 euros par an. Vous pouvez cependant choisir le régime réel : dans ce cas, cette option sera irrévocable pendant 3 ans. Le régime micro-foncier ne peut toutefois pas s’appliquer à certaines locations, notamment celles consenties sous le régime monuments historiques, aux logements ayant bénéficié de l’amortissement en régime Robien, Besson, ou Périssol. De plus, le choix du régime vaut pour tous les revenus fonciers du foyer fiscal. Il est impossible d'avoir une location soumise au régime micro-foncier et une autre au réel.

Attention au dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le locataire n’est pas imposable au moment de son encaissement. Il le devient par exemple s’il est utilisé par le propriétaire pour financer des frais de remise en état du logement après le départ du locataire.

Le régime réel pour le déficit foncier

Le régime micro-foncier peut donc être intéressant si les charges du logement sont faibles et en tout cas inférieures à 30% des loyers bruts hors charges. En pratique c’est assez rare, en particulier si le logement est situé dans une copropriété : les charges y sont très lourdes. Ce régime n’est pas non plus intéressant si des travaux doivent avoir lieu. Il peut être judicieux de quitter le régime micro-foncier afin d’opter pour le système du réel. L’option s’exerce simplement en souscrivant une déclaration des revenus fonciers n° 2044.

Dans le régime réel d’imposition, vous allez déterminer votre revenu foncier net imposable en déduisant des loyers encaissés les charges du logement pour leur montant réel (on peut vous demander les justificatifs des charges déduites). A ce titre, vous pouvez déduire notamment, les travaux d’entretien, de réparation, et d’amélioration, les charges de copropriété, les primes d’assurance responsabilité civile souscrites en qualité de propriétaire non occupant, mais aussi la taxe foncière. Il y a également les intérêts de l’emprunt qui a servi à financer l’investissement immobilier ou des travaux. S’y ajoutent les frais de gérance si vous confiez la gestion immobilière à un administrateur de biens ou un agent immobilier.

Lorsque le résultat est négatif, c’est à dire que les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés vous constatez une perte. Ce déficit foncier est fiscalement parlant une très bonne affaire : il est déductible de votre revenu global (sauf les intérêts d’emprunt déductibles uniquement des revenus fonciers) dans la limite annuelle de 10 700 euros par foyer fiscal, sauf exception. La part des déficits fonciers non utilisée pourra ensuite être utilisée pour réduire les revenus fonciers que vous encaisserez au cours des 10 années suivantes.

La déclaration n°2044 spéciale, pour qui ?

Selon le service-public.fr, vous devez y souscrire si vous êtes propriétaire d'au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s'applique (exemple : monuments historiques) ; si vous avez opté pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs comme le dispositif Borloo neuf ; si vous bénéficiez d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ; ou encore si vous détenez des parts d'une SCPI pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l'amortissement.

Voir aussi notre page dédiée à la fiscalité des revenus fonciers

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© cbanque.com / MoneyVox / MM / Novembre 2019

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