Revenus fonciers : le casse-tête de la déclaration d'impôts 2019

Des clés et des maisons
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Régime réel ou micro-foncier, charges déductibles ou non, réduction d’impôt éventuelle… Déclarer ses revenus fonciers n’a jamais été une partie de plaisir. En 2019, s’ajoutent les spécificités de l’année blanche !

Vous avez touché des loyers en 2018 ? Alors vous devez vous attaquer au casse-tête des revenus fonciers. Un casse-tête habituel : ces revenus font partie des montants qui ne sont pas pré-remplis dans la déclaration ! Seuls figurent, éventuellement, l’adresse du logement et les noms des locataires si vous les aviez déjà remplis l’an passé.

Cette année le casse-tête est encore plus complexe avec le passage au prélèvement à la source. Depuis janvier et le coup d’envoi du prélèvement à la source, vous payez chaque mois (ou chaque trimestre) un acompte d’impôt sur le revenu au titre de vos revenus fonciers. Cet acompte est calculé sur la base de votre déclaration 2018 (sur les revenus 2017). La déclaration 2019 (sur les revenus 2018) va donc déterminer le montant précis à régulariser – ou non – pour l’année 2018, mais elle va aussi affiner le montant de vos futurs acomptes mensuels…

Micro-foncier ou régime réel ?

Pour rappel, les revenus fonciers correspondent aux revenus tirés de la location d’une propriété immobilière nue, non meublée. Les revenus de la location meublée entrent eux dans une autre catégorie (BIC).

Si vos loyers proviennent bien d’un bail non meublé, vous avez deux options. La première : le micro-foncier, un régime simplifié qui vous permet de vous limiter à la déclaration des seuls loyers perçus, et de profiter d’un abattement de 30%, au titre des charges du propriétaire. Pour cela, vous devez cocher la rubrique « micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 euros » au début de l’étape 3 de la déclaration. Ce régime simplifié n’est en effet accessible que sur vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros.

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à ce seuil, ou si vous estimez que vos charges dépassent le forfait de 30%, il faut cocher la case « revenus fonciers » au début de cette même étape 3 de la déclaration en ligne. Vous optez alors pour la deuxième option : le régime réel d’imposition, bien plus complexe puisqu’il s’agit de détailler précisément l’ensemble de vos charges foncières déductibles, à l'aide de la déclaration annexe 2044. Ce choix n’est pas anodin puisque l'option doit être conservée pendant 3 ans minimum, et sa complexité nécessite parfois de faire appel à un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable…).

Ce qui change en 2019 pour les revenus fonciers

Quel que soit le régime choisi pour vos revenus fonciers 2018, le passage au prélèvement à la source complique la donne : le fisc va annuler vos revenus habituels de l’année 2018 pour éviter une double imposition en 2019 (prélèvement à la source + impôt sur les revenus 2018) à l’aide du crédit d’impôt spécial « année blanche », le CIMR. Pour calculer le CIMR en prenant en compte vos revenus fonciers, l’administration fiscale va donc devoir trier revenus habituels et exceptionnels, voire même les charges ou déficits exceptionnels ou non.

Une case à cocher en cas d’arrêt de location

Autre incidence du prélèvement à la source : si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2019, il faut cocher dès à présent la case 4BN, ce qui vous permettra de ne plus payer d’acomptes mensuels pour cette source de revenus.

Année blanche : comment trier les revenus exceptionnels ou non

Les revenus « habituels », ceux qui seront donc effacés grâce au CIMR, ce sont les loyers perçus au titre de la location 2018.

Les « recettes exceptionnelles » 2018 sont elles exclues du CIMR et seront donc soumises à l’impôt. Il s’agit des indemnités dites de « pas de porte », des retards de loyers 2017 payés en 2018, des loyers 2019 payés par anticipation, les régularisations d’anciennes charges de copropriété…

Ce « tri » concerne aussi le régime simplifié micro-foncier : dans ce cas les loyers habituels sont à renseigner à la ligne 4BE, et les recettes exceptionnelles à la ligne 4XD.

Pour le régime réel d’imposition, le principe de séparation des recettes foncières exceptionnelles ou non est le même… en plus complexe. A l’image du micro-foncier, les loyers habituels vont intégrer les recettes foncières non exceptionnelles (4XA). Les revenus exceptionnels sont eux calculés en faisant la différence avec le total des revenus bruts (4XB). Mais, avant de compléter ces cases, pour le régime réel, il faut remplir la déclaration annexe 2044 (ou la déclaration 2044 spéciale) : c'est cette annexe qui vous permettra de déterminer votre revenu net foncier ouvrant droit au CIMR.

Charges et déficit foncier : un dispositif anti-optimisation

Cette déclaration spécifique aux revenus fonciers, la 2044, permet de détailler les charges ainsi que le déficit imputable sur les revenus fonciers voire sur le revenu global. Nouveauté 2019, pour ceux qui sont habitués à remplir l’annexe 2044 : la rubrique « année blanche pour effacer votre impôt sur les revenus fonciers 2018 ».

L’administration fiscale cherche ainsi à éviter toute stratégie d’optimisation fiscale. En l’absence d’impôt à payer sur les revenus 2018 (sauf revenus exceptionnels), certains contribuables bailleurs auraient pu chercher à reporter certains travaux ou autres charges de 2018 à 2019, afin de concentrer les déductions sur l’année 2019. Un dispositif de transition a donc été prévu par le législateur de façon à calculer conjointement les frais 2018 et 2019 des bailleurs.

Plus d’infos sur ce dispositif anti-optimisation : Les conséquences de l’année blanche pour les revenus fonciers

Pour cette déclaration 2019, qui porte sur les revenus 2018, le fisc rappelle que certaines charges foncières « récurrentes » ne sont déductibles que lors de l’année concernée. Les charges 2018 suivantes ne peuvent donc être déclarées qu’à l’occasion de cette déclaration 2019 :

  • primes d’assurance 2018,
  • provisions 2018 pour charges de copropriété,
  • taxes foncières et annexes 2018,
  • intérêts d’emprunt 2018,
  • frais 2018 d’administration et de gestion du bien locatif.

Les travaux constituent eux des dépenses catégorisées comme « pilotables », à la main des propriétaires. Les dépenses de travaux payées en 2018 sont à déclarer cette année, dans l’annexe 2044, et sont déductibles « en intégralité » en 2018 « dans les conditions de droit commun ». Comme d’habitude, donc, même si l’avantage fiscal est moindre ! Pour compenser, ces frais seront aussi pris en compte dans le calcul des déductions (à hauteur de 50%) l’an prochain, pour la déclaration 2020 sur les revenus 2019.

Plus d'infos sur l'imputation des déficits fonciers

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Commentaires

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Publié le 24 avril 2019 à 17h14 - #1Guii
  • Rennes

L'article comporte une erreur. La case 4XC sert à indiquer des sommes soumises à l'impôt liées à des régularisations, notamment en cas de rupture d'engagement de location (dispositifs d'investissements locatifs). Elles ne sert pas à indiquer les recettes exceptionnelles, qui sont la difference entre 4XA et 4XB.

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Publié le 24 avril 2019 à 17h34 - #2Benoît (MoneyVox)

@Guii
Merci pour votre vigilance. Le passage en question a été rectifié.
Bien à vous,

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Publié le 26 avril 2019 à 11h47 - #3Josiane0310

Bonjour
comment connaître la liste exhaustive des revenus considérés comme exceptionnel?
Merci

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Publié le 26 avril 2019 à 15h16 - #4Mag
  • Femme
  • YVELINES
  • 49 ans

Bonjour,
Mon appartement a été vacant pour une période de 4 mois. Dois-je mentionner ce "manque à gagner" quelque part dans la déclaration d'impôts ?
Merci.

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Publié le 26 avril 2019 à 15h22 - #5dranguje
  • Homme
  • Rouen
  • 64 ans

Le déficit résiduel 2017 doit être reporté en 2018, et ne jouera donc pas le rôle de réduction d'impôt en raison du CIMR. Cela me semble anormal et illogique; qu'en pensez-vous et que faire?

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Publié le 26 avril 2019 à 16h45 - #6Francis92
  • Homme
  • Le plessis robinson

Le casse tête de la déclaration "d' impôts" . Si vous voulez une réputation sérieuse écrivez "déclaration de REVENUS" !

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Publié le 27 avril 2019 à 11h15 - #7Séraphin
  • Homme

Bonjour,
lors de ma déclaration 2018 j'ai opté pour le régime réel car j'avais engagé pas mal de travaux de rénovation de l'appartement je je loue.
J'ai cru comprendre que de ce fait je suis tenu pendant 3 ans de rester sur ce régime.
Or, en 2018 je n'ai fait aucun travaux et je n'ai rien à déduire.
Le loyer brut perçu est de 6825 €. Quel sont mes possibilités sachant que je ne peux pas revenir au le régime micro foncier.
Merci.

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Publié le 4 mai 2019 à 22h37 - #8frenet
  • Homme
  • Tourlaville
  • 64 ans

Bonjour
les revenus exceptionnels sont d'après cet article calculés en faisant la différence entre les cases 4XB et 4XA. Problème lorsque certains revenus fonciers sont de source étrangères (certaines SCPI) il est impossible de déduire ces revenus de la ligne 111 (revenus bruts) lors du report en ligne 10 qui est à reporter en case 4XB.
Cela revient donc, il me semble, à considérer les revenus fonciers de source étrangère comme systématiquement des revenus exceptionnels.
Le services des impôts auquel j'ai soumis cette problématique m'a indiqué que le report devait être l'intégralité de la ligne 111 donc total.
Pourriez-vous SVP faire un ajout à cet article avec ce cas de figure.
Pour ma part il y a deux cas de revenus étrangers certains avec soumis avec imposition français (Allemagne et Italie) et d'autre non soumis à imposition en France car déjà imposés dans le pays d'origine (Pays Bas)
D'avance merci

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Publié le 14 mai 2019 à 14h43 - #9ChistelleMP

Bonjour, besoin d'un peu d'aide pour ma déclaration foncière et je vais essayer d'être clair dans ma demande... mais pas facile
Je fais ma déclaration foncière en régime réel et je n'ai pas de revenus exceptionnels ( si j'ai tout bien compris).
Sur l'annexe 2044 sur la ligne 415 J'ai 8000, sur la ligne 420 j'ai 2000.
Quand j'arrive sur la feuille "année blanche" sur la ligne 20 ( revenus bruts) et sur la ligne 30 (total des revenus bruts) je met 8000, sur la ligne 21 ( revenus non exceptionnels) et sur la ligne 31 (total des revenus non exceptionnels) je remets 8000 ???
Et du coup sur la déclaration des revenus j'ai 4XA et 4XB a 8000 et 4BA a 2000 ?
Pouvez vous me dire si cela vous semble correcte ?
Merci et bonne journée
CM

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Publié le 14 mai 2019 à 19h13 - #10Flobd

Bonjour,
J' ai fait des travaux en 2018 d'un montant de 10.000 €
Vous indiquez que ces frais seront aussi pris en compte dans le calcul des déductions (à hauteur de 50%) l’an prochain, pour la déclaration 2020 sur les revenus 2019.
Je vais avoir d'autres travaux à faire prochainement, à hauteur de 25.000 €. Est ce que ça signifie que je n'ai pas intérêt à faire des travaux en 2019, mais à les reporter en 2020 ?
Merci

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