Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) se réunissait ce mardi 13 juin pour discuter des éventuelles modifications à apporter, dans un contexte d'accès au crédit immobilier rendu compliqué par la hausse des taux. Sans surprise, les normes n'ont pas été bousculées malgré une évolution à la marge.
Pour le grand chambardement, il faudra encore attendre. Alors que les mesures prises par le gouvernement à la suite du CNR Logement avaient déçu les professionnels de l'immobilier, ces derniers attendaient désormais la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ce mardi 13 juin. Si certains, notamment les courtiers, appelaient de leurs vœux un assouplissement des normes HSCF, contraignantes depuis début 2022, rien ne change, ou presque.
« L'objectif est de maintenir les crédits qui sont affectés par exemple à l'investissement locatif »
Pour rappel, les règles générales du HCSF pour les nouveaux crédits immobiliers sont :
- taux d'endettement maximum de 35%,
- prêts les plus longs sur 25 ans (ou 27 ans pour une construction).
Mais les banques ont le droit de déroger à ces règles HCSF pour 20% de leurs dossiers de crédit immobilier. Et c'est sur cette marge que le Haut Conseil a décidé d'apporter des modifications. Auparavant, dans ces 20% d'octroi exceptionnel, 80% devaient servir à financer des résidences principales et 20% était libres d'affectation et servaient donc à financer des investissements locatifs ou des résidences secondaires.
Désormais, au sein de la marge de dérogation le ratio passe à 70% pour les résidences principales, et 30% pour les dossiers « libres ». En clair, alors que 4% de la production trimestrielle était jusqu'ici totalement libre d'utilisation, cette part passe désormais à 6% de la production trimestrielle. « L'objectif est de maintenir les crédits qui sont affectés par exemple à l'investissement locatif », note une source proche du HSCF.
Des mesures à la marge
L'autre mesure prise par le HCSF doit permettre de répondre à la saisonnalité du crédit immobilier. On le sait, certains mois sont plus propices au crédit immobilier. Or, une banque pouvait jusqu'ici être pénalisée si elle avait dépassé son seuil des 20% de dossiers « hors-normes » sur un trimestre. Désormais, le calcul sera fait sur trois trimestres glissants. Ce qui signifie qu'une banque ne sera plus pénalisée en cas de dépassement sur un trimestre, si elle corrige son dépassement lors des deux suivants. Une banque pourrait donc aller un peu plus loin sur des périodes de forte demande.
Pourquoi ce choix d'aider les investisseurs plutôt que les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale et notamment les primo-accédants ? « Le HCSF n'a pas noté de saturation ni de demande particulièrement tendue sur les résidences principales ou sur les primo-accédants », relève la même source.
Si la hausse de cette marge de flexibilité peut s'apparenter à une bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs, d'autres demandes n'ont pas été satisfaites. Alors que certains professionnels du crédit immobilier appelaient par exemple à une modification du mode de calcul du taux d'endettement pour les investisseurs, le HCSF a confirmé qu'aucune modification ne serait apportée sur ce sujet.
Pour les courtiers, ces annonces font l'effet d'une goutte d'eau dans l'océan. « Très clairement ce ne sont pas avec ces annonces que le marché de l'immobilier va repartir, juge Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. A travers ces annonces, la banque de France estime que la production de crédits augmentera de 3 milliards d'euros sur l'année. En partant sur la base d'un prêt moyen à 220 000 euros concrètement nous parlons de 13 000 à 15 000 crédits supplémentaires que les Français se verront accorder cette année. »
Même son de cloche du côté du courtier Cafpi, qui estime que « ces mesures homéopathiques ne sont malheureusement pas à la hauteur des enjeux, alors que le nombre de prêts immobiliers accordés est en chute libre depuis plus de 6 mois et au plus bas depuis 10 ans. »
Appel à témoignages sur les difficultés d'accès au crédit immobilier
Vous le savez, l'accès au crédit reste difficile pour certains ménages. Si la mensualisation du taux d'usure a été saluée par tous et a permis à de nombreux emprunteurs de faire passer leur dossier de crédit immobilier, d'autres difficultés demeurent.
Les taux de crédit immobilier ne cessent d'augmenter, tandis que la baisse des prix de l'immobilier se fait toujours attendre. Vous avez un projet immobilier, mais la hausse des taux complique les choses ? Vous essayez de trouver un financement ? Pour quel type de projet demandiez-vous le prêt ? Allez-vous modifier votre projet (plus d'apport, durée d'emprunt plus longue) ? Avez-vous décidé de reconsidérer votre achat (baisse de la superficie, éloignement géographique...) ou de le mettre en pause ?
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