Crédit immobilier : entre caution et hypothèque, quel choix pour l'emprunteur ?

Difficile, voire impossible, d'obtenir un prêt sans y accoler une garantie. Qu'il s'agisse d'une hypothèque ou d'un cautionnement, elle est aujourd'hui obligatoire. Et dans la majorité des cas, l'emprunteur n'a pas son mot à dire.

1 286 milliards d'euros. Voici, à fin avril 2023, l'encours des crédits à l'habitat en France, selon les derniers chiffres de la Fédération bancaire française (FBF) publiés le 7 juin. Et si vous faites partie des 30,1% de ménages français détenant un crédit immobilier, vous le savez : ce dernier doit être garanti.

Pas question ici de l'assurance de prêt, qui protège l'emprunteur en cas de maladie, d'incapacité de travail ou de décès. La garantie est un dispositif juridique qui protège la banque en cas de défaut de paiement des mensualités de la part de l'emprunteur.

Le cautionnement, option préférée des banques

Si le privilège de prêteur de deniers et le nantissement sont également des types de garanties, dans la majorité des crédits immobiliers, la garantie prend deux formes : l'hypothèque ou le cautionnement. Selon la dernière analyse de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) portant sur le financement de l'habitat en 2021, les prêts cautionnés sont majoritaires et représentent 62% des emprunts, contre 28% de prêts couverts par une hypothèque (les 10% restant étant dans la catégorie « autres garanties » ou sans garantie).

Cautionnement, hypothèque, PPD... Les garanties de prêt immobilier

Dans le cas du cautionnement, un organisme financier tiers, la caution, s'engage à régler les dettes de l'emprunteur auprès de la banque en cas de défaut de paiement de ce dernier. Ainsi, si vous ne remboursez pas la banque, l'organisme de cautionnement le fera à votre place avant de se retourner contre vous.

L'autre option pour garantir un prêt immobilier est d'hypothéquer le bien objet du prêt. Dans ce cas, si vous ne remboursez pas la banque dans les délais prévus, cette dernière pourra obtenir la saisie du bien immobilier afin de le vendre pour se faire rembourser les sommes qui lui sont dues.

Alors, quelle est la solution la plus intéressante ? Si les banques ont tendance à se tourner en premier lieu vers l'organisme de cautionnement, c'est parce que cela leur permet « de ne pas avoir à gérer la problématique de recouvrement d'une créance, juge Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Si vous ne pouvez plus payer, c'est l'organisme caution qui se retournera contre vous pour régulariser la créance. »

L'hypothèque plus intéressante dans certains cas

Néanmoins, pour certaines catégories d'emprunteurs, l'hypothèque s'impose. « Le cautionnement est souvent privilégié car ça coûte un peu moins cher, mais ça ne fonctionne que sur des profils stables sur des dossiers classiques, par exemple un couple en CDI qui achèterait un appartement, assure Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Les dossiers un peu plus risqués sont en hypothèque, tout comme les dossiers atypiques. »

Ainsi, certains dossiers feront presque toujours l'objet d'une hypothèque : c'est le cas par exemple des achats en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou les projets d'auto-construction. Et parfois, le choix est réglementaire. C'est le cas pour le prêt à l'accession sociale (PAS) : quelle que soit la banque, la réglementation la contraint à réclamer une hypothèque dès lors que le montant du prêt est supérieur à 15 000 euros.

Soyons clair : difficile, voire impossible, d'exiger un type de garantie pour votre prêt. « La banque a ses choix, sa politique de risques, et vous n'avez pas votre mot à dire, confirme Cécile Roquelaure. Elle va choisir ou le cautionnement ou de l'hypothèque. Et même avec le cautionnement, vous n'avez pas le choix de l'établissement. »

En effet, si Crédit Logement est l'organisme de cautionnement le plus connu, de nombreuses banques, notamment les mutualistes, disposent de leur propre organisme de cautionnement, à l'image de CMH pour le Crédit Mutuel ou de SACCEF pour les Caisses d'Épargne. À noter que les emprunteurs dont le prêt est garanti par Crédit Logement peuvent espérer récupérer une partie des frais de garantie une fois le prêt soldé, ce qui n'est pas le cas pour les autres organismes cautions.