Crédit immo : qui peut profiter des meilleurs taux des banques en ligne ?

Un pourcentage décomposé
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Les banques en ligne annoncent des taux de crédit immobilier défiant toute concurrence. Mais les meilleurs tarifs sont réservés à une poignée d’emprunteurs. Le détail de leurs grilles de taux.

1,35%, tel est le taux moyen des crédits immobiliers, en avril 2019, selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. Un taux extrêmement bas : les courtiers en crédit affirment en chœur que les prêts immobiliers se négocient à des tarifs encore plus attractifs qu’à la fin 2016, précédente période de record.

Revenus élevés, en CDI, en début de carrière… Selon les mêmes courtiers, les emprunteurs présentant les meilleurs dossiers peuvent espérer des taux défiant toute concurrence, nettement sous la barre symbolique des 1%, assurance emprunteur mise à part. Mais les particuliers doivent pour cela faire la démarche de solliciter – sans frais ni engagement - un courtier, ou une banque. Les banques en ligne ont changé la donne en permettant d’effectuer des simulations à distance, ce qui permet de connaître votre taux potentiel en quelques minutes, avant même de solliciter banque et courtier. A ce jour, quatre banques en ligne proposent une simulation en ligne immédiate, sans nécessité de prise de rendez-vous : ING, Fortuneo, Boursorama et BforBank. A qui ces enseignes réservent-elles leurs meilleurs taux ?

Critères pris en compteMeilleur taux sur 20 ans
Boursorama- Montant du crédit
- Revenus des emprunteurs
1,10%
BforBank- Montant du crédit
- Revenus des emprunteurs
1,25%
Fortuneo- Montant du crédit
- Revenus des emprunteurs
1,40%
ING- Domiciliation des revenus
- Revenus des emprunteurs
1,23%
* Taux fixes pour des simulations au 23 mai 2019

Boursorama : la prime aux grosses opérations

Le taux baisse quand la durée d’emprunt est plus faible, comme dans toutes les banques. Mais il ne s’agit pas du seul critère : « Boursorama applique une bonification de -20% si les revenus du foyer sont supérieur à 75 000 euros annuel (soit 6 250 par mois pour des revenus sur 12 mois) », détaille l’enseigne, la seule à avoir ainsi joué cartes sur table. « Boursorama applique également une décote de 10 points de base si le financement du projet est supérieur à 350 000 euros. Ces deux avantages sont cumulables. »

Plus concrètement, pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, un couple d’emprunteurs trentenaires disposant de 1 500 euros mensuels, chacun, obtient un taux (hors assurance) de 1,50%. En revanche, si un célibataire aux 6 300 euros mensuels veut emprunter 360 000 euros sur 20 ans, il obtient un taux de 1,10%, contre 1,20% pour un financement de 340 000 euros, ou 1,40% si ses revenus mensuels ne sont « que » de 6 200 euros.

Plus d’infos sur le crédit immobilier de Boursorama

ING : des critères multiples, en fonction des revenus

« Comme l’ensemble du secteur bancaire, ING ne communique par sur les taux qu’elle propose », répond la communication de la banque. cBanque a réalisé de multiples simulations sur son site pour déduire les critères. Résultat : le taux ne varie pas en fonction du montant du crédit mais avant tout en fonction du profil des emprunteurs.

Un couple d’emprunteurs trentenaires touchant 1 500 euros chacun peut espérer du 1,44% sur 20 ans pour un crédit de 200 000 euros. Mais il faut pour cela s’engager à domicilier ses revenus sur un compte ING, faute de quoi le taux remonte à 1,54%. Un couple aux revenus plus confortables (3 000 euros chacun) peut viser un taux de 1,28% en acceptant la domiciliation. Le meilleur taux constaté, de 1,23%, est lui réservé à des ménages (célibataire ou en couple) dont les revenus dépassent 6 500 euros.

Plus d’infos sur le prêt immobilier d’ING

Fortuneo : des taux proches pour tous les profils

« Chez Fortuneo, différents critères sont pris en compte : le montant total du projet (emprunt + apport), les revenus des emprunteurs, l'apport… » répond le service communication de la banque en ligne, sans plus de précision.

Selon le simulateur, le couple d’emprunteurs trentenaires (1 500 euros chacun, pour un crédit de 200 000 euros) peut viser du 1,43% sur 20 ans. Sur une durée d’emprunt de 20 ans, même en multipliant les simulations, cBanque a réussi à obtenir, au mieux, du 1,40%, si le montant à financer dépasse 300 000 euros, ou si les revenus des emprunteurs dépassent 7 000 euros par mois.

Plus d’infos sur le prêt immobilier de Fortuneo

BforBank : un taux variant selon les revenus et le montant

A l’image de Boursorama, BforBank abaisse les intérêts d’emprunt en fonction de deux critères : le montant du crédit et le niveau de revenus. Selon nos simulations, la banque en ligne utilise un seuil de revenus à 75 000 euros annuels (soit 6 250 euros par mois) et plusieurs seuils de montant : 110 000 euros, 160 000 euros, 250 000 euros, etc.

Le couple d’emprunteurs (30 ans, 1 500 euros chacun, pour un crédit de 200 000 euros) peut espérer un taux de 1,35% sur 20 ans. Un taux plus intéressant que si ce même couple n’emprunte « que » 100 000 euros (1,46%) ou 150 000 euros (1,44%). Le meilleur taux ? Il est réservé à des emprunteurs (seul ou à deux) dont les revenus annuels atteignent 75 000 euros, et pour un montant allant de 160 000 à plus de 350 000 euros (1,25%).

Plus d’infos sur le crédit immobilier de BforBank

Les banques en ligne financent des projets « simples »

Les autres banques en ligne ? Orange Bank ou Monabanq annoncent de longue date une offre de prêt immobilier, mais elles restent au stade de projet. Quant à Hello bank, les clients passant par la banque en ligne plutôt que par la maison-mère BNP Paribas se voient promettre un tarif avantageux, mais il n’est pas possible d’effectuer de simulation en ligne.

Les banques en ligne Fortuneo, ING, Boursorama et BforBank ont l’avantage de la transparence. Mais le panel de projets immobiliers finançables par ce biais reste restreint : elles ne financent pas les projets de construction, les opérations incluant un Prêt à taux zéro ou un prêt Action logement, etc. En résumé : les emprunteurs présentant un dossier « complexe » devront se tourner vers un courtier ou une banque traditionnelle. En revanche, les banques en ligne se positionnent toutes sur le marché de la renégociation.

Lire aussi : Le crédit immobilier dans les banques en ligne, pour qui et pour quoi ?

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© cbanque.com / BL avec Agathe RONDEL / Mai 2019