Face aux difficultés d'accès à l'emprunt immobilier, tous les regards sont tournés vers le seuil de l'usure, taux maximum auquel les banques peuvent prêter. L'autre cause de l'accès limité au crédit sont les normes du Haut Conseil de stabilité financière : pas plus de 25 ans de crédit et pas plus de 35% d'endettement. Des règles inscrites dans le marbre depuis janvier 2022 mais auxquelles une poignée d'emprunteurs peuvent échapper...
13,7%. Tels est le nombre de dossiers de crédit immobilier « hors des clous », autrement dit dérogeant à l'une des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), parmi les 75 milliards d'euros de nouveaux prêts immobiliers signés au 2e trimestre 2022. En clair : dans cet imposant flux de nouveaux crédits à l'habitat, 13,7% ne respectent pas l'une des règles édictées par le HCSF : soit la durée de remboursement dépasse 25 ans, soit le taux d'endettement dépasse les 35% des revenus.
Crédit immobilier : les nouvelles règles en vigueur depuis le 1er janvier 2022
Une anomalie ? Non. Car le HCSF permet aux banques de déroger à ces règles pour une poignée de dossiers : 20% des nouveaux crédits au maximum. Le HCSF, conseil réunissant des « Sages de la finance » - parmi lesquels le Gouverneur de la Banque de France - et présidé par le locataire de Bercy Bruno Le Maire, a tenu sa réunion trimestrielle ce jeudi. Le HCSF en a profité pour dresser un premier bilan de l'entrée en vigueur de ses règles contraignantes pour le crédit immobilier : jusqu'en 2021 il s'agissait d'une simple recommandation, depuis janvier 2022 c'est une norme juridique.
Les banques respectent donc globalement les règles édictées par le HCSF. A une nuance près... Les 20% de dossiers « hors des clous », chaque trimestre, ne peuvent pas profiter à n'importe quel emprunteur. 30% de ces dossiers « hors des clous » doivent être réservés aux emprunteurs qui achètent pour la première fois. Et seuls 20% de ces dossiers « hors des clous » peuvent financer l'achat de logement autre qu'une résidence principale (logement à louer, résidence secondaire, etc.). En forçant le trait : priorité aux ménages modestes qui ont besoin de dépasser les 35% d'endettement ou les 25 ans de remboursement pour acheter leur première résidence principale.
Priorité aux nouveaux propriétaires pour déroger à ces règles
Or, sur ce point, les banques ne sont pas totalement irréprochables : « Des progrès sur l'affectation de cette flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants restent cependant à faire », lit-on dans le communiqué diffusé le 15 septembre par le HCSF. « L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a informé le Haut Conseil des mesures de supervision à l'encontre des établissements non conformes. » Sous-entendu : certaines banques ont probablement dépassé l'une de ces règles pour financer de l'investissement locatif alors que ce n'est pas la priorité, ou du moins que cela ne doit se faire qu'à la marge. Le gendarme bancaire, l'ACPR va donc veiller à ce que ces dossiers « hors des clous » profitent avant tout aux résidences principales et nouveaux propriétaires.
Or, dans son dernier rapport, l'observatoire Crédit Logement-CSA pointe justement la fin de l'allongement des durées de crédit, bloquées par cette limite de 25 ans. Conséquence directe : « les durées longues ne suffisent plus à compenser la hausse des prix. »
Crédit immobilier : emprunter sur 25 ans, insuffisant face à des prix toujours plus élevés
Aucun assouplissement en vue
Dans un marché du crédit immobilier grippé par la hausse des prix des logements et par la faiblesse du taux d'usure, le HCSF pourrait-il assouplir ces règles ? Non. Du côté de Bercy et de la Banque de France, la ligne est très claire : ces règles relatives à la durée de crédit et au « taux d'effort » (taux d'endettement) sont inscrites dans le marbre et faites pour s'inscrire dans la durée. D'autant que cette marge de 20% de dossiers « hors des clous » offre déjà suffisamment de souplesse pour s'adapter, du point de vue du HCSF.
A quand un assouplissement de la règle du taux d'usure ?
En revanche, les taux de l'usure vont eux bel et bien augmenter au 1er octobre 2022, ce qui permettra à des dossiers retoqués ces dernières semaines de passer à nouveau. Selon nos informations, Bercy, la Banque de France, les courtiers et les banques mènent des négociations à ce propos, afin d'étudier un possible assouplissement de la règle actuelle du taux de l'usure. La réévaluation sera-t-elle plus régulière (chaque mois au lieu de chaque trimestre) à partir du 1er octobre ? Ou la Banque de France pourrait-elle déroger à la règle en fixant les maxima à un niveau supérieur à la règle de calcul ? Suspense. Et réponse dans les tous derniers jours du mois de septembre.
