Investissement locatif : ce que cachent les excellents rendements des SCPI en 2021

Avec une rentabilité de 4,45% en 2021, les SCPI sont l'un des rares placements à proposer aux épargnants une rémunération supérieure à l'inflation. Toutefois, les taux annoncés en 2021 pourraient être légèrement biaisés. Explications.

Tous les signaux semblent au vert pour la pierre-papier. En 2021, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affichent un rendement moyen (ou « taux de distribution », dans le jargon des SCPI) de 4,45% net de frais de gestion, et avant imposition. Une performance avec laquelle peu de placements peuvent aujourd'hui rivaliser, et qui attire les épargnants. Après un passage à vide au plus fort de la crise sanitaire, les SCPI enregistrent en 2021 une collecte de 7,4 milliards d'euros, en progression de +22% sur 1 an.

Des performances hétérogènes

Cette manne financière a permis aux SCPI d'étendre leur parc locatif. Selon, les chiffres de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), elles ont ainsi réalisé pour près de 7,8 milliards d'euros d'acquisition sur l'année. Les investissements portent principalement sur les bureaux (58%), suivis par la santé et l'éducation (17%), les commerces (11%), la logistique (5%), le résidentiel (3%) ou encore l'hôtellerie et les loisirs (3%).

Signe du dynamisme de ce marché, 12 nouvelles SCPI ont été créées en 2020 et 2021. Mais derrière le succès de la pierre-papier, se cachent toutefois des performances hétérogènes. Et si certaines SCPI affichent un excellent rendement, à l'image d'Iroko Zen, qui a servi un taux de distribution de 7,10%, de Corum Origin (7,03%) et Novaxia Neo (6,49%), d'autres obtiennent un résultat plus modeste, comme la SCPI Atream Hôtels (2,64%), spécialisée dans l'hôtellerie, un secteur durement impacté par la crise sanitaire.

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Les premières places du podium sont trustées par 3 SCPI diversifiées, c'est-à-dire dont aucun type d'actif ne dépasse 70% du patrimoine. Mais c'est en réalité les SCPI spécialisées dans l'immobilier logistique qui ont servi le meilleur taux de distribution moyen en 2021 (5,67%), d'après les données de l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Une réussite qui s'explique en partie par l'essor de l'e-commerce. « L'immobilier logistique est de plus en plus plébiscité par les professionnels en recherche d'importants espaces de stockage dans des entrepôts », relève Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.

Au-delà des thématiques sectorielles (bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, logistique...) la diversification des SCPI s'est également accélérée en 2021, avec une ouverture plus marquée vers l'international, et notamment la zone euro. Et, là encore, les rendements semblent au rendez-vous. Dans le détail, « la rentabilité des SCPI présentes exclusivement à l'étranger est de 4,72% sur 2021, contre 4,57% pour celles présentes uniquement en France, et 4,48% pour les SCPI disposant d'un mix France & Europe », observe Jérémy Schorr.

Les SCPI sont en outre chaque jour plus nombreuses à obtenir une labellisation Investissement socialement responsable (ISR). Une pratique vertueuse, et qui semble porter ses fruits, puisque les SCPI labellisées réalisent en moyenne de meilleures performances (4,95%) que les SCPI non labellisées (4,45%). « Les épargnants sont davantage sensibilisés aujourd'hui aux placements éthiques et responsables, et se tournent plus facilement vers les produits labellisés », décrypte Jérémy Schorr. « De plus, la qualité de l'actif est un critère primordial lors de leur sélection, avec une attention particulière à l'entretien du bien et un choix plus sélectif des locataires ».

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Un nouvel indicateur favorable aux SCPI

Les excellents rendements affichés par les SCPI en 2021 pourraient toutefois être en partie biaisés par l'évolution du mode de calcul de leurs rendements. Depuis le 1er janvier 2022, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), estimé à 4,18% en 2020, a en effet disparu au profit du taux de distribution, qui atteint 4,45% en 2021. Or ces deux métriques ne sont « pas comparables », signale l'Aspim dans un récent communiqué.

Deux changements majeurs sont à noter. Premièrement, le TDVM était auparavant annoncé brut d'impôts pour les SCPI investies en France, mais net d'impôts pour les SCPI internationales. Désormais, le taux de distribution est systématiquement exprimé en brut, ce qui facilite la comparaison entre les SCPI, mais permet au passage aux SCPI ayant acheté des biens à l'étranger d'afficher un taux plus élevé.

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Et deuxièmement, le taux de distribution est calculé à partir de la valeur d'une part de la SCPI au 1er janvier de chaque année, alors que le TDVM correspondait à la valeur moyenne d'une part lissée sur l'année. Là encore, ce calcul est favorable aux SCPI : en cas d'augmentation du prix de la part en cours d'année, l'ancien TDVM aurait chuté (la part coûte plus cher pour un même rendement, sa rentabilité est donc moindre). Le taux de distribution, lui, ne bouge pas.

Malgré ces biais, le succès des SCPI est indéniable. Propulsées sous les feux des projecteurs après la crise financière de 2008, les SCPI se sont rapidement imposées comme un placement de référence dans le paysage de l'épargne en France. Et la tendance devrait se poursuivre en 2022. « Un environnement inflationniste, des livrets peu rémunérateurs, des bourses nerveuses et des fonds euros à la peine, toutes les planètes semblent donc alignées pour que 2022 soit l'année des SCPI. Seul un programme présidentiel défavorable à l'immobilier pourrait apporter de l'ombre au tableau », estime Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.

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La renommée croissante des SCPI pourrait toutefois leur causer du tort. Et pour cause : depuis quelques années, les montants placés par les particuliers ont considérablement augmenté, forçant les sociétés de gestion à acheter des biens à un rythme plus soutenu qu'auparavant. La concurrence est également plus rude. On ne comptait qu'une quinzaine de SCPI au début des années 2000. Aujourd'hui, il en existe plus de 200 en France. Dans ces conditions, il devient plus difficile pour les SCPI de trouver de bonnes opportunités d'investissement en nombre suffisant. Le risque pour certains gestionnaires, serait alors de devoir intégrer dans leur patrimoine des biens moins rentables ou plus risqués. La diversification des SCPI et leur ouverture croissante sur l'international ont jusqu'à présent permis de mitiger ce risque. Mais pour combien de temps ?

Autre bémol à bien garder en tête avant d'investir : les SCPI ne sont ni un placement sécurisé (le capital n'est pas garanti), ni un placement liquide. « C'est un produit pour un horizon de placement d'au moins dix ans. L'objectif des SCPI n'est pas de réaliser des plus-values rapides mais bien de distribuer des revenus réguliers dans le temps », rappelle Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe chargée de la recherche et des études à l'IEIF, interrogée par Le Monde. Un placement intéressant pour diversifier votre portefeuille, en somme, mais qui implique de se renseigner en amont sur les frais de gestion, le mode de détention, et la composition du portefeuille des SCPI.

(*) Transfert de Paref Gestion vers Fiducial Gérance de la SCPI Atlantique Pierre 1 à partir du 1er janvier 2022 (1) Taux annualisé (2) C'est une SCPI de capitalisation : la performance globale se base sur la revalorisation du patrimoine et sur d'éventuels versements de plus-values : +2,0% de distribution de plus values et +6,0% de revalorisation du prix de la part