Avec un rendement moyen encore de 4,3% en 2021, les SCPI rencontrent un succès croissant. Mais pour beaucoup, la pierre-papier demeure un placement difficile à appréhender. Dans l'espoir de faciliter l'information des épargnants, l'Aspim a donc publié début 2022 de nouveaux indicateurs de performance. Le point sur ce qui change.
Les premières sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) sont apparues en 1970. Depuis, le marché de la pierre-papier a bien changé, et il était devenu nécessaire de repenser en profondeur les indicateurs qui servent à calculer le rendement des SCPI, souvent mal compris par le grand public.
L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a par conséquent lancé un groupe de travail pour améliorer « la transparence et de la qualité de l'information donnée aux investisseurs ». Suite à ces travaux, de nouveaux indicateurs de performance sont entrés en vigueur le 1er janvier 2022.
La mort du TDVM
C'était l'un des indicateurs phares du marché des SCPI. Mais après plusieurs années de bons et loyaux services, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) tire sa révérence. Pour rappel, le TDVM correspondait au rapport entre les dividendes bruts de fiscalité versés aux souscripteurs sur l'année et le prix moyen d'acquisition d'une part de SCPI. Il est remplacé, depuis le 1er janvier, par le taux de distribution, qui est égal aux dividendes bruts de fiscalité française et étrangère divisés par le prix de référence d'une part au 1er janvier 2022.
Quel impact sur les rendements affichés ? Et bien, si le prix de la part de la SCPI augmente en cours d'année, le nouveau calcul affichera un rendement plus avantageux qu'avec le TDVM. Prenons l'exemple d'une SCPI ayant versé 10 euros de dividendes l'année dernière, et dont le prix d'acquisition était de 100 euros au 1er janvier 2021, puis 110 euros au 31 décembre 2021. Le TDVM 2021 serait alors de 10 divisé par 105 (la moyenne entre 100 et 110 euros), soit 9,52%. Le taux de distribution, en revanche, fait apparaître un rendement de 10% (10 divisé par 100).
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Une évolution que tous ne voient pas d'un très bon œil : « Je trouve cela critiquable », explique le cofondateur de la plateforme France SCPI, Paul Bourdois pour Capital. « Une société qui augmente son prix de part en cours d'année ne va pas voir son taux de distribution baisser. L'ancien calcul reflétait mieux la performance. »
Les changements concernant la prise en compte de la fiscalité étrangère, en revanche, suscitent l'engouement. Jusqu'à présent, une majorité de SCPI affichaient une présentation nette de fiscalité étrangère, quand d'autres, plus rares, optaient pour une présentation brute de fiscalité étrangère. Désormais, toutes doivent s'aligner sur une présentation brute.
Un changement qui n'a rien d'anodin à l'heure où de nombreuses SCPI investissent aussi bien en France que sur les marchés européens et internationaux. L'harmonisation de ce critère « permet une meilleure comparaison entre les SCPI et met un terme aux chamailleries sur la question », confirme Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com aux Echos.
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Faciliter la comparaison
Autre changement marquant : l'apparition du rendement global immobilier, un indicateur déjà utilisé pour suivre la performance des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et les sociétés civiles immobilières (SCI).
Il correspond à la somme du taux de distribution de l'année n et de la variation du prix de part (ou valeur de réalisation) de l'année n par rapport à l'année n-1. Ainsi, le rendement global immobilier d'une SCPI dont le taux de distribution est de 5% et dont la valeur de réalisation augmente de 3% atteindra 8%.
Objectif de ce nouvel indicateur ? Faciliter la comparaison des SCPI avec d'autres véhicules, comme les OPCI et les SCI. Mais aussi simplifier le suivi pour les associés de SCPI, qui accèdent à une mesure plus directe de la revalorisation du patrimoine immobilier détenu.
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Plus de transparence
Pour finir, l'Aspim précise que « sur tout support commercial mentionnant des frais, les sociétés de gestion s'engagent à présenter l'ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion », et ce de façon harmonisée.
Cela inclut notamment les frais de souscription, les frais de gestion, les frais de cession de parts, les frais de cession et d'acquisition d'actifs, ainsi que les frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux. La mesure devrait permettre aux épargnants de gagner en visibilité sur la tarifacation des SCPI, souvent jugée opaque.
