Immobilier locatif : les 3 changements de la future loi Nogal

Le député LREM Mickaël Nogal a présenté sa proposition de loi pour « réconcilier locataires et propriétaires ». Un texte présenté avec l’approbation du gouvernement, et qui fait suite au rapport « Louer en confiance » publié en juin dernier.

1 - Un mandat de gestion « loyers garantis »

C’est la mesure phare de cette proposition de loi : la possibilité, pour les propriétaires bailleurs, d’avoir une garantie de perception de loyers, quelle que soit la situation du locataire. Plus concrètement, la proposition du député Nogal vise à créer un nouveau mandat de gestion pour les agences immobilières. Ce mandat « intégrera » une « sécurisation totale » des loyers, à 100%, ainsi que « la prise en charge d’éventuelles dégradations ou des frais de procédure ». Un mandat facultatif, donc, pour les propriétaires comme pour les agents immobiliers. D’une part les propriétaires seront libres d’y avoir recours ou non, ce mandat engendrant évidemment des frais supplémentaires (limités et déductibles fiscalement, affirme le document de présentation du projet de loi). Mais, d’autre part et à ce stade, les intermédiaires seront eux aussi libres de proposer ou non ce nouveau mandat « loyers garantis » à leurs clients bailleurs... L’obligation de présenter ce mandat, pour les intermédiaires, pourrait se retrouver au cœur des discussions parlementaires.

2 - Un dépôt de garantie consigné auprès d’un intermédiaire

Autre proposition médiatique : confier le dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier le consigne le temps de la location, puis le restitue au locataire en fin de bail, « sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire » précise le texte. « Moi-même, je n’avais pas conscience que cela posait problème à ce point », avouait Mickaël Nogal au moment de publier son rapport en juin dernier. « A travers les entretiens menés pendant 6 mois avec les acteurs du secteur, j’ai constaté que la pratique du dernier mois de loyer restant impayé se généralise. Cela répond à une double méfiance : le locataire ne veut pas perdre son dépôt de garantie. Et, par conséquent, le propriétaire a peur de retrouver son bien dégradé, sans possibilité d’obtenir des dédommagements grâce à ce dépôt de garantie. » La non restitution est au cœur de 65% des litiges entre propriétaires et locataires selon les statistiques du ministère de la Justice. Cette consignation auprès d'une agence immobilire a pour objectif d'éviter la méfiance réciproque entre propriétaire et locataire autour de ce dépôt de garantie. Mais, en l'état de la proposition de loi, ils devront tout de même parvenir à un « accord » pour procéder à la restitution en fin de bail.

3 - Pas plus de un garant par locataire

« Il n’est plus rare de voir des propriétaires demander non pas un mais deux, voire trois ou quatre garants à des locataires, malgré leur solvabilité prouvée par les documents demandés », explique le document de présentation du texte de loi. Or, « la caution personne physique est le système de garantie le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement ». Cette proposition de loi vise donc à limiter la pratique du garant personnel.