Prêt immobilier : les pratiques controversées des courtiers

Une femme et son conseiller financier
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La renégociation de crédit immobilier tourne actuellement à plein régime ! Conséquence logique des taux au plus bas, à des niveaux jamais atteints. Une situation dont veulent profiter certains courtiers, quitte à user de méthodes qualifiées d'agressives par les banques.

Fin 2015, un particulier effectue un premier rachat du crédit immobilier qu'il avait contracté en 2014. Et en ce mois de septembre 2016, le courtier revient à la charge : « Les taux ont fortement baissé, à nouveau. Vu votre dossier, vous avez tout intérêt à recommencer ! » Ce démarchage, le client peut éventuellement s’en agacer, il peut aussi en profiter pour abaisser à nouveau ses mensualités, ou la durée de son remboursement.

Lire aussi : Faut-il désormais renégocier son crédit immobilier chaque année ?

La démarche du courtier peut en revanche poser question du point de vue de l’éthique professionnelle. Dans ce scénario, fictif, le courtier démarche un client récent pour ouvrir un nouveau dossier. Il peut ainsi espérer toucher une seconde commission, pour un même client, après la première versée fin 2015 par la banque ayant effectué le premier des deux rachats. Or, ce type de pratiques existe dans le monde du courtage, selon des sources concordantes. Certains courtiers iraient même jusqu’à s’échanger des fichiers clients.

Des courtiers « dé-mandatés » par certaines banques

Qui les pratique ? Evidemment, personne ne pointe nommément un réseau du doigt, d’autant que le marché du courtage comporte aussi une part d’indépendants. Mais les établissements de crédit, eux, n’apprécieraient pas. « Des banques ont dé-mandaté certains courtiers aux pratiques trop agressives », témoigne ainsi Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de financement. « Car bon nombre de banques analysent dorénavant les pratiques de leurs principaux partenaires », ces établissements cherchant ainsi à savoir comment les emprunteurs ont été contactés lorsqu’ils réclament une renégociation.

Du côté de la direction des grands réseaux, les sociétés contactées affirment avoir mis en place des procédures strictes, ou avoir adopté une déontologie pour éviter ces dérives. « Nous nous sommes toujours interdit de racheter nos propres crédits », affirme ainsi Frank Levy, directeur général d’AceCrédit. « Si un client récent revient nous voir, nous contactons d’abord la banque prêteuse pour la prévenir », explique pour sa part Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. « Si la banque fait une proposition de renégociation, c’est alors au client de décider et nous laissons la main. Si le client n’accepte pas la proposition, ou si la banque ne réagit pas, là nous reprenons le dossier en vue d’un rachat. »

Des codes de déontologie internes aux réseaux

Maël Bernier en profite pour souligner que ce type de procédure existe dans d’autres réseaux français. Effectivement, chez Immoprêt, le président-fondateur Ulrich Maurel décrit un code de déontologie interne relativement proche, avec la porte ouverte à la renégociation dans la banque initiale, en premier lieu. « Dans nos professions financières, je pense qu’il est important d’être clair et transparent », plaide-t-il.

Ces codes déontologiques restent toutefois de simples bonnes pratiques décidées en interne, dans chaque réseau (1). D’où certaines pratiques plus agressives, en dehors des cadres établis. Les démarchages « agressifs » ne peuvent toutefois avoir cours que lors de périodes bien spécifiques, comme actuellement avec des taux à 20 ou même 25 ans nettement sous les 2% selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. Conséquence : selon la Banque de France, les rachats et renégociations représentaient près de 45% du flux de nouveaux crédits à l’habitat au mois de juillet. Contre 28,5% en mars. « Le flux de rachats et renégociations booste le marché artificiellement : c’est un marché d’opportunité », déplore Sylvain Lefèvre, de la Centrale de financement, qui revendique un positionnement différent, même si les membres de son réseau opèrent aussi quelques rachats : « Nous, notre activité est axée sur l’acquisition. Nous avons noué des partenariats avec des promoteurs en ce sens. »

La commission, principale source de revenu des courtiers

Pour rappel, les courtiers en crédit financent quasiment tous leur activité de la même manière : en percevant une commission – souvent 1% - sur le montant emprunté, la banque récompensant ainsi cet intermédiaire pour l’acquisition d’un nouveau client. En revanche, la facturation d’honoraires n’est pas totalement généralisée et les montants sont peu homogènes selon les informations fournies par ces enseignes.

Lire à ce propos : Combien gagnent les courtiers sur votre offre de prêt immobilier

(1) L'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic), syndicat regroupant les acteurs majeurs du courtage en crédit, n'évoque pas précisément le cas de la renégociation dans sa « charte de bonne conduite » mais indique tout de même, au chapitre « transparence & loyauté » : « Maintenir entre les établissements bancaires une concurrence loyale, (...) ; prévenir immédiatement l’établissement bancaire concerné de tout changement (...) afférent (...) au dossier du client, porté à notre connaissance ».

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Commentaires

Publié le 26 septembre 2016 à 07h47 - #1dc92
  • Paris
  • 51 ans

En facturant 1% du montant du prêt, le courtier mange entre 9 mois à 1 an des intérêts de la première année de la banque. Il contribue donc à la non rentabilité du secteur bancaire dont il représente entre 30% à 50% du volume.
Leur commission devrait être encadrée et être proportionnelle au taux du prêt : ex 25% du taux du prêt. Lorsque le prêt est à 4%, il perçoit 1%, lorsque le taux du prêt est à 1%, il perçoit 0,25% !
Il est étrange de constater que les banques ne portent pas plainte contre ces courtiers partenaires pour "détournement de clientèle"...

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Publié le 26 septembre 2016 à 11h37 - #2baboune

Bonjour,
il est a préciser que la plupart des banques ont abaissé le taux de la commission versée aux courtiers et pour certaines elles ont supprimé cette commission lorsque le dossier concerne un emprunteur déjà client de leur enseigne.
on arrive maintenant à des taux de commissions de 0.50 , 0.75, 0.80 et 1 % voire 1.10%
par contre les frais de dossier facturés par la banque ont eu tendance à augmenter ces dernières années.
on trouve maintenant dans un grand nombre de réseaux des minima de 500 à 900 €, ces frais de dossier encaissés dès le déblocage du prêt permettent à la banque de compenser, du moins en partie, la commission versée au courtier.
au delà des règles de bonne conduite mises en avant par les courtiers, il faudrait aussi que ceux-ci commencent par respecter la loi, par exemple en remettant les informations prévues par le code monétaire et financier notamment l'information sur les commissions qu'ils perçoivent des banques, la liste de leurs partenaires bancaires, les coordonnées de l' A.C.P.R (autorité de contrôle prudentiel) et ce, dès le premier contact avec le client.....
cela permettrait aux clients de savoir, avant de confier son dossier, que le courtier est payé d'une part par la banque et d'autre part par le client, du moins, pour les courtiers payants.
car si les honoraires sont présentés par certains comme indispensable à la survie des courtiers comment expliquer que de gros intervenants puissent être "gratuits" ?

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Publié le 26 septembre 2016 à 16h29 - #3binouzeur
  • Homme
  • Metz
  • 48 ans

Les banques sont obligées de "jouer" avec les courtiers pour conserver leur volume de clientèle. La très forte prolifération des courtiers en crédits au cours de ces dernières années prouvent bien à quel point ceux-ci sont devenus indispensables pour les banques qui bien souvent ne cherchent même plus à conserver leurs propres clients.
Sans attaquer les courtiers, les banques ont probablement à revoir leur mode de fonctionnement pour limiter le turn-over de leurs clientèles, les dépenses administratives et de structure des banques ajoutées aux commissions des courtiers coûtent bien plus que les efforts qu'elles pourraient consentir auprès de leurs propres clientèles régulièrement mouvementées par le travail des courtiers

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Publié le 28 septembre 2016 à 17h50 - #4Compte anonyme

Plusieurs sujets : des sujets de fond pour la distribution des crédits.
La banque "ne récompense pas" le courtier. Elle lui verse une commission qui couvre les coûts de distribution du crédit. Sans le courtier, elle aurait à supporter ces frais, directement, dans son propre réseau. Le courtier distribue des crédits et il le fait pour un coût bien moindre que celui qu'aurait la banque, car il est plus efficace que le réseau de la banque. Elles le savent.
Malgré ce coût, la proposition est financièrement plus intéressante pour le client : sinon, celui-ci ne passe pas par le courtier. C'est assez essentiel, le client n'est "volé" en rien.
Enfin le courtier, ce n'est pas qu'un taux, c'est aussi un service, d'autant plus appréciable que le crédit est compliqué et que ce service est de plus en plus catastrophique dans les banques. C'est ainsi.
Bien sûr qu'il y a encore beaucoup à faire pour que la réglementation soit bien comprise et appliquée. Et corrigée par l'éthique, si nécessaire.
Etre rémunéré de manière claire pour un travail tout aussi clair n'est pas, en soi, malsain.

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Publié le 27 janvier 2017 à 16h03 - #5Compte anonyme

Les ententes à l'oral entre les courtiers et les banquiers sont une honte. Nous sommes passés par un courtier à Lille pour faire un Pret immobilier et dèja que la durée de traitement a été long, nous avons appris que notre prêt est revenu de la société de garantie avec une alerte.
Le sujet : Nous devions domicilier nos comptes privés (nous le savions) mais également nos comptes professionnels.
Cela n'a jamais été évoqué dans les contreparties et nous sommes pris en otage avec un hors délai et dans l'obligation d'accepter cette contrepartie honteuse.
Ma société fait 1 million d'euros et je devrais ramener mes comptes chez eux???
Juste un injuste entente cordiale entre le courtier et la banque qui ont bien noyé le poisson jusqu'à ce que nous ne puissions faire autrement.
D'abord c'est interdit par la loi mais en plus commercialement c'est une honte totale!

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