Quel sera l’impact de la crise liée à la pandémie de Covid-19 sur la valeur et le rendement des SCPI ? Trois questions à Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance, société de conseil en gestion privée.
Olivier Grenon-Andrieu, peut-on d’ores et déjà mesurer l’impact de la crise du coronavirus sur les SCPI ?
Olivier Grenon-Andrieu : « Non, cela ne se voit pas encore dans les chiffres. Les loyers sont généralement payables au trimestre, il n’y a donc pas encore d’impayés à ce jour. L’ampleur de la crise apparaîtra au cours du prochain trimestre, lorsque certains preneurs de baux feront part de leurs difficultés. Il faut toutefois rappeler que les biens des SCPI concernent assez peu les petites et moyennes entreprises, mais souvent des grosses entreprises, qui n’ont pas les mêmes problèmes de trésorerie à l’heure actuelle. Les gérants, par ailleurs, bénéficient d’un large arsenal pour accompagner leurs difficultés : lissage sur le trimestre, suspension du paiement, annulation d’un mois de loyer, compensation sur des travaux… Une chose est certaine : les gestionnaires feront tout pour garder leurs locataires. »
Doit-on néanmoins s’attendre à des baisses de rendement ?
Olivier Grenon-Andrieu : « C’est évidemment possible, vu le contexte. Si la crise ne dure pas trop longtemps, l’impact sur les loyers touchés par les investisseurs devrait être limité. Les gestionnaires de SCPI disposent de réserves financières souvent considérables, appelées les reports à nouveau, qui permettront de compenser les défauts de paiement ou même la perte d’un preneur de bail. En revanche, si la crise dure plus d’un trimestre ou deux, oui, il y aura un impact sur le rendement. Corum, un des principaux acteurs du marché, a publié des chiffres qui montrent que les locataires ayant fait une demande de report sont peu nombreux : 2,1% des loyers annuels, par exemple, pour son produit phare, Corum Origin. A titre de comparaison, si ses revenus de l’année 2019 avaient été impactés de la même manière, cela aurait représenté une baisse de rendement annuel de 0,13 point (6,12% contre 6,25% en réalité). De même, la SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin a encaissé 98% de ses loyers du premier trimestre et a vu des demandes de soutien limitées entre 2 et 6% de ses loyers annuels, cela reste extrêmement raisonnable. »
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Que conseiller aux investisseurs particuliers, inquiets de la situation ?
Olivier Grenon-Andrieu : « D’abord, leur dire qu’il ne faut pas se désengager. On peut faire le parallèle avec la crise de 2008. Les SCPI avaient souffert, comme tout le monde. Mais peu d’investisseurs ont fait le choix de revendre leurs parts, et peu de gérants au final ont dû baisser la valeur de ces parts. Les effets de la crise vont se lisser, les baux commerciaux doivent être envisagés sur le long terme. Ensuite, de continuer à s’intéresser aux SCPI. Lorsque vous en achetez une part, pendant un délai pouvant aller jusqu'à 6 mois, vous ne touchez aucun revenu. D’ici là, nous serons certainement sortis de la crise. Mais il faut veiller à choisir des SCPI avec une très forte mutualisation [une diversité en termes de types de biens, de situations géographiques, de types de locataires, etc., NDLR], peu exposées aux PME, avec un bon report à nouveau… Des variables que le profane ne peut pas toujours analyser seul : c’est pourquoi il est préférable de se faire accompagner par un professionnel. »
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