Immobilier : comment dénicher le bon locataire !

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Des clés et des maisons
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Sans vouloir à tout prix rechercher la perle rare, il est possible avec un peu de méthode de trouver le locataire qu’il vous faut.

Trouver le locataire qui paiera à temps son loyer et ses charges, ne dégradera pas le logement et ne déménagera pas à la cloche de bois, est un exercice a priori délicat pour un propriétaire. Certes, le monde de la location n’est pas simple, mais avec un minimum de respect mutuel, une relation apaisée entre les deux parties est possible. Voici comment !

Jouez franc-jeu

Votre locataire actuel vient de vous donner congé ou bien vous venez de réaliser un investissement locatif, il faut rapidement vous mettre en recherche d’un occupant. Chaque jour de vacance est une perte de revenus pour votre patrimoine. Solution la plus économique pour les deux parties, la location de particulier à particulier consistant pour le bailleur à rechercher lui-même son futur locataire.

L’annonce de location que vous allez publier sur un site spécialisé devra être claire, précise et informative. Une annonce de location bien détaillée, c’est du temps de gagner. Dès la publication de l’annonce jouez franc-jeu en indiquant distinctement le montant du loyer et celui des charges récupérables. C’est de toute façon une obligation légale !

Ne passez pas non plus sous silence le fait que le logement est situé en rez-de-chaussée sur rue, en étage élevé sans ascenseur, au-dessus d’un commerce bruyant ou malodorant... Vous risquez de perdre du temps à recevoir inutilement des visiteurs qui se rendront bien vite compte de ces éléments rédhibitoires pour eux.

Vous pouvez aussi confier la recherche du locataire à un professionnel de l’immobilier qui sélectionnera le meilleur locataire et lui fera signer le bail, moyennant le paiement d’une commission plafonnée par la loi, à payer par moitié par vous et l’autre par le locataire.

Des frais encadrés

Le coût des honoraires de l'agent immobilier peut être partagé entre le propriétaire et le locataire en ce qui concerne : la visite du logement par le locataire, la création du dossier du locataire et la rédaction du bail. Le montant payé par le locataire ne peut dépasser à la fois : le montant facturé au bailleur et un plafond réglementaire de prix TTC par mètre carré de surface habitable qui dépend du lieu d'habitation. Il va de 8 euros à 12 euros maximum en zone très tendue.

Une sélection raisonnée

Plutôt que d’organiser des visites groupées, méthode déplaisante qui peut faire fuir certains candidats locataires solvables, il est préférable d’organiser plutôt une grille de rendez-vous espacés d’un quart d’heure, sachant que si le logement est occupé, la loi oblige le locataire actuel à laisser visiter le logement en vue de sa relocation au maximum deux heures les jours ouvrables, jamais les week-ends et jours fériés. Il est risqué de ne sélectionner qu’un seul candidat, sachant que celui-ci, tant que le bail n’est pas signé, pourra trouver un autre bien plus conforme à ses attentes que le vôtre.

Lorsque vous mettez un logement en location, vous confiez une partie de votre patrimoine immobilier à un ou des inconnus, il est donc légitime de savoir à qui vous avez affaire. Pour autant, vous ne devez pas avoir un comportement intrusif ou indiscret dans la vie privée du candidat locataire. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez faire compléter par chaque candidat retenu un formulaire comportant son état civil, sa profession et ses revenus. Mais attention, la liste des informations et documents pouvant être réclamés au candidat locataire est strictement limitée.

Il est possible de demander à chacune des personnes intéressées une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, attestation de l’employeur...), les trois derniers bulletins de salaires, le dernier ou avant-dernier avis d’impôt... En revanche, il est interdit d'exiger une photographie (sauf celle figurant sur la pièce d’identité), la carte d’assuré social, un RIB... La liste est à retrouver par ici.

Des sanctions lourdes en cas de manquement

La loi sanctionne lourdement la discrimination d'un bailleur ou d'un professionnel qui refuserait un candidat en raison de son nom, son origine, son handicap, son sexe ou son orientation sexuelle... Ce dernier peut porter plainte dans un délai de 6 ans après les faits. L'auteur d'une discrimination peut alors se voir infliger jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 euros d'amende. Par ailleurs, demander des documents interdits par la loi est passible d’une amende pouvant atteindre 3 000 euros pour le bailleur physique et 15 000 euros si le bailleur est une personne morale.

Le dépôt de garantie, comment ça marche ?

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir d'éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, dégradation du logement...). Son montant doit alors figurer au sein du contrat de bail et ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges. Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail. Celui-ci doit ensuite le restituer dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et de deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

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Michèle MEINAC

© cbanque.com / MM / Mai 2019