La vente à réméré, pour la restructuration de dettes

La vente à réméré, appelée également « vente avec faculté de rachat », fait sans doute partie des actes de vente les moins connus en France. Il est le plus souvent utilisé comme un outil permettant de restructurer les dettes des particuliers.

Définition de la vente à réméré

Le terme « réméré » vient du latin « redimere » qui signifie « racheter ». Le réméré trouverait ses origines au Moyen-Âge. Les textes encore en vigueur actuellement dans le Code civil sont d’ailleurs anciens et datent du début du XIX° siècle. Le fonctionnement du réméré résulte des articles 1659 et suivants du Code civil, qui disposent que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement [de frais]. »

Dans les années 1980, le réméré a fréquemment été utilisé par les banques pour refinancer des valeurs mobilières, notamment auprès d'OPCVM monétaires.

Aujourd'hui, le réméré est le plus souvent utilisé comme un outil permettant de restructurer les dettes des particuliers, dans certaines situations. Il est quelquefois présenté comme une alternative au rachat de crédit par les sociétés privées intervenant dans ce secteur.

Cette forme de vente à réméré s'adresse plus particulièrement à des personnes propriétaires (ou propriétaire-accédant) de leur bien immobilier, en situation d’endettement ou ayant des difficultés importantes de trésorerie, qu'elles ne peuvent pas résoudre en contractant un crédit bancaire classique, parce qu'elles sont fichées à la Banque de France.

Attention : dans le cas où celui qui doit faire face à des difficultés financières n'est pas certain de pouvoir emprunter pour exercer son droit à réméré dans le délai fixé, cette opération est à exclure sous peine de perdre son bien immobilier et d’en être expulsé (voir le paragraphe Risques du réméré).

D’autres alternatives existent, où l'emprunteur est mieux protégé, comme la procédure de surendettement, le regroupement de crédits ou la demande de délai de grâce.

Le réméré est une solution pour permettre aux personnes en difficulté d'éviter une saisie judiciaire de leur bien et sa vente aux enchères.

Le principe du réméré

Le réméré est un contrat de vente, établi devant notaire, qui va garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement. Le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce cas, conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui payer des indemnités d’occupation. Dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de bail ni de loyer, mais plus précisément de contrat d’occupation des lieux (ou de convention d’occupation précaire) et d’indemnités d’occupation.

La vente à réméré comporte trois phases :

  • recherche d'un investisseur et vente du bien à cet investisseur,
  • occupation du bien et apurement de la situation financière,
  • rachat effectif du bien.

S’il est mené à bien, le réméré aura permis à un débiteur de protéger son patrimoine et son niveau de vie, tout en restant discret, vis-à-vis de ses proches et de son voisinage, sur sa situation personnelle et cette procédure.

La préparation de la vente à réméré

Le débiteur peut organiser lui-même une vente à réméré en faisant appel à son notaire et à un investisseur. Il peut aussi utiliser les services d’une société spécialisée dans ce type de procédure.

La société évaluera d’abord la situation financière du débiteur et vérifiera qu’une vente à réméré est adaptée ou non. Pour cela, elle calcule le ratio hypothécaire, c'est-à-dire le niveau d’endettement par rapport à la valeur du bien. En effet, le prix de vente doit être suffisant pour apurer la totalité des dettes du vendeur.

Après cette étude, la société soumet au débiteur une proposition écrite et chiffrée qui comporte la durée du réméré, le montant mensuel de l'indemnité d'occupation, et le prix fixé pour l’achat du bien (généralement de 50 à 70% de la valeur expertisée). Selon l'article 1660 du Code civil, la durée du réméré ne peut excéder 5 ans. S'il a été stipulé pour un terme plus long, il est réduit à ce terme.

Toutes les conditions pour la vente et le rachat futur sont fixées à l'avance. Le taux de référence du crédit et la marge appliquée sont librement décidés par l'investisseur. Cette marge permet de rémunérer l'investisseur du « facteur risque ».

Si le débiteur accepte cette proposition, la recherche des fonds est engagée. Une fois l'investisseur trouvé, la procédure est formalisée par la préparation des actes notariés, puis la signature de l’acte authentique par les parties et le règlement des créances par le notaire. C'est à ce moment-là que le contrat d’occupation des lieux, préparé par le notaire, sera signé. Le vendeur devient donc « locataire » de son bien (mais pas au sens de la loi de 1989) et doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation. Il est fréquemment retenu un montant mensuel de l’ordre d’1% du prix d'achat du bien. Quelquefois, l’investisseur demandera le paiement d’avance de tout ou partie des futures indemnités d’occupation. Cette avance sera alors prélevée sur le solde de la vente. En cas d'impayé, si cela est prévu au contrat, le vendeur peut être déchu de son droit à réméré et sera obligé de libérer rapidement le bien vendu, au risque d'être expulsé. Le vendeur doit également s'acquitter des charges foncières et des travaux d'entretien.

Par ailleurs, une somme d’argent sera conservée par le notaire au titre de séquestre ou de dépôt de garantie, en vue de garantir le rachat et de constituer la clause pénale, comme il est d’usage dans n’importe quel compromis de vente. Ce montant sera utilisé plus tard comme apport personnel pour le financement du rachat.

Exemple chiffré d'une vente à réméré qui nous a été communiqué par Maître François-Eric Paulet, notaire à Rennes et à l’époque membre de la Chambre des notaires d’Ille & Vilaine. Contacté en septembre 2013, Me Paulet nous a précisé que cet exemple de 2008 reste d'actualité. La vente à réméré est un acte rare dans l'immobilier, Me Paulet avouant n'y avoir été confronté qu'une seule fois dans sa carrière.

Monsieur Xavier possède une maison qui constitue sa résidence principale, estimée à 150 000 €. Pour des raisons diverses, il a 50 000 € de dettes, et des difficultés à honorer ses échéances.

Dans un premier temps, il a été fiché par quelques créanciers. Puis, sa banque a refusé d'augmenter son découvert et des échéances de prêts ont été impayées. Excédés, les créanciers demandent le remboursement du capital restant dû.

Scénario classique. Ne pouvant avoir droit à une restructuration de ses crédits à cause de son fichage, il ne peut rembourser ses prêts. Finalement, la justice décide la saisie immobilière de son bien. S’il laisse faire la procédure, son bien va être vendu pour une somme nettement inférieure à sa valeur réelle, voire peut-être même inférieure au capital qu'il doit rembourser. Monsieur Xavier se retrouverait alors sans bien immobilier, et toujours endetté.

Mise en place d'une vente à réméré. Après étude de son dossier, un investisseur ou une société spécialisée lui propose de lui acheter son bien avec faculté de rachat.

L’investisseur applique une décote sur la valeur estimée du bien dans son prix d’achat, afin d'assurer une sécurité pour l’investisseur. En effet, celui-ci se retrouve propriétaire d’un bien sans l’assurance de pouvoir le revendre au prix de revient, dans l’éventualité où M. Xavier ne serait à terme pas en mesure de racheter sa propriété selon les termes convenus. Ainsi, ce bien est acheté à 92 000 €, montant sur lequel il faut ajouter 8 000 € de frais d'acte et d'emprunt, soit un montant total net de 100 000 € pour l'investisseur.

Monsieur Xavier touchera le solde de l'opération. C'est-à-dire le montant de la vente à 92 000 € sur lequel, il faudra déduire :

  • 50 000 € pour le remboursement de ses dettes,
  • 25 000 € pour constituer le dépôt de garantie qui sera utilisé plus tard pour le rachat de son bien,
  • la rémunération de la société spécialisée, le cas échéant.

Comme il s’agit de sa résidence principale, il n'y aura aucune taxation sur une éventuelle plus-value.

Pour cette opération, la période de réméré a été fixée à 2 ans. Un contrat d’occupation des lieux a été établi prévoyant une indemnité d’occupation de 1 000 € par mois. M. Xavier devient alors « simple occupant » et continue à vivre dans son ancienne « propriété ». A noter : ce contrat d’occupation n’est pas un contrat de bail. Ce dernier ne permettrait pas à l’investisseur d’être assuré de recouvrer la jouissance de son bien au terme de la durée sans devoir respecter la réglementation applicable aux baux d’habitation.

Premier bilan : les dettes sont remboursées, la saisie immobilière est arrêtée et les différents fichages supprimés.

Le rachat du bien vendu en réméré

Lorsque la situation du vendeur est assainie, c'est-à-dire lorsqu'il a remboursé ses dettes et qu'il ne figure plus au fichier de la Banque de France, il peut de nouveau contracter un crédit et racheter son ancien bien immobilier. Cela suppose que sa situation professionnelle et son état de santé ne se soient pas dégradés depuis la mise en place de l’opération, car ne plus figurer dans le fichier des interdits ne constitue pas un droit à crédit. Les banques sollicitées auront nécessairement connaissance du motif de l’emprunt et de l’existence du passé bancaire de l’emprunteur.

Selon l'article 1673 du Code civil : « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »

Pour cela, il doit respecter certaines conditions. Au-delà de l'apurement total des dettes, il devra souvent apporter la preuve que l’indemnité d’occupation a été payée à la bonne date et qu'aucun nouveau crédit n'a été souscrit durant cette période. Pour effectuer ce rachat, l’ancien propriétaire doit verser au notaire la totalité des sommes dues. Par ailleurs, il ne bénéficie pas du droit de rétractation.

Suite de notre exemple chiffré.

Pendant ces 2 ans, Monsieur Xavier aura démontré sa capacité à respecter ses engagements. Il lui sera alors possible de contacter un établissement de crédit pour faire un prêt immobilier afin de racheter son bien.

Le prix du rachat de ce bien sera celui préalablement fixé à 115 000 €. La différence entre les 100 000 € de la vente et les 115 000 € du rachat constituant la marge de l’investisseur. Si le bilan de la vente puis du rachat à réméré s'avère globalement coûteux pour l'ancien propriétaire, l'opération de rachat reste financièrement intéressante compte tenu d'un prix en deçà des standards du marché (115 000 au lieu de 150 000 €) et de la récupération du dépôt de garantie.

Pour M. Xavier, le montant à financer par un nouvel emprunt sera au maximum de 99 000 €. Soit un prix d'acquisition de 115 000 € auquel il faut ajouter environ 9 000 € de frais d'acte notarié et de garanties, puis retrancher les 25 000 € de dépôt de garantie consigné chez le notaire. Il pourra justifier de son apport personnel, de son désendettement et de sa capacité de régler régulièrement un « loyer » auprès d'une banque qui financera cette somme.

A l’inverse, si Monsieur Xavier ne peut pas effectuer le rachat de son bien, pour la moindre raison, à la fin du délai de réméré, l’investisseur en deviendra le propriétaire définitif et sera en droit d’expulser Monsieur Xavier. L'investisseur récupérerait, dans ce cas, le montant du dépôt de garantie, et aurait la possibilité de revendre le bien à bas prix tout en récupérant sa mise.

Les risques financiers d'un réméré

Attention, si l'ancien propriétaire n'exerce pas son droit à réméré, pour une raison ou une autre, l'opération se révèle particulièrement désavantageuse. En effet, le prix payé dans le cadre du réméré est inférieur au prix qui aurait pu être obtenu lors d'une mise en vente classique sur le marché immobilier. Autre perte financière, le dépôt de garantie n'est pas remboursé en l'absence de rachat. Par ailleurs, l'indemnité mensuelle d'occupation peut être beaucoup plus élevée que le loyer pour la location d'un bien équivalent. Enfin, le nouveau propriétaire, devenant le propriétaire définitif, pourra donner congé au vendeur voire réclamer son expulsion sans délai.

La Cour d'appel de Limoges a ainsi validé un contrat de réméré et l'expulsion des anciens propriétaires qui n'avaient pas respecté le contrat (CA Limoges – Civ. 27 novembre 2014).

Points clés du contrat :

  • Valeur du bien immobilier en mars 2009 : 137 266 €
  • Vente du bien pour 92 000 € le 01/07/2009 avec faculté de rachat pour 111 000 € dans un délai d'un an expirant le 01/07/2010
  • Indemnité d’occupation précaire à charge du vendeur : 1 100 € payable le 10 de chaque mois. « Le défaut de règlement d'un seul terme de cette indemnité entraînerait de plein droit la déchéance de la faculté de réméré et la caducité de la convention d'occupation précaire, avec obligation de libérer le bien vendu dans un délai de 20 jours ».

Les vendeurs ayant cessé de s’acquitter de l'indemnité d'occupation dès le mois d'octobre 2009, ils ont été expulsés le 22/08/2012. Ils ont été condamnés à payer à l’acquéreur « outre la somme de 3 200 € au titre de l'arriéré, une indemnité d'occupation mensuelle de 1 100 € à compter du 1er octobre 2009 jusqu'à libération des lieux. »

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