Prêt immobilier : diminuer le coût de l'assurance avec une couverture au plus juste

Signature d'une contrat
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En cette période de taux bas, le poids des intérêts diminue dans le coût du crédit immobilier. Mais la facture de l’assurance de prêt, elle, ne diminue pas. Conséquence : son poids relatif dans le coût du financement augmente. Comment diminuer ce coût et optimiser son contrat d'assurance emprunteur ? Il faut définir une couverture au plus juste de ses besoins en jouant à la fois sur les garanties proposées et sur les quotités des co-emprunteurs. Explications.

De 19% en mai 2011, le poids de l’assurance de prêt dans le coût du crédit est grimpé à 31% en 2014 puis à 40% en mai 2015, selon le dernier baromètre de AcommeAssure. Cette augmentation n’est pas due à une hausse du tarif de l’assurance mais bien à la diminution des taux de crédit, et donc à une baisse globale du coût de l'emprunt. Il n’empêche : sur une simulation de prêt immobilier, à côté de la somme des intérêts, le coût de l’assurance peut aujourd’hui étonner par son ampleur. Dès lors, comment adapter son contrat afin de réduire ses futures mensualités ?

Quotités : utile de s’assurer à 200% ?

Si la question est posée à un conseiller bancaire, la première réponse portera sur les quotités. Il s’agit du taux de protection de chaque emprunteur. En cas d’achat immobilier par un ou une célibataire, la question ne se pose pas : la banque exige, sauf exception, une couverture de 100%. Pour un couple d’acheteurs, c’est différent. Ils peuvent être couverts à 100% chacun - on parle alors de couverture à « 200% » - ou moins. Le minimum ? Un total de 100% à répartir entre les deux emprunteurs, c’est-à-dire une couverture de 50% sur chacun d’entre eux, ou 75% et 25%, ou 55% et 45%, etc. Pour quelle différence de coût ? cBanque a demandé au courtier Immoprêt de chiffrer le coût d'une assurance emprunteur bancaire « standard » pour un couple de trentenaires.

Coût de l'assurance emprunteur souscrite auprès de la banque, pour un bien de 200.000 euros
QuotitéCoût totalCoût mensuel
100% sur chaque personne22.080 €92 €
50% sur chaque personne11.040 €46 €
Simulation pour un couple de 30 ans, non fumeur, non cadre, avec un revenu global de 4.000 euros par mois, pour un projet d'emprunt de 200.000 euros à 2,20% sur 20 ans.

Réduire les quotités permet donc au mieux d’abaisser le coût de l’assurance de moitié. En cas de décès de l’un des deux conjoints, comment le survivant est-il assuré ? Si la quotité de la personne décédée est de 50%, l’assureur rembourse la moitié du capital restant dû, le survivant aura donc à payer des mensualités réduites de moitié. Si la quotité est de 100%, l’assureur rembourse l’intégralité du capital restant dû : le survivant n’aura plus de mensualités à payer. Et si la quotité n’est que de 25%, le survivant devra donc encore s’acquitter des trois quarts du remboursement.

Faut-il nécessairement choisir l’option low-cost, en limitant les quotités au maximum ? Tout dépend de la situation du couple : « Est-ce que chacun des clients serait capable d’assumer la moitié des mensualités s’il se retrouve seul ? » Telle est la question que se pose dans ce cas Jauffrey Ianszen, directeur régional de la métropole lilloise pour Immoprêt. « S’il se retrouve à payer chaque mois des échéances moindres à ce qu’il paierait en loyer, oui, c’est bon ! Ce n’est pas le cas si les mensualités sont plus élevées. » En clair : si les emprunteurs ont poussé leur taux d’endettement à son maximum (un tiers des revenus), mieux vaut conserver une petite marge en tablant par exemple sur du 60/60 en cas de revenus équivalents. Car il faut prendre en compte l’existence de charges annexes, qui elles ne peuvent pas être diminuées de moitié : taxes foncière et d’habitation, frais liés aux éventuels enfants, etc.

« Beaucoup de couples s’assurent à 100% chacun », affirme ainsi Myriam Castel, responsable des offres prévoyance et épargne chez MMA Vie : ils sont plus de 70% dans ce cas chez cet assureur. « Ils préfèrent qu’en cas de problème, le conjoint n’ait plus de charges du tout ! » Même son de cloche du côté d’Immoprêt, dont les clients sont pourtant en recherche d’une limitation du coût du prêt immobilier. La prudence avant tout.

Quelles garanties choisir ?

L’autre terrain sur lequel il est possible de jouer pour abaisser le coût de l’assurance emprunteur, c’est le choix des garanties. Dans certains cas, il est parfois possible d’aller jusqu’à six garanties :

  • décès ;
  • perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • invalidité permanente totale (IPT), pour couvrir une invalidité dont le taux est supérieur ou égal à 66% ;
  • invalidité permanente partielle (IPP), pour un taux d’invalidité de 33% à 66% ;
  • incapacité temporaire totale de travail (ITT) ;
  • perte d’emploi.

Dans les contrats d’assurance, ces six garanties n’apparaissent pas forcément séparément, l’assureur pouvant par exemple lier décès/PTIA et ITT/IPT. Comme le souligne le cabinet spécialisé BAO dans un rapport sur l’assurance emprunteur, la garantie invalidité est « fréquemment qualifiée de facultative » mais « la plupart du temps exigée des banques, surtout pour ce qui concerne les accédants à leur résidence principale ». En revanche, l’IPP n’est pas systématique.

Quant à la perte d’emploi, elle est « très rarement souscrite », BAO évaluant « à 5% les dossiers d’emprunts immobiliers avec une garantie perte d’emploi », et elle est « encore plus rarement inscrite comme obligatoire dans l’offre de prêt ». Myriam Castel, de MMA, qualifie cette garantie de « relativement chère ». Principaux inconvénients ? Une indemnisation partielle et le fait de ne couvrir qu’une durée limitée de chômage. Elle reste tout de même intéressante dans certains cas selon Jauffrey Ianszen : « Cela se justifie par exemple dans un couple où uniquement l’un des deux perçoit un salaire. »

La formule de base est donc décès + PTIA + ITT + IPT. Est-il possible de limiter encore plus les garanties ? « Sur de l’investissement locatif, nous avons des profils qui se limitent aux garanties décès-PTIA », confie Myriam Castel. Pour quel gain sur les mensualités ? « Le plus cher, c’est la garantie décès-perte d’autonomie : cela représente 60% du coût de l’assurance. L’ITT, c’est 20% à 25%, et l’IPT 15% à 20% environ. »

Jouer sur les franchises

Pour l’incapacité de travail, « plus de 85% des contrats standards bancaires proposent une franchise de 90 jours » selon BAO. Cependant, cette même étude souligne qu'il existe des contrats aux « franchises supérieures à 90 jours, dans tous les types d’offres, moyen efficace de rivaliser avec les tarifs des concurrents en diminuant les garanties ». Dans une logique d’optimisation du coût de l’assurance, la responsable des offres prévoyance et épargne de MMA Vie conseille de « remplacer une franchise de 90 jours par 180, si vous avez par ailleurs un contrat de prévoyance qui vous assure une protection confortable ».

Elargir la franchise ne permettra toutefois que de réaliser une petite économie. Sur un contrat d’assurance de groupe proposé par la banque prêteuse et pour une acquisition de résidence principale, les deux principaux leviers des emprunteurs restent le retrait de la garantie perte d’emploi, éventuellement de l’IPP, et le fait d’abaisser les quotités.

Lire aussi la deuxième partie : Combien la délégation d'assurance emprunteur peut vous rapporter

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© cbanque.com / BL / Mai 2015

Commentaires

Publié le 8 juin 2015 à 11h54 - #1baboune

première chose a faire pour le couple de 30 ans, c'est déjà de demander le taux "jeunes emprunteurs" à la banque.
au lieu de 0.276 % il sera très facilement appliqué un taux à 0.21 %
soit 24 % d'économies sur la prime d'assurance.

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