Comment bien choisir son assurance de prêt immobilier ?

  • Par Nathalie FOULON
maison et clés
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Si elle est parfois considérée comme secondaire par rapport au crédit immobilier, l’assurance de prêt (ou assurance emprunteur) revêt une importance cruciale pour sécuriser le crédit en cas de coup dur. Les souscripteurs doivent être vigilants sur plusieurs points de garanties.

Publiée en 2010, la loi Lagarde s’était donnée pour mission, entre autres, de permettre de souscrire plus facilement son assurance de prêt dans l’établissement de son choix. Trois ans après, pourtant, le choix reste souvent difficile, et le parcours semé d’embûches, pour les emprunteurs.

En cause notamment : la comparaison entre les offres, qui reste complexe du fait notamment des difficultés d’accès aux conditions générales des banques pour ceux qui souhaiteraient se renseigner au préalable. A tel point que pour l’association de consommateurs UFC Que-Choisir, la loi Lagarde n’a permis aucune réelle avancée dans la liberté de choix.

Lire également Assurance emprunteur : comment les banques ont contourné la loi Lagarde (UFC-Que Choisir)

Pas de corrélation entre tarif et qualité

Le marché de l’assurance emprunteur répond, il faut dire, à des règles bien particulières. « C’est le seul marché où il n’y a aucun rapport entre la qualité du produit et le prix » relève Pierre Balsollier, président de BAO, un cabinet de conseil en assurance.

Quels sont les types d’intervenants, néanmoins, qui proposent en général les tarifs les plus intéressants ? « Pour les jeunes, les alternatifs (NDLR : contrats proposés par d’autres intervenants que les banques) sont généralement significativement moins chers », poursuit-il. « Pour les personnes autour de 45 ans, les tarifs sont assez équivalents et à partir de 60-65 ans, la situation est très disparate. A partir de 60 ans, les personnes doivent être très attentives à leur assurance car la différence de tarifs entre les produits est alors bien plus importante que pour le crédit ».

Les points à vérifier

Indépendamment du prix, le niveau de garanties peut varier beaucoup d’un intervenant à l’autre. S’il existe peu de différences entre les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) du marché, il en va ainsi autrement pour l’incapacité temporaire totale (ITT) et l’invalidité. Pour la couverture de l’ITT, le premier point à vérifier est la franchise, c’est-à-dire la période pendant laquelle les mensualités ne sont pas prises en charge, généralement de 90 jours, mais parfois plus.

Deuxième point de vigilance : la nature des garanties, qui peuvent être forfaitaires - dans ce cas, la mensualité est prise en charge à hauteur du montant souscrit - ou indemnitaires, c’est-à-dire basées sur la perte de revenu, les éventuelles prestations – par exemple celles versées par l’employeur – venant en déduction de la mensualité. Il ressort que les garanties forfaitaires sont plus avantageuses pour l’assuré. « Environ 95% des contrats alternatifs sont forfaitaires, lorsque 50% des contrats bancaires sont forfaitaires », précise Pierre Balsollier. Certains intervenants proposent un mixte des deux - par exemple, indemnitaire avec 10% de forfaitaire - le contrat demeurant souvent essentiellement indemnitaire.

Des conditions générales parfois complexes

Autre élément à ne pas négliger : dans quelles conditions la garantie incapacité va-t-elle s’appliquer ? Est-ce qu’elle sera mise en œuvre quelle que soit la situation de l’assuré, ou uniquement s’il est en activité professionnelle ? « Les assureurs alternatifs commencent à proposer de l’assurance forfaitaire toute situation. Elle peut être proposée en standard chez des acteurs comme April, Macif et Maif, et en option chez d’autres », détaille Pierre Balsollier. Mais prendre connaissance de ces subtilités n’est pas une tâche aisée : « Le gros problème est de comprendre sur les quatre pages des conditions générales si les garanties sont indemnitaires, forfaitaires, réduites à l’activité, etc. » ajoute-t-il.

Autre point sensible, enfin, celui qui concerne l’exclusion des antécédents médicaux indiqués dans la déclaration d’état de santé. Là, mieux vaut jouer cartes sur table. En cas d’omission ou d’erreurs dans le questionnaire de santé, il existe un risque de non-couverture pour fausse déclaration intentionnelle. Les sports à risque ou les maladies non-objectivables font souvent l’objet d’exclusions, de même que les affections dorso-lombaires et psychiatriques, qui peuvent n’être prises en charge qu’à partir d’une hospitalisation de plusieurs jours (par exemple, 15 jours). Des garanties complémentaires peuvent néanmoins permettre de racheter ces exclusions.

L’assurance de prêt couvre principalement quatre sinistres : le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA, qui nécessite le recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie courante), l’invalidité permanente (IP totale lorsque le taux d’invalidité défini par la Sécurité sociale est supérieur à 66% et partielle lorsqu'il est compris entre 33 et 66%) et l’incapacité temporaire totale ou de travail (ITT, qui couvre l’incapacité de travailler après un délai de franchise suite à un accident ou à une maladie). L’assurance perte d’emploi peut également être proposée en option. Lire par ailleurs : l'assurance emprunteur

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Par Nathalie FOULON

© cbanque.com / NF / Septembre 2013