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Pinel Outre-mer

Le Duflot outre-mer est un dispositif de soutien fiscal à l'investissement locatif dont les modalités sont spécifiques aux DROM et COM. Il est devenu le « Pinel outre-mer » par la loi de finances pour 2015. Sont ainsi concernées les acquisitions de logements neufs situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Le Pinel Outre-mer en résumé

Le dispositif Pinel pour l’Outre-Mer prend la forme d’une réduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% du montant de l’acquisition (dans une limite de 300.000 euros), répartie sur 6, 9 ou 12 ans, accordée en contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf ou assimilé et l’engagement du propriétaire de le donner en location à un loyer inférieur au prix du marché.

La réduction d'impôt Pinel Outre-mer bénéficie d'un plafonnement des avantages fiscaux à 18.000 euros (pour l'impôt 2017) par foyer fiscal.

Opérations éligibles

Comme dans le cadre du dispositif Pinel pour la métropole, le contribuable doit acquérir un logement neuf ou assimilé (construction, remise à neuf, réhabilitation ou transformation d’un local affecté à un autre usage que l’habitation) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Le logement doit être situé dans une zone de tension du marché du logement.

A noter, cependant, que les autorités des Collectivités d'outre-mer et de la Nouvelle-Calédonie peuvent refuser l’application du dispositif Pinel sur leur territoire respectif. Ainsi, selon un rapport sénatorial, Saint-Barthélemy a décidé de ne pas appliquer le dispositif Duflot.

La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel est conditionnée au respect des normes énergétiques : soit la réglementation thermique entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012) soit le label « BBC 2005 ». Seuls les biens se situant à Mayotte sont exonérés de cette condition. Le décret du 5 juin 2013¹ fixe précisément les exigences de réglementation thermique, acoustique et d'aération à atteindre en Guyane, Martinique et à La Réunion, et, les exigences de la réglementation thermique spécifique à la Guadeloupe à respecter dans ce département. Le décret du 14 août 2013¹ fixe, lui, les exigences pour Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.

Les conditions de mise en location

Le propriétaire s’engage à mettre le bien en location nue à usage d’habitation principale pendant une durée initiale et irrévocable de six ou neuf ans, qui peut ensuite être prolongée jusqu'à 12 ans, par période triennale. Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne doivent pas être supérieurs à des plafonds fixés par décret.

Le locataire ne doit pas être un membre du même foyer fiscal. Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2015, le propriétaire peut cependant louer à un ascendant ou à un descendant, sous réserve de respecter les conditions de plafonds de ressources et de loyers.

Loyer maximum pour les baux conclus en 2017

Initié par les décrets 2013-474 puis 2013-749¹, le plafond de loyer est révisé le 1er janvier de chaque année dans la même proportion que les indices des prix à la consommation, publiés par l'INSEE pour les DOM ou par l'Institut territorial de la statistique dans les COM.

Pour les baux conclus en 2017, le plafond de loyer mensuel hors charges est fixé à 10,14 euros par mètre carré en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Il est de 12,55 euros en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Ce plafond de loyer est ensuite corrigé par un coefficient multiplicateur favorisant les petites surfaces de logement. Ce coefficient est calculé par la formule suivante, arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20 :

Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)

Ainsi, pour une nouvelle location, en 2017, d'un logement de 50 m2 en Guadeloupe, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser 547,56 euros.

Revenu maximum des locataires pour les baux conclus en 2017

Les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Baux conclus en 2017
Composition du foyer locataire
Zone de location
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, MayotteSaint-Martin, Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna
Personne seule27.499 €30.405 €
Couple36.724 €40.602 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge44.164 €48.829 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge53.315 €58.947 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge62.718 €69.344 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge70.683 €78.150 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+ 7.887 €+ 8.719 €

La réduction d’impôt

Le taux de réduction d'impôt accordé en outre-mer est de :

  • 23% pour un engagement de six ans (au lieu de 12% en métropole),
  • 29% pour un engagement de neuf ans (ou un engagement initial de six ans puis trois ans supplémentaires),
  • 32% pour un engagement total de 12 ans.

Ces taux de réduction d’impôt s'appliquent sur le prix de revient du logement dans la limite d’un plafond par m2 de surface habitable. Chaque contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements maximum, pour une même année d'imposition, dans la limite d'un prix d'acquisition total de 300.000 euros.

A partir des impôts 2015, la réduction d'impôt du Pinel bénéficie du plafonnement global majoré à 18.000 euros par foyer fiscal (contre 10.000 euros en métropole ou pour les opérations avant 2015).

Exemple : dans le cadre de l’achat d’un appartement répondant aux critères de la réduction fiscale d’une valeur de 195.000 euros pour 65 m2, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale de 6.284 euros par an pour un engagement de 9 ans ou de 7.475 euros par an pour un engagement de 6 ans. Au total, la réduction peut atteindre 62.400 euros pour ce bien loué pendant 12 années.

La souscription à des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) permet également de bénéficier de la réduction d’impôts prévue par le dispositif Pinel. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt est de 95% du montant de la souscription effectuée avant le 1er septembre 2014 ou de 100% à partir de cette date.

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