Immobilier locatif : le dispositif de défiscalisation Cosse est-il avantageux ?

Quelques contraintes en contrepartie de solides avantages fiscaux. Avec le dispositif de défiscalisation immobilière Cosse, il n’est pas nécessaire de réaliser un investissement immobilier spécifique : vous pouvez l’utiliser pour tout logement situé dans une zone géographique éligible.

Est-il besoin de présenter l’investissement locatif ? Outre la constitution d’un capital, c’est la possibilité d’avoir deux sources d’enrichissement : les loyers perçus pendant la location et les plus-values lors de la revente du logement. C'est aussi la possibilité pour le bailleur de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux et de diminuer le montant son impôt sur le revenu. Popularisés sous le nom de défiscalisation immobilière, de nombreux dispositifs d’allègements fiscaux sont dédiés aux investissements dans le secteur du logement neuf, notamment le Pinel.

Le Cosse, du nom de l’ancien ministre du logement Emmanuelle Cosse, autrement nommé dispositif louer abordable n’est pas réservé aux logements neufs. Il a vocation à s’appliquer à tous les types de logements (neuf, récent ou ancien) quelle que soit la date d’acquisition ou de construction. Ce dispositif qui s’applique jusqu’au 31 décembre 2022 nécessite pour en bénéficier de remplir certaines conditions.

Les règles à respecter

Le dispositif Cosse est ouvert aux logements loués non meublés et affectés à l’habitation principale du locataire. Celui-ci ne doit être ni un ascendant, ni un descendant, ni un membre du foyer fiscal du propriétaire des lieux. Il n’est pas non plus possible dans le cas où le logement est détenu par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière), de consentir la location à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé. Le logement ne peut pas non plus être loué à une personne qui l’occupe déjà, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

En toute hypothèse, le logement loué doit être décent au sens de la loi et respecter un certain niveau de performance énergétique. Le dispositif Cosse est réservé aux logements situés dans des communes de zones géographiques connaissant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ces communes correspondent aux zones A bis, A, B1 et B2. Les logements situés en zone C sont éligibles uniquement si la location est consentie en secteur social, très social, ou solidaire dit intermédiation locative.

Il est obligatoire de signer une convention avec l’Anah, l’agence nationale de l’habitat qui comporte : un engagement de louer pendant six ans ou neuf ans en cas de travaux subventionnés par cet organisme, et de respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire fixés par décret. Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention et constituer la résidence principale du locataire. En cas de départ anticipé, le propriétaire doit remettre son logement en location dans les mêmes conditions pendant toute la période couverte par la convention.

Deux types de convention sont proposées au bailleur par l’Anah :

• une convention dans le secteur locatif intermédiaire proposant un loyer inférieur d’environ 30% à celui du marché immobilier locatif local ;
• une convention proposant un loyer social, ou très social, et ouvrant droit à l’APL.

Attention. La convention établie sur un modèle type téléchargeable du site www.anah.fr doit être signée et envoyée au plus tard dans le délai de deux mois suivant la signature ou le renouvellement du bail.

La carotte fiscale

L’avantage fiscal prend la forme d’une déduction forfaitaire spéciale sur les revenus fonciers du logement loué. Le taux de la déduction forfaitaire est fixé en fonction de la localisation géographique du logement et selon que la convention conclue avec l’Anah est dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social.

Pour un logement situé en zone A bis, A ou B1, la déduction forfaitaire spéciale est égale à 30% des loyers perçus dans l’année si le logement est loué en secteur intermédiaire ou 70% en cas de location en secteur social.

Les logements situés en zone B2 donnent droit à une déduction forfaitaire égale à 15% des loyers encaissés en cas de location dans le secteur intermédiaire 50% en cas de location dans le secteur social.

En zone C, le taux de la déduction forfaitaire est de 50% en secteur social ou très social, en revanche la location en secteur intermédiaire n’est pas autorisée. La déduction forfaitaire s’applique pendant toute la durée de la convention signée avec l’Anah, pour six ans ou neuf ans en cas de travaux réalisés avec une subvention de l’Anah.

Optimisation fiscale en Cosse

Un dispositif fiscal de soutien au logement locatif ne peut pas comporter uniquement des avantages mais avec le Cosse la balance penche globalement en sa faveur. Le loyer appliqué, bien que plus faible, est largement compensé par les avantages fiscaux. La déduction forfaitaire permet de gommer fiscalement une partie des revenus fonciers imposables du bien immobilier loué. Elle est d’autant plus attractive que votre taux marginal d’imposition est élevé.

Pilier de l’optimisation fiscale immobilière, le déficit foncier est (hors intérêts d’emprunt) déductible du revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 euros annuels. Mais les logements loués sous le dispositif Cosse autorisent une imputation du déficit foncier de 15 300 euros par an.

Autre avantage du Cosse : vous n’avez pas à faire un investissement spécifique pour en bénéficier puisqu’un logement que vous détenez déjà est éligible, s’il est situé dans une zone géographique autorisée. Vous avez par exemple réalisé un investissement en Pinel mais n’avez pu bénéficier de la réduction d’impôt faute de trouver un locataire dans le délai légal ? Rien ne vous empêche de le louer sous le régime Cosse. L’une des grandes qualités de la loi Cosse est en effet sa simplicité d’utilisation.