Si les emprunteurs peinent à boucler leur achat immobilier à cause de la hausse des taux et des contraintes réglementaires, des bonnes nouvelles viennent tout de même mettre du baume au cœur des candidats à l'emprunt.

Une capacité d'emprunt qui fond

Ce n'est plus une surprise pour les emprunteurs : face à la hausse des taux de crédit immobilier, passés de 1% à 4,5% en 18 mois, la capacité d'emprunt s'amenuise. Selon le 38e observatoire du crédit immobilier présenté par Meilleurtaux ce mardi 17 octobre, pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, il faut aujourd'hui gagner 30% de plus par rapport à janvier 2022. Entre janvier 2022 et octobre 2023, la capacité d'emprunt d'un ménage gagnant 4 000 euros nets a fondu de 70 000 euros.

Un taux d'endettement toujours bloquant

Si de nombreuses voix s'élèvent pour changer les règles du crédit immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a pour le moment décidé de rester sur sa position. Rappelons que depuis janvier 2022, les banques ne sont plus autorisées à prêter au-dessus de 35% de taux d'endettement. Un problème pour les emprunteurs.

Meilleurtaux note que si en janvier 2021, près de 70% des ménages avaient un projet avec un taux d'endettement sous les 35%, moins de 6 dossiers sur 10 sont sous cette barre en octobre 2023. « Un tiers sont entre 35 et 39% et près de 10% dépassent les 40% d'endettement », dévoile le courtier.

La donne pourrait cependant changer. Il y a quelques jours, la Cour de cassation avait estimé qu'il n'y a pas de risque lié à un endettement excessif si la charge du crédit laisse un « reste à vivre » supérieur à 3 000 euros pour un couple. Suffisant pour faire changer d'avis le HCSF ?

Des taux à 4,5%... Mais pas pour tout le monde

En octobre 2023, selon Meilleurtaux, 45% des crédits proposés sur 20 ans le sont à un taux de 4,5%. Sur le papier, c'est donc une mauvaise nouvelle. Néanmoins, il ne s'agit que d'un taux moyen, proposé sur le papier par les banques. Mais en fonction du profil de l'emprunteur, la note peut s'avérer moins lourde. Ainsi, les offres éditées au cours des 30 derniers jours par Meilleurtaux montrent un taux immobilier moyen, toutes durées confondues, de 4%.

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Des banques qui reviennent sur le marché

C'est sans doute la meilleure nouvelle. « Depuis février 2023, l'écart entre le taux de refinancement et le taux des prêts immobiliers redevient plus propice aux marges des banques. C'est positif car cela va les pousser à prêter plus et à revenir sur le marché du crédit immobilier », assure Mael Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

En effet, si les banques peuvent de nouveau reconstituer leurs marges sur le crédit immobilier, elles vont revenir sur le marché. Un mouvement qui pourrait également avoir un impact positif sur les taux de crédit, susceptibles de se stabiliser d'ici la fin de l'année.