Depuis quelques jours, l'idée d'un assouplissement des règles du crédit immobilier était évoqué, notamment concernant le taux d'endettement de 35%. Il n'en sera rien, le Haut conseil de stabilité financière estimant que ses règles actuelles étaient bonnes.
Pour les emprunteurs et candidats au crédit immobilier, le beau temps attendra. Une lueur d'espoir était pourtant venue ce week-end de Sacha Houlier, président de la Commission des Lois à l'Assemblée. Ce dernier avait assuré à Franceinfo que Bercy étudiait l'hypothèse d'un assouplissement des conditions d'accès au crédit, sur deux points : « soit le taux de 35% », soit « les dérogations ouvertes ».
Pour rappel, depuis 2021, des règles édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) encadrent le crédit immobilier : un taux d'effort de 35% maximum, une durée d'endettement maximale de 25 ans, et pour les banques, la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits, avec toutefois quasi un tiers de ces dossiers « dérogatoires » réservés à ceux qui achètent pour la première fois et plus des trois quarts réservés aux résidences principales.
En juin 2023, face aux demandes insistantes de la profession bancaire et des courtiers en crédit, le Haut Conseil de stabilité financière retouchait cette dérogation de 20%. Sans grand bouleversement, la part totalement libre dans ces dossiers « sans contraintes » passant de 4% à 6%.
Les professionnels du crédit, courtiers en tête, espéraient donc une avancée après la réunion du HCSF ce mardi 26 septembre. « Espérons que les réponses du HCSF seront plus percutantes que celles apportées en juin dernier », notait pas exemple Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi.
Pas de problème sur la norme des 35%
Il n'en sera rien. Dans un communiqué, le Haut Conseil de stabilité financière constate que « l'ensemble des établissements n'utilisent pas pleinement les flexibilités qu'il a prévues et assouplies lors de sa réunion de juin. La production non conforme relevant de cette flexibilité ne représente que 13,8% de la production totale au 2e trimestre 2023 (pour un maximum possible de 20%). Au sein de cet ensemble, la production de crédits hors achat d'une résidence principale (essentiellement investissement locatif) ne représente que 2,4% de la production totale (pour un maximum possible de 4% relevé à 6% en juin dernier). Les banques disposent donc de marges pour accroître davantage leur offre de crédit, tout en respectant la décision du HCSF. »
En clair, selon le HCSF : alors que ce dernier a donné les moyens aux banques pour redresser la barre du crédit immobilier, ces dernières n'ont pour le moment pas saisi l'occasion. « Ce n'est pas aujourd'hui la norme des 35% qui pose problème », balaie le HCSF, qui assure que « d'éventuels nouveaux ajustements techniques à même d'adapter la mesure au nouveau contexte économique et financier seront étudiés lors de la prochaine réunion en cas de besoin ».
« Faire passer ce taux maximum à 38% permettrait de récupérer immédiatement 8% de capacité d'emprunt à revenu équivalent, ce qui rendrait à nouveau possible 1/3 des projets aujourd'hui exclus. A l'échelle du marché, cela représente entre 10 et 15% de transactions en plus, ce qui représente entre 100 000 et 150 000 transactions supplémentaires », assure pourtant le courtier Pretto dans un communiqué.
« L'aveuglement du HCSF reste complet »
De son côté, « le gouvernement continue à suivre de très près la production de crédit », assure une source gouvernementale. Pas question en revanche de contraindre les banques, puisque « le rôle du HCSF comme du gouvernement n'est pas de contraindre les banques à distribuer des crédits. » Pas question pour le gouvernement de se lancer dans un bras de fer, mais ce dernier assure continuer « à travailler avec les banques pour voir comment elles peuvent mieux faire. »
« L'aveuglement du HCSF reste complet, c'est la même façon de faire que celle qui a conduit au blocage par l'usure pendant 1 an avant de réagir, analyse Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux. Le résultat sur le terrain est simple : des étudiants à la rue car il n'y a plus d'investisseurs locatifs (bloqués par le 35% d'endettement maximum des revenus nets également, même avec des gros revenus), cela veut dire plus rien à louer, les plus jeunes potentiellement acheteurs sans épargne sont donc condamnés à rester locataires, donc tout est bloqué et la crise du logement s'aggrave. »
