Dois-je de l'argent à un courtier avec qui j'ai travaillé si je n'obtiens pas de crédit immobilier ? Avec la hausse des taux, est-il vraiment intéressant de passer par un courtier ? MoneyVox répond aux questions les plus fréquentes des emprunteurs sur le sujet.
Depuis quelques semaines, souscrire un crédit immobilier auprès d'une banque relève parfois du parcours du combattant. Pour faire face à ces embûches, certains emprunteurs font le choix de se tourner vers un courtier en crédit immobilier, quand d'autres préfèrent démarcher par eux-mêmes les établissements bancaires, estimant que l'intérêt du courtier est minime. Il faut dire que le courtier se paye, environ 1% du montant emprunté avec d'éventuels planchers et plafonds. La rédaction de MoneyVox a fait le tour de son forum pour tenter de répondre aux principales interrogations et idées reçues concernant cette profession.
1-Il vaut mieux aller voir sa banque que passer par un courtier pour faire des économies
Face à la hausse des taux immobiliers et et à la frilosité des des banques pour accorder un prêt, de plus en plus d'emprunteurs tentent à raison de faire baisser le coût de leur crédit. Une des solutions serait alors de se passer de courtier, afin d'économiser plusieurs centaines d'euros. Mais ces économies ne peuvent se faire qu'en ayant une bonne connaissance du milieu bancaire, assure Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis : « Si vous avez du temps et les connaissances, pour savoir aujourd'hui quelles banques acceptent encore de faire du crédit immobilier et quelles sont leurs attentes, alors vous pouvez essayer d'obtenir un financement sans passer par un courtier. » D'après elle, la négociation sera en revanche peut-être plus difficile pour un emprunteur seul que pour un courtier qui apporte un grand nombre de dossiers à l'établissement bancaire.
Ensuite, il faut espérer que la banque sollicitée fasse encore du crédit immobilier : « La situation est telle aujourd'hui que de plus en plus de banques refusent les demandes de crédit immobilier, même à leurs clients, dévoile Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Certains établissements, qui doivent emprunter l'argent qu'ils prêtent sur les marchés, ne font plus de crédit immobilier pour le moment car ce dernier coûte trop cher. Quand on va voir sa banque, il faut espérer qu'elle fasse encore du crédit. »
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Et même là, il peut y avoir de mauvaises surprises : « Malheureusement, on récupère trop souvent des emprunteurs qui avaient reçu une accord oral de leur banque suite à une simulation et qui se voient refuser le crédit quand ils arrivent avec un compromis, note Cécile Roquelaure. Soit parce que la politique de la banque a changé entre temps, soit car l'étude complète du dossier n'avait pas été faite en amont. »
2-Dans la situation actuelle, passer par un courtier n'a plus d'intérêt
Monter un dossier complet, accompagner l'emprunteur jusqu'à la signature chez le notaire... Les prérogatives du courtier sont multiples, assurent nos interlocutrices. « Plus que jamais, il s'agit bien plus que d'une simple histoire de taux, assure Maël Bernier. Le courtier va tout faire pour optimiser le financement, en jouant notamment sur l'assurance emprunteur. » « Globalement, les banques ont déjà réalisé leurs objectifs de production de crédit pour 2022, confirme Sandrine Allonier. Aujourd'hui, la question n'est plus de savoir qui a le meilleur taux, mais bien de trouver une banque prête à financer le crédit. »
Cécile Roquelaure met de son côté l'accent sur la partie conseils en amont de l'obtention du crédit immobilier : « Aujourd'hui, se lancer dans un projet avec une simple simulation de son conseiller bancaire, c'est prendre un risque, estime la porte-parole d'Empruntis. Un courtier va suivre son client de l'estimation de l'enveloppe de financement, jusqu'à la signature chez le notaire, mais aussi faire le lien entre la banque, le notaire et le client. » Une présence qui peut s'avérer rassurante, notamment pour les primo-accédants.
3-Passer par un courtier va me faire dépasser le taux d'usure
3,05% pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus. Le nouveau taux d'usure, entré en vigueur au 1er octobre, était censé donner de l'air aux emprunteurs alors que le taux moyen d'un prêt sur 20 ans et plus a dépassé la barre des 2%. Taux maximal au-dessus duquel les banques ne peuvent pas prêter, le taux d'usure comprend le taux nominal, l'assurance emprunteur mais également les frais de dossier et les frais de courtier. Mais alors, faire disparaitre ces derniers est-il la solution pour passer sous le taux d'usure ? « Si le courtier est rémunéré pour son travail, je ne crois pas que ce soit ce qui empêche de faire passer un dossier de financement, balaie Cécile Roquelaure. Le coût du courtier rapporté à l'ensemble du financement est minime par rapport aux frais de garanties ou de l'assurance emprunteur. Les marges de manœuvre sont ailleurs. Et quand il manque un centime sur un dossier (0,01 point NDLR) pour passer sous le taux d'usure, le courtier comme le partenaire bancaire font des efforts pour que le dossier passe, et on essaie de trouver des solutions. »
« Un courtier prend des honoraires, ce qui est normal, estime Maël Bernier. Mais la situation est telle depuis le mois de juin que la plupart du temps, quand on parle d'un dossier bloqué par le taux d'usure, il s'agit déjà d'un dossier duquel on a enlevé les frais de courtier et les frais de banque et pourtant ça ne passe pas. Car effectivement, 500 ou 1000 euros peuvent parfois faire la différence, même si c'est très rarement ce qui bloque un financement. »
4-Les banques ne veulent plus travailler avec les courtiers
L''OAT 10 ans, qui sert de repère aux banques pour fixer leurs taux de crédit, ne cesse de grimper, passant de 0,4% en mars à 2,83% au 17 octobre. Dans ce contexte, les établissements bancaires ont donc parfois beaucoup de mal à tirer profit du crédit immobilier. Pour essayer de dégager une marge, des banques ont donc annoncé la suspension temporaire de leurs accords avec les courtiers pour ne plus avoir à les rémunérer comme apporteurs d'affaires.
« Certaines banques ont effectivement fait le choix de mettre momentanément en pause leurs accords avec les courtiers », confirme Maël Bernier, qui explique cependant que des établissements qui avaient fait ce choix en début d'été reprennent des dossiers de courtiers. « Comme la plupart des banques ont déjà réalisé leur production de crédit pour 2022, ces établissements ne cherchent plus forcément à faire du crédit immobilier, complète Sandrine Allonier. Ça changera sans doute au mois de novembre, où les banques commenceront la production de crédit qui comptera pour 2023. »
5-Les courtiers orientent les clients vers les banques qui les rémunèrent le mieux
En plus des frais facturés au client, le courtier est parfois rémunéré par l'établissement bancaire au titre d'apporteur d'affaires. Mais toutes les personnes interrogées assurent que cette commission n'a pas d'impact sur les établissements contactés au moment de proposer un dossier. « Au contraire, on est parfois obligé de signer dans des banques où on n'a pas de commission bancaire car c'est comme ça qu'on va pouvoir faire passer le dossier, jure Sandrine Allonier. Sinon on risque de perdre le client et on ne sera même pas rémunéré par lui. »
« Le courtier est mandaté par le client, son devoir est donc vis-à-vis de ce dernier. Il doit lui trouver la meilleure offre sans tenir compte des éventuelles commissions qu'il pourrait percevoir, juge Cécile Roquelaure. Et de toute façon, les différentes commissions aujourd'hui sont à peu près toutes les mêmes. » Un son de cloche confirmé par Maël Bernier de Meilleurtaux : « Les commissions payées par les banques sont toutes de l'ordre de 0,8% du capital emprunté, avec un plafond au-delà d'un certain montant. C'est-à-dire que pour un prêt à un million d'euros, le courtier ne touchera pas une commission bancaire de 8 000 euros. »
6-Les courtiers ne travaillent pas avec les banques en ligne
Tout dépend des courtiers : par exemple, Empruntis, Meilleurtaux et Vousfinancer expliquent avoir travaillé avec ING jusqu'à l'annonce de l'arrêt de son activité en France pour la fin 2022. Empruntis travaille toujours avec Fortuneo et Hello bank, tandis que Meilleurtaux peut également proposer des dossiers à Fortuneo. « Dans son agence, le courtier doit normalement afficher une liste des établissements bancaires avec lesquels il est partenaire », affirme Cécile Roquelaure. L'occasion pour l'emprunteur de savoir auprès de qui son dossier peut être présenté. En revanche, Boursorama ne travaille pas avec les courtiers. « À ce jour, Boursorama estime que son canal d'attraction ne dépend pas des courtiers », confirme Maël Bernier.
7-Aller voir un courtier va forcément me coûter de l'argent, même si je n'obtiens pas mon crédit
Pour Sandrine Allonier, la réponse est claire : un emprunteur ne rémunère un courtier que si ce dernier a trouvé un financement. « Il y a une loi qui encadre ça et qui dit qu'aucune somme d'argent ne peut être réclamée avant le déblocage des fonds. Tant que le dossier n'a pas été au bout, aucuns frais seront prélevés. » En effet, l'article L322-2 du code de la consommation dispose notamment « qu'aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ». Une idée confortée par l'article L519-6 du code monétaire et financier. En clair : si vous signez un mandat de recherche de financement, le courtier sera payé une fois le travail effectué.
« Certains courtiers proposent aujourd'hui des prestations de conseils, et accompagnent le client en lui expliquant quel est le meilleur montage pour son dossier, mais sans faire de recherche de capitaux, tempère Cécile Roquelaure. Ce conseil peut être facturé, mais quoi qu'il arrive, c'est clair dès le départ, il ne doit pas y avoir de doutes. » Et alors que les frais de courtage peuvent atteindre 1% du montant emprunté, les frais de conseil sont forcément moindres. Pas question ainsi de demander le même montant que pour un mandat « classique. »
