Prêt relais ou achat revente : ces solutions pour acquérir un nouveau bien immobilier

Une personne qui donne de l'argent
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Le crédit relais permet à des emprunteurs d'acheter un nouveau logement avant de vendre l'actuel. Une solution qui effraye certains, craignant que la revente ne se concrétise pas rapidement. Le point sur ce prêt complexe, en 8 questions.

1 - Quel montant la banque peut-elle avancer ?

Le montant du prêt relais est calculé selon la valeur du bien à vendre. « En général il représente 50% à 70% de la valeur du bien », affirme la Fédération bancaire française (FBF) dans un guide dédié. Il n’existe pas de règle intangible : plusieurs courtiers évoquant la possibilité de grimper à 80% de la valeur du bien. « Cela peut être 60% dans une zone où les ventes sont difficiles, et cela monte facilement à 80% à Paris, Bordeaux ou Lyon » où le marché immobilier est extrêmement dynamique, juge Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Le fait qu'un compromis de vente soit signé permet aussi d'approcher des 70% voire 80% de la valeur du bien.

Précision : ce pourcentage s’entend « déduction faite du capital restant dû ». Plus concrètement, si vous remboursez encore l'emprunt du logement initial, le montant du prêt relais sera moindre. Logique : ce prêt a uniquement vocation à avancer l'argent que vous toucherez lors de la vente de votre bien.

Pour une maison d’une valeur de 250 000 €, sur laquelle il vous reste 150 000 € à rembourser, vous pourrez obtenir un prêt relais de 70 000 €. C'est-à-dire 70% du produit de la vente que vous pourrez encaisser (100 000 €), le reste servant à rembourser le solde de votre crédit.

2 – Qui estime la valeur de votre bien ?

La banque qui accorde le crédit relais. « Les banques demandent de plus en plus souvent une double estimation », précise Océane Gridel, responsable du développement d’Acecrédit. « Elles demandent souvent au moins une estimation au notaire, suivie par une expertise interne. Cette procédure peut engendrer des frais de dossier, jusqu’à 300 euros, mais ils sont intégrés au prêt relais. »

3 - Quel taux et quelle durée pour un crédit relais ?

« 1,40% à 1,60% environ, pour des prêts relais d’une durée initiale de 1 à 2 ans », selon Océane Gridel, d’Acecrédit. A titre de comparaison, en cet automne 2019, le taux de crédit immobilier moyen s’établit autour de 1,25% pour un prêt bancaire classique sur une durée de 20 ans, et légèrement en dessous de 1,50% sur 25 ans.

4 - Quelles sont les différentes formules de prêt relais ?

Trois formules de crédit relais sont envisageables. La première : le prêt relais « sec », sans autre crédit associé. Cette formule est notamment privilégiée par des seniors ou néo-retraités s’installant dans un logement plus petit et moins cher, ou quittant une grande ville pour une zone côtière ou rurale.

Deuxième possibilité : le prêt relais associé à un crédit immobilier classique. Ce dernier permettra alors de financer l’achat d’un bien d’une valeur supérieure au logement actuel. Il s’agit de la formule la plus courante du prêt relais, avec un crédit dédié au court terme (le relais), et un crédit à long terme. On parle aussi de crédit relais « adossé » ou « associé ».

Un prêt relais associé à un crédit « classique »

Un couple a acheté un appartement 220 000 € en 2015 : ils ont souscrit un prêt de 180 000 € à 2,20% : avec l’assurance emprunteur, leurs mensualités sont de 829 €.

Depuis, la valeur du bien a grimpé à 250 000 € et leurs salaires ont augmenté (3 000 € par mois chacun). Ils visent une maison d’une valeur de 350 000 €, ce qui représente une opération de 376 040 € avec les « frais de notaire », auxquels vont aussi s’ajouter les frais de garantie (2 080 €).

Le courtier Acecrédit a réalisé une simulation de prêt relais pour ce couple. La banque accorde un prêt relais à 1,40% de 64 810 € : il s’agit de la valeur de l’appartement à vendre 250 000 € amputée du crédit restant à rembourser (157 413 €), financé à 70%.

Ce couple signe donc un prêt relais de 64 810 € sur 1 an et un prêt bancaire classique, à 1,20% sur 20 ans, de 313 311 € pour financer l’achat de leur maison. Mensualité avant la revente : 923,52 €. Une mensualité qui intègre l’assurance emprunteur des nouveaux prêts et les intérêts du relais.

Lorsqu’ils parviendront à vendre leur appartement, le prêt initial ainsi que le prêt relais seront soldés. Ce couple disposera de 27 777 € de surplus, qui peut alors être épargné ou utilisé pour des travaux. Après la revente, seul restera donc le prêt bancaire classique, dont les mensualités seront de 1 564,98 €.

Plus d’infos sur le calcul d’un crédit relais

Troisième possibilité : le prêt « achat revente ». Cette formule passe le plus souvent par un changement de banque. La nouvelle banque va ainsi immédiatement racheter l’intégralité du prêt existant - ce qui implique des indemnités de remboursement anticipé (IRA) – et regrouper l’ensemble des prêts (initial, relais et nouveau crédit long terme). Ce montage prévoit un remboursement anticipé partiel au moment de la revente, le plus souvent sans IRA. Ce montage ne prévoit pas nécessairement d'échéance butoir pour la revente mais l'emprunteur s'engage à mettre son bien en vente, et à utiliser le produit de la vente pour rembourser une partie du montage financier. On parle aussi de « prêt relais acquisition » ou de crédit relais « intégré ».

Un prêt « achat revente »

Le même couple visant une maison de 350 000 € (376 040 € avec les frais d’acquisition) se lance finalement dans une solution « achat revente ». Le montage financier calculé par Acecrédit englobe le crédit initial (157 413 €) racheté auprès de l’ex banque, ce qui engendre 1 734 € d’IRA. Le montage grimpe à 538 687 € en intégrant les frais de garantie (3 500 €). Cet imposant crédit est signé à un taux de 1,20% sur 20 ans. Mais le contrat prévoit une mensualité réduite à 830 € avant la revente.

Dans le cas d’une revente au bout de 6 mois, ce couple d’emprunteurs pourra choisir de rembourser 225 000 €, histoire de conserver 25 000 € en épargne. Le crédit passera alors en rythme de croisière, avec une mensualité de 1 635 € à régler pendant 19 ans et 6 mois.

Principal atout de l'« achat revente » : la souplesse. « L’emprunteur peut librement choisir le montant à rembourser à la vente de son appartement », Océane Gridel, d’Acecrédit. En revanche, cette souplesse a un coût : « Les taux des prêts de type achat revente sont souvent plus élevés sur le long terme qu’un prêt post relais donc le coût global peut être plus important. »

5 - Quelle mensualité pendant la période de transition ?

« Avant la vente, dans le cadre d’un prêt relais classique, vous continuez à payer les mensualités du crédit du logement à vendre, en ajoutant uniquement l’assurance emprunteur des futurs prêts », explique Océane Gridel. « Certains banques réclament aussi les intérêts d’emprunt du nouveau crédit bancaire et du prêt relais, pendant cette phase de transition. » Ce système implique un différé de remboursement du nouveau prêt bancaire « classique ».

Dans le cas d’un montage du type « achat revente », les mensualités sont constantes. Selon le plan de remboursement établi avec la nouvelle banque, elles sont soit équivalentes à vos anciennes mensualités, avant de grimper à la revente, soit d’ores et déjà équivalentes aux mensualités que vous devrez payer suite à la revente du bien.

Que le montage prévoie – ou non – le paiement des intérêts du prêt relais lors de cette transition, le constat reste le même : comme le capital n'est remboursé qu'à l'heure de la revente, chaque mois qui s'écoule lors de la période de transition est synonyme de coût supplémentaire (intérêts + assurances) pour l'emprunteur. Vous avez donc tout intérêt à vendre votre bien au plus vite.

6 - Un prêt relais qui s’éternise, combien ça coûte ?

« Nos parents étaient terrifiés par le crédit relais ! » rappelle Océane Gridel, d’Acecrédit. « Le prêt relais a longtemps eu mauvaise presse à cause de reventes délicates. Mais le système a été assaini : les banques limitent le montant du relais, valident le montant du prêt par une éventuelle expertise interne de l’estimation et, dans les faits, la durée effective du crédit relais est actuellement inférieure à 6 mois dans notre réseau. » Océane Gridel estime que le principal élément d’attention, pour un prêt relais, n'est pas le taux ou les frais de dossier mais le surcoût en cas de difficulté de revente.

Le coût du relais sur 6 ou 12 mois

Retour sur notre exemple d'un montage « achat revente ». Lors de la période de transition, les emprunteurs paient une mensualité équivalente à leur ancien prêt (830 €) pour les alléger financièrement. Mais la durée de la transition aura un impact sur le coût global du crédit et sur le montant des futures mensualités

Vente au bout de 6 mois. Comme précisé dans l’exemple d’Acecrédit, ci-dessus, après un remboursement anticipé de 225 000 €, suite à la vente, la mensualité est de 1 635 € et elles s’échelonnent sur 19 ans et 6 mois. Coût global du crédit, assurances incluses : 73 700 €.

Vente au bout de 1 an. Il ne reste plus « que » 19 ans à rembourser mais vous avez commencé moins rapidement à rembourser le capital. Mécaniquement, la mensualité sera plus importante (1 665 €) tout comme le coût global du montage financier : 75 800 €, soit 2 100 € de surcoût pour 6 mois de délai supplémentaire…

7 - Que se passe-t-il si vous ne vendez pas dans le délai prévu ?

Le prêt relais s’arrête quand la vente de l’ancien logement est close. Si elle n’intervient pas dans le délai prévu (1 ou 2 ans selon les prêts relais), « la banque peut exiger le remboursement du crédit relais », comme le souligne la Fédération bancaire française, en précisant qu’« aucune reconduction de crédit n’est automatique ».

Dans la pratique, il faut négocier avec la banque pour trouver une solution. Et cet échange avec la banque intervient avant l’échéance, comme le souligne Frédéric Dupuis, responsable marketing crédits chez Crédit Agricole SA : « Le conseiller effectue un suivi particulier des prêts relais en cours et contacte régulièrement les clients pour faire le point sur l’état de la vente. Il n’est pas prévu d’aide spécifique à la vente néanmoins, surtout en région, il arrive qu’une agence mette en relation vendeur et acheteur. Avant la fin du prêt relais, le conseiller reçoit à nouveau son client pour refaire une analyse du dossier et proposer le cas échéant, une prorogation du prêt. »

8 - Quelles banques proposent des prêts relais ?

Ce crédit de transition reste complexe. Pour preuve, à l’exception de Boursorama, les banques en ligne ne proposent pas de crédit relais. Par ailleurs, le spécialiste du prêt relais, le Crédit Foncier, a disparu. Les courtiers estiment toutefois que les grands réseaux, et en particulier les enseignes mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’Epargne et Banque Populaire), ont largement pris le relais. Les principales banques de détail françaises disposent d’une offre de prêt relais ou d’achat revente.

Lire aussi : Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d'acheter ?

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© cbanque.com / MoneyVox / BL / Octobre 2019

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