Crédit immobilier : vous pouvez désormais emprunter à moins de 1%

0,55% sur 10 ans, 0,80% sur 15 ans et 1% sur 20 ans ! Plus que jamais, les banques bradent leurs prêts immobiliers à en croire les courtiers. Mais ces taux d’emprunt historiquement bas se destinent-ils à tous les emprunteurs ? Qui sont ces ménages qui obtiennent un crédit à moins de 1% ?

Les courtiers ont accordé leurs violons. En ce mois d’avril, la plupart d’entre eux communiquent sur un taux, celui de 1% ! Il est désormais possible d’emprunter à moins de 1% hors assurances, clament-ils. Un taux qui en lui-même n’est pas exceptionnel, mais qui, jusqu’à peu, était réservé aux emprunteurs remboursant en moins de 10 ans leur crédit. Désormais donc, à en croire les professionnels du secteur, passer en-dessous de ce seuil symbolique est aussi possible pour des emprunts sur 15, 20, voire même 25 ans. Dernièrement, Artémis courtage, qui compte 50 agences en France, affirmait même avoir négocié du 0,70% sur 20 ans !

Toutefois, à la découverte du profil haut de gamme des emprunteurs ayant obtenu ce prêt – un couple gagnant plus de 100 000 euros par an avec 15% d’apport – on peut s’interroger sur le développement réel de ces crédits à très bas taux. Sont-ils anecdotiques et réservés à une élite ? Ou, s’avèrent-ils aussi accessibles à des ménages aux revenus plus dans la norme ? Nous avons posé la question à plusieurs réseaux de courtage qui dressent un constat semblable. Dans l’ensemble, ceux-ci arrivent à négocier de tels taux pour des ménages ayant soit des revenus élevés, soit un niveau d’épargne conséquent. Le mieux étant évidemment de conjuguer les deux.

Les meilleurs taux pour les meilleurs profils

Les emprunts à moins de 1% « concernent les clients qui gagnent plus de 60 000 euros annuels nets en province et plus de 80 000 euros en Ile-de-France », soit respectivement plus de 5 000 et 6 600 euros de revenus mensuels, explique ainsi Ulrich Maurel, président du directoire de Compagnie Européenne de Crédit (CEC), qui détient les marques Empruntis, Immoprêt et ACE Crédit. Sachant que le salaire médian en France est de 1 710 euros par mois, ces conditions de financement ne se destinent pas à toutes les bourses.

En l'absence de revenus élevés, passer en dessous de 1% sur 20 ans est possible à condition d’avoir un apport significatif. « Si le client dispose d’un compte professionnel ou des avoirs possibles à transférer dans la banque, cela abaisse le critère de revenus », affirme ainsi Ulrich Maurel. Effectivement, chez Meilleurtaux, les ménages s’endettant à moins de 1% disposent le plus souvent de « 40 000, 50 000 euros et plus » d’épargne, remarque sa directrice de la communication Maël Bernier. Un pécule qu’il ne faut pas nécessairement injecter dans le montage financier... Au contraire... Transférer et conserver son épargne s’avèrent justement récompensés par les établissements de crédit. Le prêt immobilier est un outil de conquête clients et de fidélisation pour les banques. Ces dernières réservent donc leurs meilleures conditions aux emprunteurs prêts à nouer une relation de long terme avec elles.

C’est la raison pour laquelle les établissements de crédit ne traitent pas tous les projets immobiliers de la même manière. Concrètement, ils cassent davantage les prix lorsque les ménages cherchent à financer l’achat de leur résidence principale. « D’une façon générale, les conditions sont très intéressantes pour l’ensemble des emprunteurs, qu’ils soient primo-accédants, qu’ils réalisent un deuxième achat ou qu’ils renégocient leur emprunt. Toutefois, pour de l’investissement locatif notamment, les banques se montrent moins offensives. Ces dernières considèrent que les clients sont moins en mesure de changer de domiciliation bancaire et que le cadre fiscal avantageux est une incitation suffisante », résume le président du directoire de CEC.

Seules quelques banques proposent des prêts à moins de 1%

Dans tous les cas, le futur acquéreur peut et doit faire jouer la concurrence, surtout en ce moment. Car, de l’aveu même des courtiers interrogés, il y a actuellement d’importants écarts de taux selon les établissements. En fait, seules quelques enseignes cassent véritablement les prix.

Pour preuve, selon les données compilées par Meilleurtaux début avril, 3% des banques seulement indiquent dans leur barème, avant toute négociation, un taux entre 1,10% et 1,30% sur 20 ans, quand près de trois quarts des enseignes mentionnent un taux nominal entre 1,30% et 1,70%. L’écart entre les taux moyens et les taux les plus faibles consentis reflètent tout autant le contraste qui existe en fonction des établissements. Toutes durées d’emprunt confondues, cet écart est de 0,50 point, selon les calculs réalisés début avril par Meilleurtaux. Par exemple, cela donne sur 15 ans un plus bas de 0,80%, mais une moyenne à 1,34%. Comment expliquer cette différence ?

« Deux banques ont attaqué fortement en mars en abaissant de 0,25 point leur taux et en indiquant être prêtes à descendre en-deçà en phase de négociation », explique ainsi Maël Bernier. Par la suite, « cet assouplissement a initié un mouvement de fond obligeant progressivement les autres enseignes à répliquer », souligne Ulrich Maurel.