Crédit immobilier : pourquoi un bel apport ne suffit pas toujours

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Ficeler un dossier de demande avec un apport conséquent ne garantit pas d’obtenir un prêt immobilier ! Car les banques vont aussi s’attarder sur la manière dont cet apport a été constitué, ce qui livre un indice sur votre profil d'emprunteur...

Vous visez un bien immobilier de 250 000 euros. Pour l’obtenir, vous comptez sur un apport immédiatement et entièrement mobilisable de 70 000 euros, suite à un héritage. Problème : les revenus mensuels du ménage ne sont que de 3 000 euros et le couple ne parvient pas à mettre de l’argent de côté malgré un loyer de 900 euros. Or, même en faisant grimper la mensualité à 1 000 euros, le tiers de vos revenus, et en vous endettant sur 20 ans, vous ne pourrez emprunter « que » 193 680 euros, soit une enveloppe globale de 263 680 euros avec l’apport. Un montant insuffisant pour couvrir l’achat et les frais d’acquisition (environ 20 000 euros). Votre dossier passera peut-être, à condition d’allonger la durée, mais rien ne vous garantit l’obtention d’un crédit pour ce bien immobilier. Et ce malgré un bel apport !

Cet exemple, schématique, illustre de nombreux cas détaillés sur le forum de cBanque : un emprunteur avec un apport de 25 000 euros pour un prêt de 145 000 euros mais avec des revenus fluctuants, un couple incapable d’épargner mais profitant d’un imposant don familial, un couple avec un apport couvrant les trois quarts de l’acquisition mais dont l’un des co-emprunteur est démissionnaire, etc. Bref, des cas atypiques. Leur point commun : un « gros » apport à la vue du projet, qui n’empêche pas ces dossiers d’être retoqués, ou qui doivent être totalement revus et corrigés pour obtenir le prêt. L’apport, pourtant présenté comme un élément déterminant de l’obtention d’un crédit, n’offrirait donc pas de laissez-passer vers le financement bancaire.

Pourquoi ce n’est pas suffisant

« Bien sûr, un bel apport va forcément aider le dossier », avance Frank Levy, directeur général du courtier ACE Crédit, avant d’immédiatement nuancer : « Mais l’élément déterminant sera toujours le taux d’endettement. Quelqu’un qui touche un bel héritage peut essuyer un refus s’il demande un emprunt dépassant un endettement traditionnel. Car, au-delà de l’apport personnel, la banque se pose une question : ''Est-ce qu’il va pouvoir aller au bout du crédit ?'' »

« Le respect du 33% de taux d’endettement, on y déroge pas, ou rarement »

Autrement dit, apport conséquent ou non, la banque va surtout analyser le montant de la demande de crédit, et estimer la capacité des candidats à l’emprunt de rembourser ou non ce crédit. « Le respect du 33% de taux d’endettement, on y déroge pas, ou rarement », confirme Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de financement. « Si vous avez un enfant qui cherche à emprunter mais dont le compte bancaire est constamment débiteur, le fait de lui donner 45 000 euros pour son projet ne le rendra pas plus solvable sur la durée ! Une fois l’apport utilisé, il va retomber dans ses travers. » Or les banques prêtent plus difficilement aux particuliers constamment à découvert, car ils n’offrent pas suffisamment de gages sur leur capacité à rembourser leur prêt.

Lire aussi : La fameuse « règle des 33% » existe-t-elle vraiment ?

Pourquoi cela peut quand même aider

Il ne faut pour autant pas en conclure que l’apport importe peu… Et ce même si les statistiques récentes pointent une baisse de l’apport personnel. Avec la baisse des taux, les emprunteurs cherchent plutôt à gonfler un emprunt « pas cher », et conservent ainsi une partie de leur épargne. Selon le régulateur bancaire, l’ACPR, l’apport représentait 13% du montant des opérations en 2017, à comparer avec un taux de plus de 20% en 2012 ! Cependant, malgré cette érosion, la plupart des banques exigent un apport minimal : elles réclament souvent a minima un apport couvrant les frais d’acquisition (« frais de notaire », de garantie, de dossier, etc.), soit environ 10% de l’opération.

« Un apport conséquent permet de diminuer le montant à emprunter »

Au-delà de ces 10% du montant global, l’apport n’est donc pas crucial pour l’obtention du crédit. Mais il fait figure d’élément facilitant : « Un apport conséquent permet de diminuer le montant à emprunter et donc les charges mensuelles qui pèsent sur le ménage », répond ainsi le Crédit Mutuel Arkéa. « Cet élément est factuel et pèse dans la décision d’octroi. » A condition donc, si l’on dispose d’un dossier borderline, d’utiliser ce montant pour réduire le crédit et non pour grossir son enveloppe potentielle.

La manière dont vous avez constitué votre apport personnel pourra aussi être pris en compte par la banque. Mobiliser plusieurs dizaines de milliers d’euros économisés patiemment sur sa propre assurance-vie ou son PEL ou demander une donation de dernière minute à ses parents n’a pas le même impact. Dans le premier cas vous prouvez à la banque une capacité à gérer vos finances, dans le second vous bénéficiez uniquement d’une aide ponctuelle. Quelle que soit l’origine de ce pécule, « ce sont des éléments qui favorisent un dossier », ajoute Béatrice Durand, responsable du projet « les clés de la banque » sein de la Fédération bancaire française (FBF), en insistant sur le « cas par cas ». « Un emprunteur qui épargne régulièrement, même une petite somme, c’est un bon indice pour la banque », ajoute-t-elle. Le Crédit Mutuel Arkéa confirme l’importance de la « capacité d’épargne mensuelle », « souvent synonyme de bonne gestion », mais répète tout de même que « c’est une donnée moins factuelle qu’un montant ».

Comment « corriger » une demande de crédit mal embarquée

Si vous profitez d’un gros apport mais que votre dossier essuie des rejets, le conseil de cette banque est donc plutôt d’utiliser cette somme pour réduire le montant du prêt. Donc de revoir à la baisse le budget de l’achat immobilier.

« On commence par solder le prêt voiture, le prêt pour acheter le canapé... »

Face à des clients disposant d’un apport conséquent mais avec un mauvais dossier, Sylvain Lefèvre, de la Centrale du financement, conseille parfois de « revenir dans 6 mois » : « On a même une cellule pour assister ce type de clients : on commence par solder le prêt voiture, le prêt pour acheter le canapé, etc. Quitte à utiliser le fameux apport ! » Ces candidats à l’emprunt qui ne présentent pas les atours du « bon client bancaire » doivent aussi s’astreindre à une gestion saine, en évitant les découverts, pendant plusieurs mois. « Pour améliorer leur dossier, s’ils ont un apport de 100 000 euros par exemple, on leur conseille aussi de n’utiliser que 50 000 euros en apport et de bloquer 50 000 euros en épargne, comme une garantie. » Une fois les finances assainies, ces candidats à l’emprunt peuvent donc retenter leur chance, avec un apport moindre mais un meilleur dossier.

Ce qu’il faut retenir

  • L’importance de l’apport facilite l’obtention d’un crédit. Mais il s’agit uniquement d’un critère parmi d'autres lors de l'analyse du dossier par la banque : taux d’endettement potentiel, gestion budgétaire des derniers mois, régularité des revenus, durée envisagée de l’emprunt, etc.
  • Pour faire passer un dossier essuyant les refus, vous pouvez revoir l’enveloppe à la baisse, donc viser un bien immobilier à un moindre prix, ou tenter d’améliorer votre profil bancaire, en soldant vos dettes éventuelles, en montrant une capacité d’épargne, etc.

Lire aussi : Combien peut-on emprunter pour un achat immobilier ?

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© cbanque.com / BL / Novembre 2018