Prêt immobilier : les clauses à négocier pour les remboursements anticipés

Un homme signant un contrat
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A l’heure de s'engager sur un prêt immobilier, les emprunteurs se concentrent souvent sur le taux et l'assurance, sans penser à négocier certaines autres clauses du contrat. Pourtant, pour pouvoir se ménager la possibilité de réaliser des remboursements anticipés dans de bonnes conditions, il faut se pencher sur le sujet dès le départ. Explications.

Revente, hausse de revenus, héritage, perception ponctuelle d’une grosse somme d’argent, etc. De nombreux événements peuvent permettre de réaliser un remboursement anticipé de crédit immobilier, total ou partiel. Mais ces événements paraissent bien lointains au moment de signer le contrat. C’est pourtant au moment de la demande de prêt que peuvent se négocier les conditions de remboursement anticipé, plus ou moins avantageuses selon les contrats.

Un seuil de 10% du montant initial de l’emprunt

Le Code de la consommation fixe deux grandes barrières, que les banques ne peuvent dépasser, pour les modalités de remboursement anticipé. Première d’entre elles : « Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde. »

Ce seuil n’est pas négligeable. Si une banque indique ce pourcentage maximal dans le contrat, pour un emprunt immobilier de 200.000 euros, un remboursement anticipé n’est possible que s’il est supérieur à 20.000 euros. Et ce montant reste figé pendant toute la durée du prêt, sauf pour en rembourser l'intégralité.

Des indemnités correspondant à 6 mois d’intérêts

L’autre barrière fixée par la réglementation concerne le montant maximum des indemnités de remboursement anticipé. En effet, si vous souhaitez payer tout ou partie du capital que vous devez à la banque, cette dernière peut exiger une indemnité de remboursement anticipé (IRA), à condition toutefois que les IRA aient été stipulées dans le contrat. Le Code de la consommation en fixe une double limite. Le montant des indemnités ne doit dépasser :

  • ni « un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt » ;
  • ni « 3% du capital restant dû avant le remboursement ».

Dans le contexte actuel de taux bas, la deuxième limite ne s’active plus. Si, par le passé, il était de coutume de dire que les IRA représentaient des frais de 3% du remboursement anticipé total, cette logique est désormais caduque. Pour les prêts immobiliers récents, le maximum d'indemnités de remboursement anticipé correspond donc à six mois d’intérêts de la somme remboursée (à ne pas confondre avec six mensualités).

Exemple, pour un emprunt de 200.000 euros à 2,20% sur 20 ans. Les emprunteurs souhaitent rembourser l’intégralité de leur crédit au bout de 4 ans. Le capital restant dû est alors de 166.708 euros.

Les indemnités de remboursement anticipé s’élèvent au maximum à 1.834 euros, soit 6 mois d’intérêt sur la somme remboursée au taux annuel de 2,20% (soit approximativement 166.708 × 2,20% × 6 ÷ 12).

Interdiction d’IRA dans certains cas

Encore une fois : les IRA ne sont pas obligatoires. D’ailleurs certains établissements utilisent l’absence de pénalités comme un argument de vente, à l’image de Boursorama Banque, qui précise toutefois dans ses conditions : « sauf en cas de rachat de prêt par la concurrence ».

La loi prévoit aussi que, pour les prêts conclus depuis juin 1999, aucune indemnité n’est due en cas de vente (et donc de remboursement anticipé total) faisant suite à un impondérable : mobilité professionnelle de l'emprunteur ou du conjoint, décès ou cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Deux leviers de négociation

S'il s'avère difficile d'obtenir la suppression complète des IRA, d'autant qu'elles représentent des sommes de plus en plus faibles pour cause de taux bas, l’emprunteur peut tenter de limiter leur champ d'application : pas d’IRA après une certaine durée (10 ans par exemple), pas d’indemnités en cas de remboursement total faisant suite à une vente, absence totale de pénalités sauf en cas de rachat du crédit par la concurrence, etc.

L’autre levier de négociation est le montant minimum des remboursements partiels. Il convient de vérifier que le montant minimum demandé, qui peut être exprimé en montant ou en nombre de mensualités, est compatible avec vos besoins. Si c'est le seuil légal de 10% qui est indiqué, il faut tenter de l'abaisser. Cette négociation doit se tenir avec le conseiller bancaire, ou via un courtier, au moment des simulations, voire une fois l’offre de prêt reçue, et de préférence avant la signature définitive.

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© cbanque.com / BL - Frédéric VERGNE - Marie de BEAUDRAP / Juin 2015