Crédit immobilier : un risque d'exclusion à cause... des taux bas

Pourcentages
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Reflet de la faiblesse historique des taux de crédits immobiliers, le taux d’usure n'a jamais été aussi bas. A tel point qu’il commence à faire peser un risque d’exclusion sur certains emprunteurs pourtant solvables, estiment certains courtiers spécialisés. Explications.

3,01% pour un prêt sur 20 ans et plus ; 2,83% sur 10 ou 15 ans ; 2,79% sur 7 ou 5 ans… Voici actuellement les taux d'usure, c'est-à-dire les taux maximums autorisés par la réglementation dans le cadre de la distribution d’un crédit immobilier. Nous parlons bien ici du taux annuel effectif global (TAEG) à ne dépasser, c’est-à-dire du taux représentatif du coût du crédit augmenté de l’ensemble des frais imposés par la banque prêteuse : frais de dossier, assurance de prêt, coût de la garantie, éventuels frais de courtage…

Ces taux de l'usure n’ont jamais été aussi bas. C’est normal : ils sont le reflet du marché. Pour les calculer chaque trimestre, la Banque de France collecte les TAEG effectivement pratiqués au cours du trimestre précédent, établit des moyennes par tranches de durée, puis les augmente d’un tiers. L’objectif est ici de protéger les emprunteurs, en contraignant les banques à ne pas trop s’éloigner des taux du marché.

En baisse continue depuis début 2009

Depuis début 2017, les crédits immobiliers à taux fixe bénéficient de trois taux de l’usure, en fonction de leur maturité : moins de 10 ans, entre 10 et 20 ans, 20 ans et plus. Ces seuils n’ont, depuis, cessé de baisser :

  • de 3,40% au 1er trimestre 2017 à 2,79% actuellement pour les prêts d’une durée initiale inférieure à 10 ans ;
  • de 3,35% à 2,83% pour les prêts de 10 ans à 20 ans ;
  • de 3,37% à 3,01% pour les prêts sur 20 ans et plus.

Avant 2017, il n'existait qu'un taux unique pour tous les prêts à taux fixes. Il a culminé à 7,83% au 1er trimestre 2009 et a été en baisse quasi-continue depuis cette date.

Plus d’infos sur l’historique des taux de l’usure

Des cas d’exclusions, selon les courtiers

Cette dimension protectrice des taux d’usure fait l’objet en France d’un consensus : rares sont ceux qui en remettent en cause le principe, y compris au sein des établissements de crédit. Toutefois, ces derniers temps, des voix s’élèvent pour pointer certains effets jugés pervers dans le contexte actuel.

C’est le cas, récemment, de certains courtiers spécialisés dans le crédit immobilier, qui évoquent des cas d’exclusion d'emprunteurs pourtant solvables et assurables. « Aujourd’hui, la mécanique des taux d’usure se retourne contre les emprunteurs », estime ainsi Sandrine Allonier, porte-parole du courtier VousFinancer. Contre certains profils, en tout cas, détaille-t-elle : « Des emprunteurs fragiles, sans apport avec des durées d'emprunt longues ; des seniors, ou des plus de 45 ans avec problèmes de santé, en raison du coût de l’assurance ; des projets d’achat-revente, là aussi en raison de l’assurance, etc. »

Voici un cas concret d’exclusion fourni par VousFinancer. Une femme de 65 ans, disposant de revenus nets de 1 700 euros par mois, souhaite acquérir sa résidence principale à Lyon, pour un montant de 167 000 euros. Elle dispose d’un apport important de 85 000 euros et souhaite donc emprunter 97 000 euros, à 1,50% sur 20 ans. Les frais de caution Crédit Logement s’élèvent à 1 578 euros, les frais de dossier à 300 euros.

Elle n’a pas accès à l’assurance groupe de sa banque, en raison de son âge en fin de prêt (85 ans). Avec la première solution de délégation d’assurance trouvée et les frais de courtage (1 000 euros), le dossier ne peut aboutir : le TAEG ressort en effet à 3,43%, supérieur au taux d’usure (3,01%). Dans ce cas de figure, la solution a été de trouver une assurance déléguée moins chère et, pour le courtier, de renoncer à sa rémunération. Le TAEG est alors ressorti à 2,93 %.

Des écarts de taux importants pour une même durée

Cette tendance est accentuée, toujours selon les courtiers, par une autre réalité du marché du crédit immobilier : celle d’un écart croissant entre les taux pratiqués par les banques en fonction des profils sur une même durée. « (…) Les barèmes sont de plus en plus complexes », affirme Cécile Roquelaure, directrice des études d’un autre courtier, Empruntis, dans un récent communiqué. « Les banques privilégient, en termes de négociation, les clients haut de gamme ou en devenir (des jeunes à revenus évolutifs) ».

Résultat : selon les profils, les taux proposés « peuvent varier d’un point actuellement » sur une même durée, constate Sandrine Allonier, qui indique également que « la forte baisse des taux a boosté la demande et la concurrence entre les banques, qui acceptent de faire des marges très faibles sur les dossiers les plus intéressants ».

Un risque d’« effet ciseau » en cas de remontée des taux

Dans l’immédiat, les courtiers disposent de quelques parades pour faire passer les dossiers limites : trouver une assurance de prêt moins chère, qui pèse donc moins sur le TAEG. Proposer, dans le cas d’emprunteurs senior, des prêts sans assurance mais avec hypothèque sur un bien existant ou nantissement sur une assurance-vie. Et dans une moindre mesure, renoncer à leurs commissions. Des solutions qui s’avéreraient toutefois insuffisantes en cas de franche remontée des taux. De par leurs modalités de calcul, les seuils de l’usure mettraient en effet un trimestre avant de refléter cette hausse soudaine. Avec le risque d’assister dans l’intervalle à un « effet ciseau », qui ferait exploser le nombre de dossiers refusés, craint Sandrine Allonier.

Pour éviter cela, la piste d’un assouplissement des règles fait l'objet d'échanges entre professionnels et pouvoirs publics. « Le taux d’usure, tel qu’il est conçu aujourd’hui, avait un sens quand les taux étaient élevés et la concurrence moins féroce », estime Sandrine Allonier. « Aujourd’hui, ce garde-fou n’est plus adapté ». La porte-parole de VousFinancer propose ainsi « d’augmenter les taux effectifs de la moitié ou des deux tiers, plutôt que d’un tiers ». Autre solution possible, fixer, en période de taux bas, un seuil - de 2 points par exemple - entre les TAEG moyens et les taux de l’usure. Le taux maximum autorisé d'un prêt sur 20 ans et plus passerait ainsi de 3,01% actuellement à 3,76% (majoration de deux tiers) ou à 4,26% (majoration de 2 points).

Quoi qu’il en soit, il faudra, pour faire aboutir de telles propositions, en passer par une modification du Code de la consommation, et donc par un texte de loi.

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© cbanque.com / VM / Janvier 2019

Commentaires

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Publié le 11 janvier 2019 à 14h27 - #1courtier gratuit
  • Homme
  • Paris
  • 42 ans

oui, quoique,
ces situations de dépassement du taux d'usure ne représente qu'un faible pourcentage des dossiers.
en gros 1 ou 2 %
si déjà les courtiers arrêtaient de gonfler les honoraires facturés en plus de la commission que leur verse la banque, cela irait déjà mieux.
La délégation d'assurance reste toujours efficace dans la plupart des cas et la banque ne peut la refuser.
reste effectivement le cas des emprunteurs avec de gros antécédents médicaux mais ce n'est pas forcement le taux d'usure qui va bloquer mais le fait que les banques exigent des assurances emprunteurs avec des garanties suffisantes pour éviter au client de se trouver en difficulté en cas d'invalidité ou arrêt de travail et ce n'est qu'une bonne appréciation du risque et un conseil de prudence logique.
quand aux emprunteurs fragiles sans apport et durées longues évoqués en début d'article, , le taux d'usure n'a rien a voir la dedans.
s'ils sont fragiles il est normal que le dossier ne passe pas....
le prôblème est que certains courtiers ratissent très large pour trouver des clients et de ce fait laissent espérer à des personnes peu finançables qu'ils pourront accéder à la propriété.
il est plus sage de les conseiller, leur donner un plan de marche pour espérer plus tard accéder à la propriété.
c'est ça le vrai devoir de conseil d'un courtier en prêts.....

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Publié le 12 janvier 2019 à 12h14 - #3Stéphane M.
  • Homme
  • Paris
  • 66 ans

Je suis étonné du niveau des taux d'usure mentionnés dans l'article (par exemple 2,79% pour 5 ou 7 ans) lorsque je regarde les taux de découvert qui figurent au bas de mon relevé de compte Axa Banque : 17,56% pour un découvert autorisé (TAEG 19,20%), et 19,23% pour un découvert non autorisé (TAEG 21,20%). Cela me laisse penser que les banques se rattrapent toujours quelque part ...

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Publié le 17 janvier 2019 à 08h30 - #4Absfab

Un vrai problème pour les seniors en effet , en particulier sur des problématiques , fréquentes, d’achat revente , avec à la clé le besoin de souscrire un prêt relais d une durée courte pour lequel le taux d usure est dépassé du fait du poids du prix de l’assurance même en délégation
Ces taux d usure ne sont plus adaptés par conséquent , essentiellement pour les seniors
Devrait être sorti du calcul du respect du taux d usure le prix de l’assurance puisque celui ci est ouvert à la concurrence . Ou le taux d usure devrait être augmenté à +50% des taux pratiqués pour couvrir ces cas spécifiques mais nombreux .
Ça résoudrait beaucoup de problématiques pour les seniors qui ont de plus en plus souvent des projets
Immobiliers (vente d une grande maison pour acheter un appartement plus petit avec toutes commodités... investissement locatif ... restructuration patrimoniale pour dégager du cash ....
Etc )
Quant aux courtiers pour répondre à ICF62 ils prennent des honoraires acceptés de leurs clients parce qu ils apportent une réelle plus value à leur projet de financement , et les accompagnent dans les démarches complexes liées à ce projet .
Le jeu de la concurrence et des compétences fait le reste : le courtage porte aujourd’hui pratiquement 40% des projets immobiliers des particuliers et se forge un chemin sur le marché des professionnels ...

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