Raboté en 2023 avant une baisse encore plus drastique l'année prochaine, le dispositif Pinel souffre également de la hausse des prix du neuf. Mais sous certaines conditions, les investisseurs peuvent encore faire de bonnes affaires.

Si vous cherchez un moyen de réduire votre impôt sur le revenu en 2023, peut-être avez vous pensé à un investissement en Pinel. Le problème, c'est que si la loi de finances pour 2021 a maintenu le dispositif Pinel d'ici la fin 2024, elle a également mis en place une baisse progressive des taux de réduction d'impôt sur deux ans, à compter de 2023.

Jusqu'à la fin de 2022, le taux de la réduction d'impôt pouvait aller de 12% à 21% du montant de l'acquisition selon la durée de l'engagement (de 6 à 12 ans). Mais depuis le 1er janvier 2023, les investisseurs ne profitent plus que de 10,5%, 15% et 17,5% de réduction, en fonction de la durée de location. Et la baisse se renforcera en 2024, puisque les réductions d'impôt ne pourront plus dépasser 9%, 12% et 14%, selon l'engagement locatif. Soit une baisse d'un tiers en deux ans.

Le dispositif Pinel, c'est quoi ?

Le dispositif Pinel d'investissement locatif est une solution de défiscalisation qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'achat ou de construction d'un logement neuf dans un bâtiment d'habitation collectif, sous réserve de s'engager à le louer pendant un certain nombre d'années. L'investisseur doit respecter des conditions quant à la localisation du bien, aux ressources de son locataire et au loyer qu'il fixe, notamment. Cet avantage est limité à un achat de 300 000 euros au total et à 5 500 euros par m2 habitable. La réduction d'impôt est au maximum de 6 000 euros par an.

Remettre le bien à acheter au cœur du projet

Face à cette décision du gouvernement, la question de l'intérêt du Pinel se pose. D'autant plus que les investisseurs potentiels font face à d'autres difficultés, comme le rappelle Manuel Ravier, co-fondateur du site Investissement-locatif.com : « Non seulement on a un taux de déduction fiscale qui baisse, mais on fait aussi face à des taux de crédit en nette augmentation, sans parler des prix du neuf qui augmentent également. »

En effet, la moyenne pour un crédit sur 20 ans s'établit à 2,50% en janvier 2023 (contre 1% environ il y a un an). Et les prix de l'immobilier dans le neuf ne baissent pas : entre novembre 2021 et novembre 2022, le prix moyen au m2 dans les communes de plus de 45 000 habitants est passée de 5 195 à 5 495 euros, soit une hausse de 5,7% sur un an. Deux facteurs qui, cumulés à la baisse de la déduction fiscale, peuvent avoir un impact sur le choix d'effectuer un investissement en Pinel.

Mais le programme n'en reste pas moins intéressant dans certains cas. « En 2023, je conseille toujours de faire un Pinel, avant 2024 où il va y avoir une vraie dégradation, assure Stéphane Van Huffel, fondateur de Netinvestissement. Mais il faut se poser la bonne question : est-ce que le fait de faire un Pinel en 2023, malgré les conditions dégradées, est cohérent pour que le rendement de mon opération soit bon ? »

« Aujourd'hui, il faut bien penser à mettre le produit au cœur de l'investissement, développe Stéphane Van Huffel. L'emplacement, le fait d'acheter au juste prix... Plus que jamais, il faut se pencher sur la rentabilité locative du produit, mais également sur sa bonne perspective de revente. » Le fondateur de Netinvestissement conseille également de se tourner vers des villes « secondaires », où le prix au m2 n'est pas encore arrivé à maturation, quitte à délaisser les villes plus prisées comme Bordeaux ou Paris.

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Entre ancien avec travaux ou Pinel +, un choix à faire

D'autres investisseurs font quant à eux le choix de se tourner vers l'ancien, à en croire Manuel Ravier : « On constate que les investissements dans le neuf sont moins recherchés, les gens se tournent plus vers de l'investissement dans l'ancien avec rénovations, même hors Pinel. Cela peut aussi permettre d'acheter moins cher que du neuf, de bénéficier de certaines réductions d'impôts (à l'image du doublement du déficit foncier ou du dispositif Denormandie), mais aussi d'un meilleur emplacement par rapport à un programme neuf de type Pinel. » Manuel Ravier conseille donc de bien faire calculer ce que peut coûter et rapporter chaque type d'investissement.

Reste que certains investsseurs profitent encore de la réduction d'impôt aux taux de 2022. Rebaptisé « Pinel + », ce dispositif, valable pour le moment jusqu'à fin 2024, ne s'adresse en revanche qu'à des logements bien précis. C'est le cas par exemple si ces derniers sont situés dans un quartier prioritaire ou si ils « respectent un niveau de qualité supérieur à la réglementation ».

Pour prétendre à cette appellation, les logements doivent justifier de normes environnementales exemplaires, conforme à la règlementation environnementale RE2020. Par exemple, les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.

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