Le marché de l'immobilier, jusqu'ici propice aux vendeurs, est-il en train de se retourner au profit des acheteurs ? Si certains professionnels le pensent, il est encore temps de vendre son logement avant des baisses de prix plus prononcées.
Vendre son bien, et ne pas attendre plus longtemps pour le faire. Voici le conseil d'Immonot, le site immobilier des notaires. 81% des notaires interrogés pensent ainsi qu'il vaut mieux vendre, contre 17% qui préconisent le contraire et 2% qui jugent plus pertinent d'attendre. Pourquoi un tel empressement ?
Comme d'autres spécialistes de l'immobilier, les notaires s'attendent à voir une baisse des prix dans les prochains mois. Seuls 2% prédisent encore une hausse des prix, 54% une baisse et 44% leur maintien au niveau actuel. « Si les vendeurs gardaient l'avantage depuis plusieurs mois, il semblerait qu'en 2023 le match immobilier tourne à l'avantage des acheteurs. Avec des biens plus nombreux sur le marché, les occasions de négocier les prix ne manquent pas », résume ainsi Immonot dans sa tendance du marché de décembre 2022.
Immobilier : vers une chute des prix en 2023 ?
Les taux de crédit grimpent
Mais est-on réellement déjà rentré dans un marché à l'avantage des acheteurs ? Une chose est sûre, « le marché immobilier est quand même porté par les gens qui ont accès au crédit », rappelle Xavier Timbeau, directeur principal à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE). Or, le renchérissement du coût du crédit immobilier induit naturellement une réduction de la somme que l'on peut consacrer à son achat.
Alors que les taux de crédit immobilier pour un prêt sur 20 ans sont passés en moyenne de 1% à 2,5% en quelques mois, le courtier Meilleurtaux calculait début novembre qu'à revenus égaux (4 000 euros nets par mois), un couple d'emprunteurs avait perdu 30 000 euros de pouvoir d'achat immobilier entre janvier et octobre 2022. Et même pour ceux qui peuvent encore acheter malgré les hausses de taux, les conditions se durcissent : « Aujourd'hui, on demande presque aux gens de pouvoir acheter un bien cash pour pouvoir emprunter, détaille Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Forcément, cela laisse beaucoup de gens de côté : il ne reste que les gens fortunés ou les personnes plus âgées qui ont vendu un premier bien et ont donc les liquidités nécessaires pour en racheter un. » Et le premier trimestre 2023 ne devrait rien arranger, l'Observatoire Crédit Logement CSA anticipant des taux aux alentours de 2,80% sur 20 ans dans les prochains mois.
Pas de bons ou de mauvais moments pour vendre ?
Logiquement, difficile pour les biens de trouver preneurs sans acheteurs. Et face à un ralentissement du marché, les acquéreurs se retrouvent en position de force pour négocier les prix. Ce qui pourrait amener, à termes, à « une correction de prix notable, de l'ordre de 10% à 20% », prédisait Xavier Timbeau à MoneyVox il y a quelques semaines. Mais pas tout de suite : « Il faut le temps que le vendeur accepte de baisser son prix. Il y a toujours des acheteurs pressés, ou des acheteurs très aisés, donc cela peut faire illusion pendant quelques trimestres. »
De plus, les acquéreurs n'ont pas tous déserté. Selon un communiqué du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) publié mercredi 13 décembre, le crédit à l'habitat aux particuliers continue de croître à un rythme soutenu (+5,9% en glissement annuel en octobre 2022), preuve que les banques continuent à prêter aux ménages. L'offre de logements disponibles reste quant à elle faible, entraînant une tension propice aux vendeurs.
Alors, que faire ? Sur le papier, vendre un bien immobilier nécessite de prendre en compte plusieurs éléments afin de pouvoir fixer le prix du bien en fonction de ses caractéristiques et des ventes réalisées aux alentours les semaines précédentes. Si les prix semblent trop bas par rapport aux attentes, un vendeur souhaitera peut-être attendre en espérant des jours meilleurs.
Des acheteurs dans l'attente
Mais certains n'ont pas le choix : « Pour la résidence principale, il n'y a pas de bons ou de mauvais moments pour vendre ou acheter, car ça répond à des moments de vie, comme une naissance, une mutation ou un décès, rappelle Damien Pacouil, fondateur de Prelys courtage. C'est ce qu'on appelle les ventes forcées. » Ce dernier estime en revanche que les acheteurs risquent d'être « un peu plus dans l'attentisme. Il va sans doute y avoir moins de vente de « confort » ces prochains mois. » En clair, les acheteurs qui rêvent simplement d'un balcon ou de quelques mètres carrés en plus pourraient être freinés dans leurs projets.
Certaines catégories de biens devraient en revanche être protégées des baisses de prix. C'est par exemple le cas des biens « propres » énergétiquement, classés A, B ou C au diagnostic de performance énergétique (DPE). Alors que les passoires thermiques (classées F ou G) vont subir de plus en plus de sanctions, « les logements les mieux classés sont des biens dont le prix va augmenter car on est sûr que l'on va pouvoir continuer à les louer. On risque donc de voir une dichotomie entre les biens vertueux et les biens considérés comme passoire thermique », rappelle l'économiste Erwann Tison.
