Alors que les taux d'intérêt ne cessent d'augmenter et que l'accès au crédit immobilier reste difficile, les jeunes emprunteurs sont particulièrement touchés par le climat actuel.
Qui peut encore emprunter en 2023 ? Si depuis le 1er février, le nouveau calcul mensuel du taux d'usure, taux maximal tout compris au-dessus duquel une banque ne peut prêter, devrait débloquer les dossiers de certains emprunteurs, une catégorie reste en difficulté : les primo-accédants. Difficile en effet aujourd'hui de se lancer dans un premier achat immobilier.
Plusieurs phénomènes, mis bout à bout, viennent expliquer cette situation. Comme tous les autres emprunteurs, les primo-accédants sont restreints par les mesures du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) appliquées depuis le 1er janvier 2022. Ainsi, le taux d'effort des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35%. Si cette obligation vise avant tout à les protéger contre des mensualités trop lourdes à assumer, elle est cependant limitative au moment de définir l'enveloppe de son projet immobilier.
Une hausse des taux qui rogne le pouvoir d'achat immobilier
Deuxième facteur bloquant, la hausse des taux de crédit enclanchée depuis un an. Ainsi, un emprunt sur 20 ans qui s'établissait à 1,08% en février 2022 se négocie aujourd'hui à 2,90%. La hausse est la même sur 25 ans, avec un taux passé de 1,23% à 3% sur la même période. Imaginons un couple de trentenaires qui dispose d'un salaire cumulé de 4 200 euros net par mois. Avec un taux à 3% il aura la possibilité d'emprunter 252 693 euros. Il y a un an, avec un taux à 1,23%, sa capacité d'emprunt s'élevait à 305 371 euros. Or, de leur côté, les prix de l'immobilier continuent de résister.
Sans surprise, la hausse des taux d'intérêt a un impact négatif sur la capacité d'emprunt des ménages français. Face à cela, la solution est alors d'augmenter son apport. Une récente étude du courtier Meilleurtaux dévoilait une donnée édifiante : entre 2019 et 2022, l'apport des 20-29 ans était passé de 30 813 à 37 511 euros en moyenne. Sur la même période, les emprunteurs entre 30 et 39 ans voyaient leur apport moyen s'envoler, de 44 356 à 64 874 euros. Pour acquérir le bien de leurs rêves, les emprunteurs les plus âgés peuvent donc augmenter leur apport de manière importante. Les plus jeunes emprunteurs, eux, doivent faire des concessions, à l'image des primo-accédants parisiens, obligés de sacrifier en moyenne 38% de surface habitable au moment du passage entre location et achat.
Les primo-accédants modestes ont moins accès au crédit
Les difficultés des primo-accédants dépendent aussi de la zone géographique. Dans son point de janvier 2023, le courtier Cafpi note que Paris reste la ville la moins accessible pour les primo-accédants avec le montant moyen emprunté (389 885 euros) et le taux d'apport (26,7%) les plus élevés de France, la région des Hauts-de-France est celle où l'emprunt moyen est le plus faible, à 204 935 euros, tout comme le taux d'apport (13,7%). « On retrouve également la région du Grand-Est, où le montant moyen prêté atteint 207 232 euros, en baisse de 3% par rapport au 2e semestre 2021 », ajoute Olivier Lendrevie, président de Cafpi.
Reste que les jeunes emprunteurs continuent à rêver de l'achat immobilier. Selon la Banque de France, la part des primo-accédants dans la production de crédits à l'habitat pour l'acquisition d'une résidence principale en novembre 2022 était de 48,8%, contre 46,2% en janvier 2020.
Un chiffre néanmoins en trompe-l'œil. Car sur la même période, la part des ménages modestes (ceux dont le niveau de vie est compris entre 60 et 90% du niveau de vie médian, NDLR) dans les primo-accédants passe elle de 27% en janvier 2020 à 20,4% en novembre 2022. Et cette part a baissé de 3 points, de 23,4% à 20,4% entre mars et novembre 2022. Quel est aujourd'hui le profil d'un primo-accédant ? D'après une étude menée en janvier 2023 par La Centrale de Financement, ce dernier est âgé de 32 ans, au sein d'un foyer disposant d'un revenu de 46 855 euros annuels. Son apport est de 47 574 euros pour un crédit d'une durée de 23 ans et 5 mois en moyenne.
« La hausse des taux fait que le crédit devient de plus en plus compliqué pour les primo-accédants, avec des conditions d'emprunt qui sont restrictives, alors que les jeunes veulent devenir propriétaires, conclut Saskia Fiszel, co-fondatrice de Virgil, société qui aide les jeunes actifs à accéder à la propriété. On voit que l'achat est de plus en plus difficile pour un primo-accédant. Pour autant, il faut le faire si on le peut car on sait que les taux montent, mais on ne sait pas jusqu'à où, ni si les prix vont baisser et de combien. »
