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Prêt immobilier : comment les banques fixent-elles leurs taux ?

Médiation
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Crise bancaire oblige, beaucoup s’interrogent sur l’évolution des taux des crédits immobiliers dans les mois à venir. Comment les banques financent-elles ces prêts ? Comment fixent-elles leurs taux ? Eléments de réponse avec Hervé Hatt, directeur général du courtier Meilleurtaux.

Quelles ressources les banques utilisent-elles pour financer les prêts immobiliers ?

« Historiquement, les grandes banques de dépôts prêtent à leurs clients les dépôts des autres clients. L’encours total de ces comptes courants est très stable dans le temps, les banques connaissent donc parfaitement les marges de manœuvre possibles. L’autre ressource, ce sont les marchés financiers. Les banques placent des obligations (NDLR : elles empruntent) auprès d’autres organismes financiers. C’est ce qu’on appelle le refinancement. Certaines banques qui ne gèrent pas de dépôts, comme le Crédit Foncier, dépendent entièrement de ce marché interbancaire. S’il est gelé, ce qui est très grave, il reste un ultime recours, la BCE (banque centrale européenne). Les banques transforment ensuite ces ressources, à court-terme le plus souvent, en prêts à long terme, jusqu’à 30 ans dans le cas du crédit immobilier. C’est une activité risquée, mais c’est leur premier métier : assumer ce qu’on appelle le risque de transformation. »

Comment les banques fixent-elles ensuite le taux final, celui qui est proposé au client ?

« Il y a, au sein des banques, des équipe de gestion d’actif et de passif. Leur rôle est de suivre la courbe des taux de référence, de calculer le coût de toutes les ressources, du compte courant au marché obligataire. Elles en font ensuite une sorte de moyenne, puis fixent ce qu’on appelle le taux de cession interne. C’est à ce taux que la ressource va être vendue aux équipes commerciales de la banque. Ces dernières fixent le barème pour l’emprunteur, en intégrant leur marge. Ce barème commercial est un taux de début de discussions. Une sorte de prix catalogue, négociable en fonction, notamment, du risque présenté par le client. »

Dans ce contexte de crise boursière, les banques peuvent-elles être tentées de moins prêter ?

« Je ne le pense pas. Fermer le robinet du crédit pour les particuliers, c’est la dernière chose que les banques feront. Les vannes resteront ouvertes. En général, les banques n’aiment pas les à-coups. Elles ne sont pas là pour stimuler la demande, ni pour « casser » le marché immobilier. Elles préfèrent accompagner son évolution. »

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© cbanque.com / VM / Septembre 2011

Commentaires

Publié le 19 septembre 2011 à 23h17 - #1Compte anonyme

Ca c'est la théorie...En réalité ces "grands" argentiers boivent le café ensemble, lancent les dés puis se tapent dans la main... J'exagère à peine en fait!!

Publié le 20 septembre 2011 à 08h40 - #2scaggio

C'est une version tres simplifiee du credit par transformation. C'est ce type de credit qui est le plus dangereux pour l'economie d'un etat. Su ca s'effondre, elles entrainent les autres organismes avec elles (investisseurs, banques...) c'est un grand danger.

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Publié le 22 septembre 2011 à 09h36 - #3Compte anonyme

Cette version simplifiée à le mérite d’être claire cependant elle n'intègre pas la dimension contrepartie réclamée "en échange" d'un bon taux. Les banques ont des outils leur permettant de calculer la rentabilité future de leur client emprunteur. J'en ai vue certaine vendre au dessous du TCI ( taux de cession interne ) pour rentrer un profil prometteur. En clair si vous avez des flux importants et une capacité d'épargne vous aurez votre prêt moins cher que d'autre. Je sais certain vont penser que c'est illégal la vente à perte et c'est vrai, mais qui va s'en plaindre...certainement pas la concurrence qui pratique elle aussi. NB Mes commentaires ne concernent pas La banque postale.

Publié le 22 septembre 2011 à 17h49 - #4Jean-Luc

Cet article est vraiment trop sommaire.
Il ne montre pas la réalité et le vrai visage du "Business plan" des banques et établissements financiers. Est-ce la volonté de cacher des choses ou une mauvaise façon d'expliquer ? J'espère pour ce site que c'est la seconde.

Cet article aurait dû commencer par l'explication de la création de monnaie et aurait du expliquer plus en détail le problème des réserves fractionnaires, parler de l'argent crée qui n'est en fait qu'une dette. On est dans un jeu de chaise musicale et si la musique s'arrête tout s'arrête. Les taux d'intérêt ne sont indirectement en fait "que" l'indicateur de confiance dans ce jeu. La valeur crée par les banques se limitent simplement à s'assurer de pouvoir être remboursé de ce qu'ils prêtent et c'est très peu par rapport à ce que coûte notre système de bancaire actuel.

J'incite les lecteurs à faire une recherche sur le web de l'entretien vidéo avec Etienne Chouard sur l'argent dette ou essayer de comprendre le mécanisme de la monnaie scripturale et des réserves fractionnaires.

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