Le marché immobilier est en plein bouleversement. Si l'accès au prêt immobilier est de plus en plus compliqué, il existe d'autres moyens d'investir dans la pierre via vos contrats d'assurance vie ou de Plan épargne retraite (PER). Mais quels sont ces actifs immobiliers accessibles dans votre épargne ? Est-ce le moment d'investir ?
Au sein d'un contrat d'assurance vie ou d'un Plan épargne retraite (PER), chaque épargnant a la possibilité d'investir dans l'immobilier via les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et Sociétés civiles immobilières (SCI). Aujourd'hui, le marché de l'immobilier subit quelques turbulences. Heureusement, il est toujours possible d'investir dans la pierre papier. « La première motivation des épargnants c'est de bénéficier des avantages de l'immobilier sans les contraintes de gestion », confirme Gilles Belloir, directeur de Placement-Direct.
Les SCPI, les préférées des Français
Les SCPI au sein des contrats d'assurance vie ou de PER sont les actifs immobiliers les plus plébiscités par les épargnants. L'année dernière, 10 milliards d'euros y ont été investis. Moyennant un ticket d'entrée plus ou moins élevé selon les contrats, ils sont accessibles au plus grand nombre et offrent des performances stables ces dernières années.
En 2022, le rendement moyen des SCPI est de 4,53% selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Une performance qui bat sans effort celle des fonds euros, garantis en capital, qui atteignent en moyenne un taux à 1,90% net de frais (mais avant fiscalité). Si les performances passées ne préjugent pas de celles à venir, on peut s'interroger sur l'avenir de ces placements.
Immobilier : ce placement qui rapporte encore plus de 4%
Selon Philippe Crevel, directeur du Cercle de l'Épargne, le rendement moyen devrait rester relativement stable « mais avec des variations plus fortes ». Au sein des SCPI disponibles via une assurance vie ou un PER, on retrouve essentiellement des bureaux dont le taux de rendement moyen s'élève à 4,20% en 2022, des centres commerciaux (4,61% en moyenne pour les SCPI de commerces) ou encore des centres de logistique qui offrent une performance moyenne de 5,48%.
Le bon moment pour investir ?
« Dans les 8 à 12 prochains mois, il va être intéressant d'investir ou de réinvestir dans l'immobilier. L'épargnant a tout intérêt à faire un mixte de différentes SCPI avec des stocks plus neufs et de diversifier en terme de thématique de biens et de géographie », conseille Sébastien d'Ornano , président de Yomoni.
« L'époque où l'on pouvait choisir les SCPI les yeux fermés est terminée »
Une vision partagée par Philippe Crevel qui estime nécessaire de s'intéresser davantage à la composition du portefeuille : « L'époque où l'on pouvait choisir les SCPI les yeux fermés est terminée. Il faut regarder si les bureaux répondent aux normes environnementales, s'ils ont été rénovés et où ils se trouvent, privilégier les quartiers d'affaire très centraux et éviter les périphéries. Que ce soit pour les OPCI ou les SCPI, le mieux est de diversifier géographiquement au niveau européen, pour ne pas se cantonner à un seul marché immobilier »
Au-delà de la composition du portefeuille, il est essentiel de rappeler que ce produit répond à un horizon de placement long. « Les SCPI sont des investissements à long terme afin d'avoir le temps d'amortir les frais plus importants à l'entrée, qui se situent entre 8 et 10%. Pour investir dans une SCPI, il faut avoir au minimum 8 ans devant vous. Si vous avez une idée très précise de ce que vous recherchez, vous aurez plus de facilités à trouver au sein des SCPI disponibles dans votre contrat que via les SCI moins nombreuses », ajoute le directeur de Placement-Direct.
Nos conseils pour investir dans les SCPI
Les OPCI et les SCI
Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont des fonds complémentaires aux SCPI. Proposés principalement via les unités de compte (UC) de l'assurance vie, les OPCI sont investis en immobilier et disposent aussi d'une importante poche financière. La performance globale moyenne des OPCI s'établit à -3,48% en 2022 (contre +4,4% en 2021), selon l'Aspim. Une performance due à « la chute des marchés financiers en 2022 ».
« On a longtemps pensé que les OPCI allaient supplanter les SCPI. Les OPCI sont investis à 60% minimum en immobilier, ce qui laisse une place assez importante à des actifs financiers divers. C'est à cause de cette diversification importante que les performances ne sont pas très bonnes ces dernières années », précise Gilles Belloir.
Enfin, l'épargnant a aussi le choix de se tourner vers les Sociétés civiles immobilières (SCI) via son assurance vie ou son PER. Plus diversifiées que les SCPI, les SCI ont offert un rendement moyen de 3,7% en 2022, contre 3,8% l'année précédente.
« Les SCI s'intègrent mieux à la logique de l'assurance vie car il y a une valeur liquidative. Les loyers sont capitalisés dans la valeur liquidative et les frais d'acquisition plus bas que dans les SCPI. Ils s'élèvent en général entre 0% et 2%. Il y a un peu plus de liberté pour l'épargnant et l'horizon d'investissement est plus court, au minimum 5 ans », analyse le directeur de Placement-Direct.
L'écologie au cœur des investissements immobiliers
« Si vous faites de l'immobilier, regardez bien les critères de durabilité. Ce sera un sujet extrêmement discriminant dans les prochaines années », met en garde le président de Yomoni.
« Il y a une réelle prise de conscience sur l'impact de l'immobilier »
L'entrée en vigueur de la « RE2020 » en janvier 2022 impose des normes plus strictes pour l'isolation thermique des bâtiments, l'impact environnemental de leur construction et de leur cycle de vie. Un aspect majeur à prendre en compte lors de la constitution de son portefeuille immobilier en assurance vie ou PER. « Il y a une réelle prise de conscience sur l'impact de l'immobilier. Le secteur est en pleine mutation sur le plan réglementaire mais pas uniquement. Cette mutation est plus rapide dans l'immobilier que dans le secteur financier au global », confie Joseph Choueifaty, CEO et cofondateur de Goodvest.
« Parmi les supports immobiliers, notamment les SCPI, de plus en plus font l'objet d'un label ISR. Il existe deux manières pour répondre aux exigences du label par les gestionnaires de fonds : soit investir dans des biens de meilleure catégorie, plus neutres en terme d'impact environnemental ; soit se placer dans une optique d'amélioration du bâtiment notamment en terme de neutralité énergétique », ajoute Gilles Belloir.
Assurance vie et PER : trois conseils pour verdir votre épargne
Comme pour tous les investissements en unités de compte, plus risquées mais avec des meilleures performances potentielles, les actifs immobiliers sont des placements à moyen et long terme. Il est important de placer l'argent dont vous n'avez pas besoin (et que vous pouvez perdre).
