Prêt immobilier : ces solutions pour que votre famille vous aide à décrocher un crédit

Si le marché du crédit immobilier reste compliqué pour de nombreux emprunteurs, notamment les plus jeunes, certains n'hésitent pas à faire appel à leur famille pour décrocher le précieux sésame. Voici les solutions possibles.

Comment obtenir un crédit immobilier quand on est primo-accédant, et plus encore quand on est jeune et sans épargne ? Si certains profils peuvent encore espérer emprunter sans apport, de nombreuses banques attendent des emprunteurs qu'ils apportent une somme correspondant au minimum à 10% de leur projet, quand ce n'est pas plus. En juin dernier, le réseau Century 21 expliquait dans une étude que l'apport personnel atteignait 89 000 euros pour un bien de 257 490 euros, soit près de 35% du prix d'achat.

Et même emprunter sans apport ne signifie pas arriver les mains vides auprès de la banque. « En Bretagne, il est toujours possible d'emprunter sans apport, à condition de détenir une épargne résiduelle, qui s'élève entre 5 et 10% du montant emprunté, explique l'enseigne Artemis Courtage. Par exemple, pour un bien de 200 000 euros, il faut détenir entre 10 000 et 20 000 euros d'épargne sur un compte ou livret bancaire notamment pour voir son projet de financement validé. »

Un passage obligé par l'aide familiale pour obtenir un financement ?

Mais là encore, le problème reste le même : beaucoup de jeunes emprunteurs ne détiennent pas cette épargne et se voient bloquer dans leur crédit immobilier. Un baromètre publié par Eloa début novembre montre que « les primo-accédants représentent 47% des demandes de prêts envoyées en banques en octobre, un chiffre en légère baisse comparé à celui du mois de septembre (49%). »

L'étude montre que « les primo-accédants ont du mal à revenir sur le marché de l'immobilier ». Ceux qui peuvent emprunter « font appel à la solidarité familiale pour pouvoir devenir propriétaire. Chez Artémis courtage en Bretagne, environ 1 dossier de primo accédant (jeunes) sur 2, a nécessité une aide familiale, c'est-à-dire une donation d'un proche (parents, grands-parents) », développe le courtier.

Et le phénomène est également observé par d'autres. « Quand on regarde l'évolution des statistiques sur l'apport moyen, on voit que cette dernière est rendue possible par les dons de la famille. Il y a un développement de l'aide familiale », confirme Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi. Il est alors possible de recourir à un prêt intrafamilial, qui nécessitera alors un remboursement, ou bien un don familial.

Prêt familial : comment emprunter de l'argent à ses proches sans histoires

Dans le cas de dons familiaux s'applique une exonération de 31 865 euros sur une période de 15 ans si le bénéficiaire est un enfant, petit-enfant ou encore arrière-petit-enfant, sans oublier l'abattement fiscal en fonction du lien de parenté. A cette exonération, s'ajoute un abattement de droits de donation.

Mais le don d'argent n'est pas le seul moyen pour la famille d'aider un proche. « Il existe d'autres possibilités qui permettent d'acheter en profitant du patrimoine immobilier de la famille, confirme Laura Martino. Les parents ou grands-parents ont parfois pu se constituer un patrimoine immobilier dont ils veulent profiter, tout en aidant leur descendance dans l'acquisition d'un bien. »

Plutôt que de vendre un bien afin de financer un apport, les parents ou grands-parents peuvent alors proposer de mettre un bien immobilier en garantie hypothécaire pour que leurs enfants ou petits-enfants puissent obtenir un crédit afin de devenir à leur tour propriétaire. « Toutes les banques ne proposent pas ce genre d'offres, mais cela permet à une population qui n'a pas d'apport ou une situation professionnelle un peu moins stable d'acheter en capitalisant sur le patrimoine immobilier de sa famille », conclut Laura Martino.