Crédit immobilier : pourquoi les taux ne baisseront plus

Le nombre de crédits immobiliers est reparti à la hausse en France en 2021, après une année 2020 atypique, sans évolution marquée des taux d'intérêt, toujours avantageux pour les emprunteurs, affirme jeudi l'observatoire CSA/Crédit Logement. Les taux ont toutefois atteint un niveau « plancher » selon cette même étude.

Nouveau record. Les offres de prêts immobiliers acceptées l'an dernier atteignent un total de 190 milliards d'euros (hors renégociations, rachats de crédit et prêts relais), un chiffre provisoire qui surpasse déjà celui de 2019 (189,8 milliards).

« La demande [de crédit immobilier] s'est redressée dès le début du printemps dernier », constatent les auteurs de cette étude, référence dans le secteur. Sur l'ensemble de l'année 2021, le nombre de prêts accordés a progressé de 4,6% par rapport à l'année précédente. Ce rebond est cependant à mettre en perspective avec la lourde chute observée en 2020 du fait de la crise sanitaire : -18,1%, toujours selon l'observatoire Crédit Logement (1) CSA.

Cette progression est due à la bonne santé du marché immobilier en France pour les logements neufs comme pour les logements anciens, ainsi qu'à des taux d'intérêt extrêmement bas. « Les conditions de crédit sont très bonnes, excellentes même », affirme Michel Mouillart, professeur d'économie chargé de la présentation des résultats de l'étude. Le taux moyen des crédits accordés par le secteur privé était de 1,05% au quatrième trimestre 2021, contre 1,17% en 2020 et 1,20% en 2019. Ce même taux moyen était relativement stable au mois de décembre, à 1,06% toutes durées de crédit confondues, et à 1,07% à la mi-janvier 2022.

Le baromètre mensuel des taux immobiliers

Pourquoi les taux ont atteint « un plancher »

« C'est un plancher », reprend Michel Mouillart. Les taux pratiqués par les banques l'an dernier « sont les plus bas depuis le début des années 50. De plus, la quasi-totalité des taux servis sur l'ensemble de l'année 2021 sont inférieurs à l'inflation, du jamais-vu », souligne-t-il. L'inflation a en effet nettement accéléré ces derniers mois, atteignant +2,8% en décembre sur un an, selon l'Insee.

L'observatoire développe dans son baromètre trimestriel plusieurs arguments lui permettant d'anticiper la fin de l'érosion des taux immobiliers, sans toutefois prévoir de rebond très franc. L'observatoire s'appuie sur les prévisions d'inflation autour de 2,5% en 2022 (selon la Banque de France), sur la stabilité anticipée des taux directeurs de la Banque centrale européenne jusqu'au printemps, et sur la remontée progressive des taux des emprunts d'Etat pour dresser la conclusion suivante : une « remontée des taux des crédits immobiliers » au même rythme, donc lentement, lors des prochains mois.

Verdict de l'observatoire Crédit Logement-CSA : « En l'absence de durcissement de la règlementation actuelle, la hausse des taux serait de 20 à 25 points de base, au plus, en 2022 : les taux retrouveraient donc simplement leur niveau annuel moyen de 2019 en 2022. » Le taux moyen tournant autour de 1,05% fin 2021, il est donc attendu autour de 1,25% ou 1,30% sur l'année 2022.

Des durées d'emprunt historiquement longues

Ces conditions favorables s'expriment aussi en matière de durée des crédits. En moyenne de 256 mois (21 ans et 4 mois) pour un achat dans le neuf et de 252 mois (21 ans) dans l'ancien. Un niveau historiquement long, la moyenne globale ayant progressée de 9 mois par rapport à celle observée en décembre 2019.

Un chiffre encore plus parlant : plus de 60% des crédits sont accordés sur des durées supérieures à 20 ans, alors que ces durées longues ne représentaient qu'un peu plus d'un tiers des prêts en 2017. Malgré cet allongement des durées d'emprunt, l'observatoire note que les crédits de plus de 25 ans sont devenus extrêmement minoritaires suite au renforcement des règles empêchant les banques de prêter sur plus de 25 ans.

Comparer les meilleurs taux immo

(1) Co-détenue par les grandes banques françaises, Crédit Logement est une société de financement spécialisée dans la garantie des prêts immobiliers destinés aux logements des particuliers. Elle base son analyse sur des critères comme la solvabilité de l'emprunteur ou la valeur du bien. Elle se targue de garantir un prêt immobilier sur trois.