La possibilité d’investir en SCPI via un contrat d’assurance vie facilite l’accès à ces fonds immobiliers. Le « prescripteur d’assurance » Good Value for Money livre quelques éléments pour aider les épargnants à choisir.
Les rendements annoncés chaque année pour les SCPI baissent, comme l’ensemble des placements, mais pas aussi vite que les autres familles d’investissement. L’Aspim, association des gestionnaires de fonds immobiliers, a ainsi communiqué une performance moyenne de 4,35% en 2018, contre 4,43% en 2017 et 4,64% en 2016. Dans le contexte actuel de taux bas, cette rémunération brute s’avère extrêmement élevée !
Précision : l’Aspim, comme l’ensemble des acteurs du secteur, communique ici une performance moyenne qui correspond au « taux de distribution sur valeur de marché », ou TDVM. Il s’agit du « montant du dividende brut versé par la SCPI au titre d’un exercice rapporté au prix moyen d’acquisition d’une part de la SCPI au cours du même exercice », comme l’explique le site « prescripteur d’assurance » Good Value for Money (GVFM), qui a consacré sa dernière newsletter à l’investissement en SCPI via un contrat d’assurance vie. Principal avantage du TDVM : il permet de comparer n'importe quelle SCPI. Good Value for Money livre un « top 10 » des « meilleures SCPI en termes de TDVM ».
Les 10 SCPI au taux de distribution le plus élevé
- Corum XL : 7,91% de TDVM 2018, capitalisation de 226 millions d’euros
- Corum Origin (ex-Convictions) : 7,28% de TDVM 2018, capitalisation de 1,48 milliard d’euros
- MyShareSCPI (Groupe Voisin) : 7% de TDVM 2018, capitalisation de 27 millions d’euros
- Vendôme Régions (Norma Capital) : 6,03% de TDVM 2018, capitalisation de 53 millions d’euros
- Epargne Pierre (Groupe Voisin) : 5,97% de TDVM 2018, capitalisation de 521 millions d’euros
- Atlantique Pierre 1 (Paref Gestion) : 5,90% de TDVM 2018, capitalisation de 48 millions d’euros
- Immo Placement (Groupe Voisin) : 5,48% de TDVM 2018, capitalisation de 211 millions d’euros
- Foncière Rémusat (Groupe Voisin) : 5,45% de TDVM 2018, capitalisation de 54 millions d’euros
- Cifocoma 2 (Paref Gestion) : 5,35% de TDVM 2018, capitalisation de 22 millions d’euros
- Interpierre France (Paref Gestion) : 5,26% de TDVM 2018, capitalisation de 136 millions d’euros
A savoir : toutes les SCPI ne sont pas accessibles via l'assurance vie. En l'occurrence, le leader de ce « top 10 », Corum, revendique de « ne pas être disponible à la souscription via des contrats d’assurance vie », notamment pour « maîtriser la collecte », « préserver la liquidité des parts » et « éviter un empilement des frais ». Les SCPI figurant dans ce « top 10 » tirent entre autres leur performance de cette maîtrise des flux : par conséquent, la majeure partie d'entre elles ne sont pas accessibles via l'assurance vie. Cette accessibilité dépend aussi du référencement, ou non, par les assureurs, de la SCPI dans leur panel d'unités de compte. A ce jour, dans ce panel restreint, la SCPI Interpierre France est par exemple disponible via les contrats Frontière Efficiente ou Linxea Zen.
Source : Goodvalueformoney.eu, « Classement des 10 premières SCPI du marché en termes de TDVM en 2018 ». GVFM précise que « les SCPI ayant des capitalisations inférieures à 10 millions d’euros ont été écrêtées ».
Le « TDVM », un indicateur parmi d’autres
Ce « top 10 » est relativement proche du classement 2017, publié en parallèle par Good Value for Money. Si le TDVM est l’indicateur le plus couramment mis en avant sur le marché de la SCPI, GVFM rappelle toutefois qu’il ne s’agit que d’un indicateur de performance parmi d’autres, aux côtés du « taux d’occupation financière » (TOF) ou du plus complet « taux de rentabilité interne », qui intègre les revenus réguliers, à la revente, et les frais. Good Value for Money livre aussi un classement en fonction du « TOF », qui présente quelques similitudes avec le « top 10 » du TDVM, mais où se distingue par exemple Carac Perspectives Immo (Atream AM) et Opus Real (BNP Paribas REIM). Ces SCPI, au rendement un peu moins rutilant, affichent en revanche un taux d’occupation financière de 100%, ce qui signifie que l’ensemble des biens immobiliers de la SCPI génèrent des loyers.
Cyrille Chartier-Kastler, le président fondateur de Good Value for Money, souligne que ces classements ne peuvent être le seul critère de choix d’une SCPI. Il explique, notamment que « les meilleurs TDVM sont souvent obtenus par des petites SCPI en termes de capitalisation » : « Il faut prendre du recul en se disant bien qu’une performance obtenue sur un « petit » encours de quelques millions ou dizaines de millions d’euros ne pourra peut-être pas être répliquée lorsque la SCPI pèsera plusieurs centaines de millions d’euros. »
Quelques conseils pour choisir des SCPI en assurance vie
Le fondateur de GVFM livre ainsi quelques astuces pour sélectionner un fonds immobilier dans le panel de SCPI disponibles via un contrat d’assurance vie, car les contrats orientés « SCPI » ne proposent chacun qu’une sélection de fonds immobiliers. Ce spécialiste de l'assurance conseille tout d’abord d’investir sur le long terme : « 10 à 12 années », afin d’amortir les frais d’entrée « de l’ordre de 10% à 12% ». Diversifier sa mise, ensuite, « de préférence sur 2 à 3 SCPI performantes », afin de limiter les risques. Et surtout être conscient que la « cession en urgence » de parts de SCPI peut être défavorable à l’investisseur : il faut donc « disposer de liquidités par ailleurs ». Good Value for Money suggère enfin de s’intéresser au patrimoine de la SCPI visée, en évitant un fonds où un bien immobilier représente une trop grosse part du capital, « un grand centre commercial pesant 30% de la capitalisation de la SCPI » par exemple.
Voir par ailleurs le comparatif d’une sélection de SCPI
