Immobilier : les taux bas ne compensent plus la hausse des prix

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Un immeuble haussmanien à Paris
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Les taux de crédit immobilier ne bougent quasiment plus depuis le printemps dernier. Mais si les conditions d’emprunt restent très favorables, la hausse des prix contrecarre les envies d’achat des ménages les plus modestes.

Avec un taux moyen de 1,56%, toutes durées confondues, les conditions d’emprunt n’ont pas bougé d’un iota depuis avril dernier selon l’observatoire Crédit Logement-CSA (1). Ou très à la marge. En septembre, les prêts immobiliers sur 15 ans se sont négociés à 1,44% en moyenne, à 1,63% sur 20 ans et à 1,90% sur 25 ans. Selon le même observatoire, qui a dévoilé hier son étude trimestrielle, les mieux lotis (les 25% d’emprunteurs obtenant les taux les plus bas) se voient proposer du 1,13% sur 15 ans, du 1,32% sur 20 ans et du 1,56% sur 25 ans. Bref, le crédit « à bas coût », c’est encore vrai.

Taux : plus d’amélioration en vue

Mais les perspectives d’évolution des conditions de financement ne sont plus aussi favorables qu’il y a un an. Tout d’abord, l’observatoire coupe les espoirs des plus optimistes : « Les emprunteurs ne peuvent plus escompter une véritable amélioration des conditions de crédit. » Surtout, Crédit Logement-CSA relève qu’un autre paramètre freine les projets des emprunteurs : « La hausse rapide des prix de l’immobilier pèse de plus en plus lourdement sur une demande qui s’affaiblit progressivement. »

Dans les principales agglomérations, d’août 2016 à août 2017, les prix ont augmenté de 5,2% à Montpellier, 5,6% à Lille, 5,8% à Nantes, 6,8% à Strasbourg, 7,5% à Paris, 7,6% à Lyon et surtout 13,4% à Bordeaux, Crédit Logement-CSA reprenant les données livrées par l’observatoire partenaire « les prix immobiliers » (LPI-SeLoger).

Le coût des opérations en forte hausse

La hausse des prix se concrétise par une nette augmentation du coût des opérations immobilières étudiées par Crédit Logement-CSA. Au 3e trimestre 2017, dans l’ancien, le coût moyen de l’acquisition d’une résidence principale est de 284 100 euros, contre 266 100 euros un an plus tôt. Les ménages financent en moyenne 21,5% de cette acquisition avec leur épargne, et empruntent 223 100 euros, contre 209 000 euros l’an passé.

Pour une construction ou l’achat d’une résidence principale neuve, le coût de l’opération grimpe à 280 300 euros en moyenne, contre 267 600 euros au 3e trimestre 2016. « D’ailleurs, le coût relatif n’a jamais été aussi élevé », souligne l’observatoire, estimant à 5,7 années de revenus le coût relatif moyen d’une accession à la propriété dans le neuf.

Des durées d’emprunt qui s’allongent pour compenser

La période dorée des taux bas a beau se prolonger, l’acquisition d’un bien immobilier s’avère de moins en moins accessible. Conséquence : les durées de prêt se sont « encore allongées depuis la fin de l’année 2016, après être restées relativement stables durant plus d’un an ».

Les revenus moyens des emprunteurs étant relativement stables (moins de 60 000 euros par an pour l’accession à la propriété dans l’ancien), les ménages s’endettent sur des durées plus longues pour pouvoir suivre l’inflation des prix. Pour l’accession dans l’ancien, toujours, la durée moyenne de prêt est de 19 ans et 3 mois au 3e trimestre 2017, contre 18 ans et 9 mois un an plus tôt. Et 29% des prêts sont conclus sur 25 ans ou plus, contre moins de 22% en 2016.

Lire aussi : Les durées d'emprunt retrouvent leur niveau d'avant-crise

(1) Crédit Logement base ses études, réalisée avec l’institut CSA, sur « un portefeuille d’environ 250 000 opérations nouvelles garanties chaque année ». Société de cautionnement bancaire, Crédit Logement est codétenue par la Société Générale, BNP Paribas, LCL, Crédit Agricole, et, de façon plus minoritaire, le Crédit Mutuel-CIC, BPCE, le Crédit Foncier, la Banque Postale et HSBC.

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© cbanque.com / BL / Octobre 2017