Immobilier : les durées d'emprunt retrouvent leur niveau d'avant-crise

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Une clé et un stylo
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Taux bas, concurrence entre banques, rajeunissement des emprunteurs et élargissement du Prêt à taux zéro : autant d’explications à l’allongement actuel des durées d’emprunt. Un tiers des jeunes emprunteurs s’endettent aujourd'hui sur 25 ans ou plus.

215 mois, soit 17 ans et 11 mois, voilà la durée moyenne des prêts accordés au 2e trimestre 2017 selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. Cette moyenne est la plus élevée des dernières années, après être tombée à 203 mois début 2014. « Les durées s’établissement à un niveau élevé » et se sont « encore allongées depuis la fin de l'année 2016, après être restées relativement stables durant plus d’un an », constate l’observatoire.

Pour trouver trace d’une moyenne trimestrielle aussi élevée, il faut remonter au 4e trimestre 2008. Autre trace d’une durée comparable : au 4e trimestre 2006. Entre les deux, au plus fort de la crise financière et en pleine bulle immobilière, les durées d’emprunt s’étaient envolées jusqu’à 225 mois au 4e trimestre 2007.

Durée moyenne des prêts immobiliers
Durée moyenne de 2001 à 2017 - Crédit Logement-CSA

Jeunes emprunteurs : plutôt 25 que 20 ans

L'observatoire Crédit Logement-CSA évoque ainsi une « déformation » de la production « au bénéfice des prêts les plus longs », ce qui permet « à une forte demande de ménages jeunes ou modestes de réaliser ses projets d’accession, sans risque majeur ». Dans son enquête trimestrielle, dévoilée la semaine passée, l’observatoire scinde la population d’emprunteurs par tranche d'âge. Les moins de 35 ans, souvent primo-accédants, sont logiquement ceux qui empruntent sur les plus longues durées. Mais dans des proportions bien plus importantes qu'à l'accoutumée : en 2017, deux tiers d’entre eux s’endettent sur 20 ans ou plus, contre un peu plus de 50% en 2014.

Surtout, au 2e trimestre 2017, plus de 34% des jeunes emprunteurs se sont endettés sur 25 ans ou plus, contre seulement 20% sur la même période en 2014. Autrement dit, quand un emprunt sur 20 ans pouvait être la norme voici 3 ans, le curseur se positionne désormais autour de 25 ans pour ces jeunes acheteurs.

Des prêts réservés aux jeunes profitant d’un PTZ

Pourtant, dans son étude annuelle sur le financement de l’habitat, le régulateur bancaire (ACPR) affirme que « plusieurs banques indiquent ne plus ou pratiquement plus commercialiser de prêts dont la durée est supérieure à 25 ans ». Mais l’ACPR précise aussi : « Pour celles qui le font, ces prêts sont consentis à des clients jeunes (moins de 40 ans), principalement des ouvriers ou employés, primo-accédants bénéficiant d’un Prêt à l’accession sociale (PAS) ou d’un Prêt à taux zéro (PTZ) et ayant un faible apport personnel. »

Les taux bas ou encore l’élargissement du PTZ en 2016 ont permis à des ménages non-propriétaires d’acquérir leur résidence principale. L’afflux de primo-accédants allonge ainsi mécaniquement la durée moyenne du crédit initial. Reste à savoir si la hausse actuelle des prix stoppera ou non ces évolutions en cours.

Des prêts rachetés au bout de 7 ans

Même en signant un prêt immobilier pour 20, 25 ans ou plus, les emprunteurs ne restent pas nécessairement dans leur banque sur cette durée. Selon l’ACPR, la durée effective des crédits est certes en légère augmentation en 2016 mais ne se situe qu’à 7,1 ans en moyenne. La raison : des remboursements par anticipation suite à une mobilité professionnelle, à une évolution de la situation familiale, à un rachat de crédit par la concurrence, etc.

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© cbanque.com / BL / Juillet 2017