psa

Fonds immobiliers : quelles différences entre SCI, OPCI et SCPI ?

Immeubles virtuels posés sur une main
© nito - Fotolia.com

Face à la baisse de rendement des fonds en euros, les distributeurs d’assurances-vie mettent en avant la présence d’unités de compte immobilières dans leurs contrats. Mais si les SCPI font depuis longtemps partie du paysage, elles ont été rejointes dans les plaquettes par les SCI et OPCI. De quoi s’agit-il ? Quelle est la structure la plus rentable, la plus souple, la plus fiable ? Décryptage, point par point.

Dans le monde de l’assurance-vie, le rendement de la valeur sûre, le fonds en euros classique, perd de son attrait. En réaction, les assureurs et distributeurs communiquent autour des actifs immobiliers, présentés comme peu risqués et rentables.

Lire : Faut-il succomber à la mode de l'immobilier dans l'assurance-vie ?

Suravenir, assureur gérant de nombreux contrats d’assurance-vie proposés sur internet, a suivi la tendance en référençant des unités de compte (UC) immobilières à partir de 2012. Le président du directoire, Bernard Le Bras, confirme l’engouement : « Certaines UC immobilières font partie du top 10 des unités de compte les plus vendues ». Il explique cet intérêt par la « grande régularité » de rendement proposée par ces UC : « Sur les dernières années, elles sont plus stables que les fonds patrimoniaux, qui ont pour principal objectif d’offrir un rendement régulier. » Reste à choisir entre les trois familles d’UC immobilières disponibles : les plus courantes, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ; les plus rares dans le cadre de l’assurance-vie, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ; et les plus diverses dans leur forme, les sociétés civiles immobilières (SCI).

Des structures différentes

La SCPI est une structure ancienne, dont la genèse date du début des années 1970. Une SCPI possède des biens immobiliers, qu’il s’agisse de commerces ou de bureaux, entre autres, qu’elle met en location. Elle perçoit ainsi des revenus locatifs qu’elle reverse aux épargnants ayant acheté des parts.

L’OPCI a été créé bien plus récemment, fin 2005, initialement dans le but de remplacer la SCPI. Les deux structures coexistent finalement, l’OPCI se différenciant par la plus grande souplesse de sa structure. Si une majorité de ses fonds récoltés doivent être investis dans l’immobilier, elle dispose d’une enveloppe pouvant être placée sur les marchés financiers. Dans les faits, si de nombreux contrats citent la présence d’une ou plusieurs OPCI dans leur catalogue d’actifs, peu sont destinés à l’investissement par les particuliers, en direct ou dans le cadre de l’assurance-vie. Fin décembre 2012, seuls sept « OPCI grand public », ouverts à tout type de souscripteur, avaient reçu un agrément de l’AMF (Autorité des marchés financiers) selon l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier).

La SCI est une structure plus passe-partout. Elle permet à plusieurs personnes, physiques ou morales, de détenir ensemble un ou des biens immobiliers. Dans le cadre de l’assurance-vie, les SCI disponibles mêlent ainsi, dans leur portefeuille, des immeubles, des parts de SCPI, parfois des actions de sociétés foncières, etc.

Rendement : les SCPI plus stables que les SCI et OPCI

En terme d’investissement direct, les SCPI affichent des scores nettement au-dessus de la valeur sûre de l’assurance-vie, le fonds en euros. Quand la performance moyenne des fonds en euros devrait se situer à 2,80% en 2013, elle est de 5,13% pour les SCPI selon l’Aspim. Mais attention : il s’agit là d’un rendement ne prenant pas en compte les frais de gestion relatifs à l’assurance-vie. En revanche, les chiffres de l’Aspim témoignent d’une grande régularité des rendements : 5,27% en 2012, 5,23% en 2011, 5,48% en 2010, etc.

Les OPCI affichent des rendements moyens tout aussi stables selon l’indice IPD, publié en partenariat avec l’Aspim : 5,6% en 2013, pour un rendement global annualisé de 5,8% sur les trois dernières années. Pour les SCI, il n’existe pas d’indicateur comparable.

Mais si les moyennes ne permettent pas de trancher, Emmanuelle Facchin, responsable commerciale du distributeur d’assurance-vie en ligne Linxea, concède que les rendements des SCI Capimmo et LFP Multimmo « sont moins stables » que ceux des SCPI disponibles sur le même contrat Linxea Avenir, géré par Suravenir. Quand le rendement des SCPI varie très peu d’une année à l’autre, la SCI Capimmo a par exemple servi sur Linxea Avenir du 5,07% en 2012, 1,80% en 2011, 3,18% en 2010, etc. Explication de Bernard Le Bras, de Suravenir : « Les rendements des SCPI dépendent uniquement des loyers payés dans les immeubles détenus. Sur les SCI, la diversification peut entraîner, dans certains cas, une volatilité plus importante ». La logique est proche, à un degré moindre, pour les OPCI : des performances parfois supérieures aux SCPI mais plus aléatoires.

Liquidité : le point faible de la SCPI

La SCPI est exclusivement ou quasi exclusivement composée de biens immobiliers physiques. Problème : l’immobilier n’est pas liquide, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible d’acheter ou de vendre des parts de SCPI à tout moment comme il est possible de le faire avec une action. Cela ne signifie-t-il pas qu’un épargnant peut se retrouver « bloqué » ? La question dérange, puisque nous n’avons pas pu obtenir de réponse précise sur ce point. Pourtant, tous les contrats d'assurance-vie que nous avons consultés sur internet stipulent qu’un client peut racheter son contrat, et donc les unités de compte incluses, à tout moment, les assureurs en question s'engageant à verser la valeur du rachat dans un délai de 30 jours (1).

Mais c’est justement pour palier ce manque de liquidité que l’OPCI a été imaginé. Il doit être composé d’actifs immobiliers à plus de 60% mais sans dépasser la barre des 90%. Il doit par ailleurs être composé de 10% à 40% de « liquidités », c’est-à-dire des parts rachetables rapidement. Ces fourchettes souples offrent la possibilité aux gestionnaires d’intégrer une troisième famille d’actifs à leur OPCI : des actions, obligations, OPCVM, etc.

Les SCI présentes dans les contrats d’assurance-vie sont des structures bien plus souples comme le souligne Bernard Le Bras, de Suravenir : « C’est un portefeuille diversifié, un peu à l’image d’un fonds de fonds. Dans une SCI, il y a de la liquidité. »

Frais de gestion et autres freins à la performance

Le contrepoint de l’absence de liquidité, sur les SCPI, c’est que « l’assureur conserve 15% de marge pour le prix de la liquidité », reconnaît Bernard Le Bras, de Suravenir. La filiale du Crédit Mutuel Arkéa n’attribue ainsi, de façon permanente, que 85% de la performance des SCPI à ses clients.

Cette règle ne concerne en revanche pas les SCI, pour lesquels Suravenir « attribue 100% de la performance ». Si cet assureur ne dispose pas d’OPCI dans son catalogue, la logique est la même : la présence de liquidité dans ces organismes permet de ne pas grever le rendement. A noter : pour certaines SCPI, à capital variable, comme Rivoli Avenir Patrimoine ou Edissimmo sur les contrats gérés par Spirica, les assureurs servent 100% du rendement.

Quid des frais de gestion ? « Les frais des sociétés de gestion immobilière sont prélevés après la performance annoncée », assure Bernard Le Bras. « Dans le cas de la SCI Primonial Capimmo, la performance nette, pour le client, est de 5,04% en 2013 moins les 0,60% à 0,85% de frais de gestion de l’assureur. » En revanche, pour une SCPI à 5,50%, l’assureur ne sert que 85% de cette performance puis retire les 0,60% à 0,85% de frais de gestion. Résultat net : environ 4,64%.

Les frais d’entrée ? « Inclus dans le prix de souscription », selon Bernard Le Bras, ils sont systématiques pour les SCPI ou OPCI, pas pour les SCI, et sont très variables, ce qui rend caduque toute comparaison. Quant à la fiscalité, impossible d’arbitrer entre ces trois contrats sur cette base : elle est la même dans tous les cas, c’est-à-dire celle des revenus provenant de l’assurance-vie.

Comment et combien miser sur ces supports ?

Sur ce point, tous les acteurs de l’assurance-vie accordent leurs violons : il faut diversifier. A la fois entre les différents supports immobiliers et entre les différentes familles d’unités de compte. Suravenir, par exemple, empêche les particuliers d’investir plus de 50% sur des UC immobilières. Mais il ne s’agit cependant pas d’une règle généralisée. Spirica, qui propose des SCI, des SCPI ou l’OPCI LFP Opsis Assurance, support accessible uniquement en unité de compte d’assurance-vie, ne fixe pas de telle barrière.

Combien faut-il miser ? « Certains clients investissent 10% de leur contrat sur des unités de compte immobilières », témoigne Bernard Le Bras, de Suravenir. « C’est d’ailleurs une proportion que l’on conseille pour ce type de placement. »

Attention toutefois à ne pas succomber à la mode des unités de compte immobilières les yeux fermés. Plus complexes que les autres UC, avec un fonctionnement propre, les UC immobilières s’adressent plutôt aux épargnants avertis. En l’absence de conseils d’un professionnel, un particulier a tout intérêt à consulter la notice d’information spécifique de ces UC. Parfois présentés comme une alternative aux fonds euros, par l’aspect peu risqué tout en affichant un rendement attrayant, ces supports immobiliers restent des unités de compte, ce qui sous-entend perte de capital éventuelle. Or il est aussi possible de miser sur les fonds en euros, à capital garanti, boostés à l’immobilier, pour des rendements nets flirtant actuellement avec les 4%.

(1) A compter de la date de réception des pièces nécessaires.

Partager cet article :

© cbanque.com / BL / Mars 2014

Commentaires

Publié le 11 mars 2014 à 20h04 - #2lopali

[I]Or il est aussi possible de miser sur les fonds en euros, à capital garanti, boostés à l’immobilier, pour des [B]rendements nets[/B] flirtant actuellement avec les 4%.[/I]

=> net de frais de gestion :clin-oeil:

Trouvez-vous ce commentaire utile ?
Publié le 19 mars 2014 à 10h43 - #3cdfredo57

Bonjour Benoit, et salut Lopali,

Est ce qu'un mix entre du fonds euros classique, du fonds euros avec une part importante d'immobilier et des UC de SCPI et/ou OPCI permet de suffisamment diversifier son contrat AV pour obtenir un rendement moyen convenable et de modérer le risque ?
Ou au contraire, est il absolument nécessaire de souscrire également des UC non immobilières sous peine de ne pas profiter de l'évolution des marchés ? Le risque potentiel me semble pourtant indéniablement plus grand avec ce type d'UC. Mais je peux me tromper.

Trouvez-vous ce commentaire utile ?10