Immobilier : frais élevés, rendement... 5 choses à savoir avant de parier sur les SCPI

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Un château de cartes
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Encaisser des revenus locatifs sans avoir à choisir les locataires, ni à s’occuper des épineuses questions de charges et de travaux, voilà ce que permettent les SCPI. Mais ce placement facile et souvent accessible avec une faible mise de fonds nécessite de bien se renseigner en amont.

La pierre papier, c'est quoi ?

Au lieu d’acheter un bien immobilier en direct, l’investisseur acquiert des parts sociales par le biais d’entreprises qui investissent dans l’immobilier. Ce placement connu sous le nom de « pierre papier » peut être réalisé notamment via une société civile de placement immobilier (SCPI). Schématiquement, la SCPI recueille l’épargne de ceux qui veulent investir et acquiert ensuite des biens destinés à la location, qu’il s’agisse de logements ou de locaux professionnels. L’investisseur est donc associé de la SCPI mais n’est pas le propriétaire direct des biens immobiliers.

La gestion de ce patrimoine locatif constitue l’objet exclusif de la SCPI, qui peut vendre uniquement les biens immobiliers dont elle est propriétaire. Les parts de SCPI peuvent s'acheter sur le marché primaire, c’est-à-dire au moment où la SCPI est créée, ou sur le marché secondaire auprès d’associés qui décident de revendre leurs parts.

Des SCPI variées selon les objectifs

Le principal avantage de l’investissement SCPI, c’est que la mise de fonds est modeste, et peut se limiter à quelques centaines d’euros. Mais, parfois, les parts sont accessibles pour un montant minimal plus élevé, entre 1 000 ou 2 000 euros. Spécialisées par marchés (logements, bureaux, locaux commerciaux), et parfois par zones géographiques régionales, nationales, européennes, etc., les SCPI offrent une grande variété de choix qui répondent aux objectifs de l’investisseur. Ainsi, les SCPI (dites) fiscales ont pour principal objectif de bénéficier d'un avantage fiscal, à l'image des SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier. Les plus nombreuses sont les SCPI de rendement qui privilégient la rentabilité et orientent l’investissement dans l’immobilier d’entreprise, généralement plus rentable que le secteur du logement.

Les points clefs à vérifier

La qualité du patrimoine et la gestion font la bonne rentabilité d’une SCPI. Vous devez vérifier la qualité des emplacements. En locaux d’entreprises, mieux vaut un parc de bureaux neufs ou rénovés localisés à proximité des grandes villes et loués à des organismes de service public, des banques, des assureurs, des professions médicales… Quant aux locaux commerciaux, tous ne se valent pas : même en région parisienne, on trouve des grands centres qui ont du mal à louer les commerces. Autres questions : les immeubles détenus par la SCPI nécessitent-ils des travaux, et la SCPI dispose-t-elle des provisions suffisantes pour les réaliser ? Les loyers sont-ils régulièrement versés ? Le taux de vacance des logements ou des locaux d’activité n’est-il pas trop élevé ? Si la vacance dépasse 10% du parc immobilier de la SCPI, c’est mauvais signe.

La consultation des documents fournit de précieuses informations : examinez les derniers bulletins trimestriels et le rapport d’activité annuel de la SCPI qui vous intéresse pour vérifier l’état du marché de la SCPI (prix et nombre de parts échangées sur le marché secondaire, prix et volume des parts en attente), la nature et la composition de son patrimoine ainsi que la qualité de sa gestion.

Des frais élevés

L’achat et la détention de parts de SCPI entraînent des frais plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers en raison des spécificités du marché immobilier. Résultat, il est nécessaire de les conserver sur une longue durée afin de lisser ces frais et de rentabiliser l'investissement. Voici les fourchettes de frais selon l'Autorité des marchés financiers :

  • Frais d’entrée : calculés sur le prix de la part (entre 5% et 12%) et intégrés au prix de souscription.
  • Frais de gestion (annuels ou trimestriels) : destinés à rémunérer la société de gestion, ils sont calculés sur les revenus de la SCPI (entre 8% et 10%).
  • Frais de cession : calculés sur le montant de la transaction, auxquels s’ajoutent des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (5% du prix d’exécution). Ces frais sont fréquemment payés par l’acquéreur.

Combien rapporte la pierre papier ?

Le rendement des SCPI est directement lié à la bonne santé du marché immobilier. La pierre papier est donc logiquement devenue au cours de ces dernières années un produit de placement bien plus rentable que les fonds euros de certaines assurances vie, avec un rendement supérieur à 4%. Pour mémoire, la moyenne des rendements servis en 2018 sur les fonds euros était de 1,8%.

Selon les dernières données de l’Aspim, association des gestionnaires de fonds immobiliers, les performances annuelles des SCPI ont atteint 4,35% en 2018 contre 4,43% en 2017. N’oubliez pas cependant que les revenus de vos parts de SCPI seront imposés au même titre que des revenus fonciers, ce qui pourrait, selon votre tranche d’impôt sur le revenu, diminuer la rentabilité nette réelle. Notez bien que - contrairement aux fonds euros - les placements en SCPI sont risqués par nature car ils sont liés aux évolutions du marché immobilier.

Plus globalement, la revente de parts de SCPI n'est pas toujours si simple car elle nécessite de trouver un acheteur. Pour vous éviter ce tracas, l'une des astuces consiste à loger les parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie quand cela est possible. Vous n'aurez alors plus de souci de liquidité car ce sera à l'assureur de réaliser la vente quand vous le souhaiterez.

Attention aux petites capitalisations

Il est judicieux d’éviter les SCPI de taille trop modeste, par exemple une capitalisation inférieure à 100 millions d’euros. Une assise financière importante permet d’avoir un parc immobilier varié avec des biens de grande qualité qui pourront éponger les moins-values ou la faible rentabilité d'autres biens. Doit également vous questionner la SCPI dont un seul associé possède plus de 5% du capital, qui de fait pourrait être majoritaire face à une capitalisation éclatée entre de nombreux associés. Il pourrait utiliser cette position pour influencer la marche de l’affaire dans un sens plus avantageux pour lui.

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Michèle MEINAC

© cbanque.com / MM / Avril 2019