Politique environnementale oblige, le diagnostic de performance énergétique constitue désormais le précieux sésame pour l'obtention de certains prêts pour l'acquisition d'un logement.
Difficile d'y échapper. La vente d'un logement nécessite des contrôles techniques appelés diagnostics immobiliers portant notamment sur l'état sanitaire et environnemental du bien. Parmi eux : le diagnostic de performance énergétique, DPE, que le propriétaire a l'obligation de faire réaliser lors de la vente de son bien. Un document essentiel pour le futur acquéreur qui voudrait profiter de prêts réglementés pour financer l'achat ou la construction de sa résidence principale.
Diagnostic immobilier : ce que change la nouvelle formule du DPE
Diagnostics obligatoires
Le notaire refuse de signer l'acte authentique de vente tant que le vendeur n'a pas produit l'ensemble des diagnostics obligatoires ou si leur date de validité est dépassée. Le notaire engage sa responsabilité civile pour défaut d'information et de conseil en ne prévenant pas l'acquéreur qu'il manque un document.
L'éco-conditionnalité des prêts
Le prêt Action logement (ex 1% logement) est un prêt immobilier consenti aux salariés des entreprises employant 10 salariés et plus. Il peut atteindre 40 000 euros à un taux d'intérêt faible, actuellement de 0,5% hors assurances. Il n'est accessible que si l'emprunteur remplit la condition de ressources, son revenu fiscal de référence, le RFR ne devant pas dépasser des plafonds légaux. Son attribution n'est pas automatique : il vous faut l'accord de votre employeur pour l'obtenir.
Pour prétendre au prêt à taux zéro, PTZ, un prêt sans intérêt, il est nécessaire de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux ans précédant l'offre de prêt. Il est également obligatoire d'avoir des ressources inférieures à un certain plafond, dont le montant varie selon la localisation géographique du logement, et le nombre de personnes du foyer. S'il s'agit d'un logement ayant déjà été occupé, un logement ancien, le prêt à taux zéro est possible uniquement dans les communes classées en zone B2 et en zone C. De plus, des travaux d'au moins 25% du total de l'opération immobilière doivent y être réalisés.
Ces prêts immobiliers ont un point commun : ils sont soumis à l'éco-conditionnalité, c'est-à-dire qu'ils ne seront consentis que pour l'acquisition d'un bien auquel le DPE, le diagnostic de performance énergétique aura attribué une bonne note. L'acquéreur doit fournir ce document pour obtenir l'un de ces prêts aidés.
Dans le cadre du prêt accession sociale, prêt PAS, celui-ci peut également être conditionné à un logement de bonne qualité énergétique, en plus des conditions de ressources qui incombent à l'acheteur, dans la mesure où il se destine notamment à l'achat d'un logement neuf ou au financement de travaux d'économies d'énergie. Comme il peut aussi être employé à l'achat d'un logement ancien, sans travaux, le lien est avec le DPE est moins fort que pour les prêts évoqués ci-dessus.
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En cas d'acquisition d'un logement ancien, si le DPE classe le bien dans une catégorie située entre A et E (un classement en catégorie A est excellent), le prêt immobilier sera accordé. Si le logement est classé en catégorie F ou G, le prêt aidé vous est consenti sous votre engagement ferme de réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Vous devez alors joindre à votre demande de prêt immobilier un devis délivré par un professionnel, portant sur un programme détaillé de travaux permettant de montrer que le logement atteindra après travaux une consommation annuelle d'énergie inférieure à 331 kWh/m2. Autrement dit, après la réalisation des travaux, le logement bénéficiaire d'un prêt aidé devra être classé au minimum en catégorie E.
En ce qui concerne les logements neufs construits ou à construire, un « bon » DPE, condition d'obtention d'un prêt aidé, sera plus aisé à obtenir : depuis une dizaine d'années déjà, les constructions neuves doivent respecter la règlemention thermique. La RT 2020 impose de bonnes performances au niveau de la consommation d'énergie du logement donc pas de souci pour votre prêt aidé !
