Taux immobilier : pourquoi il n'est pas si facile de profiter des taux records

1,07%. Tel est le taux moyen des crédits immobiliers selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. Nouveau record absolu ! Mais attention : pas d'« open bar » sur le crédit… Le même observatoire pointe plusieurs difficultés pour les emprunteurs, et plus particulièrement pour les plus modestes.

Vous avez emprunté fin 2019, et vous pensiez que plus jamais les taux de crédit immobilier n’atteindraient de tels niveaux ? En décembre 2019, le taux moyen mesuré par l’observatoire Crédit Logement-CSA était tombé à 1,11%. Puis les taux ont doucement remonté, très doucement… avant de doucement redescendre. Si bien que le record de 1,11% datant de décembre 2019 a été égalé en mars 2021. Et donc battu en avril 2021 : 1,07% ! Les moyennes calculées sur le mois d’avril par ce même observatoire - sur la base des dossiers en cours (1) - ringardisent les « bons taux » obtenus ces dernières années.

La fin des prêts longs

L’observatoire Crédit Logement-CSA relève d’ailleurs que la baisse de taux profite aussi aux ménages ne présentant pas les meilleurs profils. Sur 20 ans, les moins bons profils d’emprunteurs obtiennent en moyenne du 1,26%, contre 1,39% en décembre dernier. Les meilleurs profils signent eux des crédits à 0,76% sur 20 ans selon l’observatoire.

Ces taux records ne sont malgré tout pas accessibles à tous. Faute de pouvoir emprunter, tout simplement. Les foyers les plus modestes subissent les effets des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), malgré le récent assouplissement des consignes. Les banques doivent toujours limiter à l’exception les dossiers dépassant les 33% ou 35% de taux d’endettement ou dépassant 25 ans de remboursement. Des contraintes touchant les foyers aux finances plus serrées. Résultat : « la part de la production à plus de 25 ans s’établit maintenant au niveau le plus bas constaté depuis plus de 15 ans (0,2% en avril 2021) », note Crédit Logement-CSA. Et ce même si plus de la moitié des prêts (55,7%) sont accordés sur des durées de plus de 20 ans, mais donc inférieures à 25 ans. Là encore, le fait que les durées de remboursement soient si concentrées est « sans précédent jusqu’alors ».

Des banques exigeantes sur l’apport

Autre constat défavorable aux ménages plus modestes : « La remontée des taux d’apport constatée depuis plus d’une année pèse donc sur le dynamisme du marché des crédits et contrarie la réalisation des projets immobiliers nourris par de nombreux ménages, développe l’observatoire. En avril 2021, le taux d’apport personnel moyen étant en effet de plus de 20% supérieur à son niveau de décembre 2019, lorsque le marché était à son zénith et le taux d’apport au plus bas. » Les emprunteurs les plus modestes doivent désormais présenter un même niveau d’apport que les autres foyers, selon Crédit Logement-CSA. 10% ou 15% du coût de l’achat immobilier sont traditionnellement exigés en apport personnel.

Des prix qui n’ont jamais réellement flanché

En parallèle, les prix des maisons et appartements n’ont jamais baissé, malgré les prédictions d’un possible décrochage lié à la crise sanitaire, au printemps dernier. « Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +6,5% » sur l’année 2020, relève l’Insee dans son étude trimestrielle réalisée avec les notaires.

Lire aussi : Faut-il espérer une baisse des prix immobiliers en 2021 ?

Vers un nouveau (léger) rebond ?

Dans leurs baromètres du mois de mai, qui se basent sur les taux actuellement proposés par les banques (et donc pas sur les dossiers en cours comme Crédit Logement-CSA), les courtiers relèvent eux un léger frémissement : des barèmes en léger rebond dans une poignée de banques. Cette fois, le record serait-il destiné à ne plus être battu ? Suspense.

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(1) Analyses réalisées sur la base d’un « portefeuille d’environ 250 000 opérations nouvelles garanties chaque année ».